ที่ปรึกษากฎหมาย นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

บริการที่ปรึกษากฎหมาย ประจำนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

เงื่อนไขการบริการ

1. ค่าจ้างชำระเป็นรายเดือนๆ ละ 10,000 บาท โดยวิธีการและเงื่อนไขการชำระค่าจ้าง คือ การจ่ายชำระค่าบริการของเดือนนั้นๆ จะชำระในวันเข้าร่วมประชุมร่วมกับนิติบุคคล 

2. เซ็นสัญญาจ้างขั้นต่ำ คราวละ 3 เดือน

3. เข้าร่วมประชุมร่วมกับนิติบุคคล ณ สำนักงานที่ตั้ง เดือนละ 1 ครั้ง

4. บริการคำปรึกษาทางด้านกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 และกฎหมายอื่นๆที่เกี่ยวข้อง

5. ตรวจสอบ และร่างเอกสาร สัญญา และหนังสือสำคัญต่างๆ(ภาษาไทย)

6. เสนอแนะข้อกฎหมาย ทำความเห็นในคดีเบื้องต้น

7. ช่วงทางการให้คำปรึกษาผ่านโทรศัพท์ โซเชียลมีเดีย 

8. ค่าจ้างเป็นที่ปรึกษากฎหมายดังกล่าวข้างต้น ไม่รวมถึงการจ้างว่าความในคดีต่างๆในศาล การรับรองเอกสาร Notary Services Attorney

9. กรณีที่สัญญาจ้างสิ้นสุดลงตามอายุสัญญา และหากทางนิติบุคคลต้องการจะต่ออายุสัญญาหรือทำสัญญาต่อกันขึ้นใหม่ ให้บอกกล่าวทนายความล่วงหน้าก่อนวันครบกำหนดสิ้นสุดของสัญญาไม่น้อยกว่า 15 วัน

10. ทนายตกลงยินยอมให้นิติบุคคลหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายตามอัตราภาษีที่กฎหมายกำหนด

การโอนสาธารณูปโภค 

มาตรา 43 สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าว ให้คงสภาพดัง เช่น ที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้

   ให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดหาธนาคารหรือสถาบันกรเงินมาทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้น และยังอยู่ในความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาของผู้จัดสรรที่ดินตามวรรคหนึ่งกับคณะกรรมการ และให้นำมาตรา 24 มาใช้บังคับโดยอนุโลม

มาตรา 44 ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 43 เมื่อได้มีการดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด ภายหลังจากครบกำหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 23 (5) แล้วตามลำดับ ดังต่อไปนี้

   (1) ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรตั้งนิติบุคคลหมู่บานจัดสรรตามพระราชบัญญัตินี้ หรือนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น เพื่อรับโอนทรัพย์สินดังกล่าวไปจัดการและดูแลบำรุงรักษา ภายในเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 180 วันนับแต่วันที่ได้รับแจ้งจากผู้จัดสรรที่ดิน

   (2) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค

   (3) ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์การดำเนินการตาม

   (1) และ (2) ให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด ทั้งนี้ โดยต้องกำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคส่วนหนึ่งด้วย

คำวินิจฉัยอื่น ๆ ที่น่าสนใจ

ประเด็น : การก่อสร้างขอลูกบ้านสมาชิก จะต้องเป็นไปตามระเบียบข้อบังคับของหมู่บ้านด้วย หากฝ่าฝืน จะถูกฟ้องให้รื้อถอนได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5297/2554

   การที่บริษัท ท. ผู้จัดสรรที่ดินร่วมกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจดทะเบียนตั้งโจทก์เป็นนิติบุคคลประเภทสหกรณ์บริการตาม พ.ร.บ.สหกรณ์ พ.ศ.2511 แล้วโอนสิทธิและทรัพย์ส่วนกลางในโครงการให้โจทก์จัดการและดูแลรักษา โจทก์จึงเป็นนิติบุคคลตามกฎหมายอื่น ย่อมมีอำนาจหน้าที่กำหนดระเบียบและข้อบังคับเกี่ยวกับการอยู่อาศัยร่วมกันของสมาชิกโดยได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 44, 45, 46, 47, 48 และมาตรา 70 เมื่อโจทก์มีระเบียบข้อบังคับควบคุมการก่อสร้างในโครงการโดยห้ามก่อสร้างอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างมีความสูงเกินกว่าที่ระเบียบกำหนดไว้ เพื่อบริหารจัดการชุมชนให้มีสภาพแวดล้อมที่ดี เหมาะสมแก่การอาศัยอยู่ร่วมกัน ระเบียบดังกล่าวได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก จึงเป็นระเบียบที่ออกโดยชอบด้วยกฎหมาย หาได้มีลักษณะอันขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชนที่จะทำให้ตกเป็นโมฆะไม่ แม้จำเลยทั้งสองเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับใบอนุญาตจากกรุงเทพมหานครให้ก่อสร้างอาคาร แต่ก็เป็นการอนุญาตโดยมีเงื่อนไขให้ต้องขออนุญาตตามกฎหมายอื่นในส่วนที่เกี่ยวข้อง จึงต้องปฏิบัติตามระเบียบและข้อบังคับของโจทก์ด้วย การที่จำเลยทั้งสองก่อสร้างอาคารและรั้วพิพาทฝ่าฝืนระเบียบและข้อบังคับของโจทก์ ย่อมเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ผู้เป็นตัวแทนของสมาชิก โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อถอนอาคารและรั้วพิพาทในที่ดินของจำเลยทั้งสองได้

ประเด็น : จดทะเบียนภาระจำยอมประเภทใด ต้องก่อสร้างและใช้ประโยชน์ตามที่จดทะเบียนไว้ ไม่สามารถนำที่ดินไปก่อสร้างอย่างอื่นในหมู่บ้านได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5634/2555

   โจทก์จดทะเบียนให้ที่ดินพิพาทอยู่ภายใต้การจัดสรรเป็นพื้นที่ส่วนที่กันไว้เป็นสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะประเภทสนามเด็กเล่น การถูกจำกัดสิทธิโดยภาระจำยอมของโจทก์ให้แก่ที่ดินที่โจทก์จัดสรรขายไปซึ่งสามยทรัพย์จึงเป็นภาระจำยอมเฉพาะใช้เป็นสาธารณูปโภคประเภทสนามเด็กเล่นเท่านั้น และแม้โจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินมิได้ปฏิบัติตามกฎหมายโดยมิได้เข้าดูแลสาธารณูปโภค เช่น ถนน ท่อระบายน้ำ หรือสนามเด็กเล่น ภายในหมู่บ้าน และคณะกรรมการหมู่บ้านที่ชาวบ้านภายในหมู่บ้านจัดตั้งขึ้นเป็นผู้ดูแล แต่ก็ไม่อาจเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์เดิมที่โจทก์ได้จดทะเบียนภาระจำยอมไว้

   อาคารที่จำเลยทั้งสี่ก่อสร้างเป็นอาคารที่เป็นศูนย์แสดงจำหน่ายผลิตภัณฑ์ชุมชนและฝึกทักษะอาชีพจึงเป็นเรื่องนอกเหนือวัตถุประสงค์เดิมที่โจทก์ได้จดทะเบียนไว้ แม้อาคารดังกล่าวมีห้องน้ำซึ่งสามารถทำให้เด็กที่มาออกกำลังกายที่สนามเด็กเล่นใช้ประโยชน์ในห้องน้ำนั้นได้ด้วย หรือการที่ตามหนังสือขออนุญาตก่อสร้างอาคารระบุว่าใช้เป็นสถานที่จัดประชุม และจัดกิจกรรมทางกีฬาต้านยาเสพติดของเยาวชนด้วย ก็เป็นเรื่องปลีกย่อย โดยอาคารดังกล่าวยังคงเป็นศูนย์แสดงสินค้าและจำหน่ายผลิตภัณฑ์ชุมชนและฝึกทักษะอาชีพ และไม่อาจถือได้ว่ามีส่วนเกี่ยวเนื่องกับสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะประเภทสนามเด็กเล่นที่โจทก์จดทะเบียนภาระจำยอมไว้ จำเลยทั้งสี่จึงไม่มีสิทธิก่อสร้างอาคารดังกล่าวบนที่ดินพิพาท การกระทำของจำเลยทั้งสี่เป็นการละเมิดต่อโจทก์

ประเด็น : รั้วถือเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3503/2561

   รั้วพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของรั้วซึ่งบริษัท ว. สร้างขึ้นพร้อมการจัดสรรที่ดินปลูกสร้างบ้านขายตั้งแต่ปี 2532 อันเป็นการให้มีสาธารณูปโภคตามนัยข้อ 1 แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น ทำให้รั้วพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทั้งหมด รั้วพิพาทจึงมิได้ตกเป็นส่วนควบของที่ดินที่รั้วตั้งอยู่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 146 เมื่อโจทก์จัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้วได้รับโอนสาธารณูปโภคจากบริษัท ว. มาดำเนินการ รั้วพิพาทจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ด้วย

รวมคำถามที่พบบ่อยในคดีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร by ThanuLaw

1. ก่อนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร สาธารณูปโภค เป็นหน้าที่การดูแลรักษาของใคร

ตอบ - ผู้จัดสรร

2. บริการสาธารณะ ที่โฆษณาไว้ หากผู้จัดสรรไว้ปฏิบัติตาม มีผลอย่างไร

ตอบ - ผิดกฎหมายคุ้มครองผู้บริโภค มาตรา 53

3. ก่อนจัดสรรนิติบุคคล ผู้จัดสรรมีอำนาจเก็บเงินค่าส่วนกลางได้ไหม

ตอบ - ได้ โดยต้องขออนุญาตคณะกรรมการจัดสรร เช่น ตารางวาละ 30 บาท จะกำหนด 2-3 ปีล่วงหน้าก็ได้ หาก มีเหลือคืนลูกบ้านหรือนิติบุคคล

4. ค่าบำรุงรักษาสาธารณะ ภายหลังจัดตั้งนิติบุคลหมู่บ้าน กำหนดไว้อย่างไร

ตอบ - มีเงินค้ำประกัน 7% ถ้าเสร็จแล้ว ต้องดูแลต่ออีก 1 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

5. การตรวจ ก่อนโอนสาธารณูปโภคให้นิติ มีผู้ใดร่วมตรวจบ้าง

ตอบ - ผู้จัดสรร กับ เจ้าหน้าที่ แต่ในทางปฏิบัติ ต้องให้ผู้ซื้อร่วมตรวจด้วย

6. นิติบุคคลหมู่บ้าน สามารถตั้งผู้จัดการ เหมือนกับนิติบุคคลอาคารชุดได้ไหม

ตอบ - ได้ ไม่มีกฎหมายห้ามไว้ และให้ แต่อยู่ภายใต้อำนาจของคณะกรรมการ

7. ให้ค่าตอบแทนกรรมการนิติ ได้ไหม

ตอบ - ได้ แต่ต้องมีอยู่ในข้อบังคับ

8. การส่งหนังสือแจ้งอายัดที่ดิน ควรส่งไปที่ใดบ้าง

ตอบ - ทั้งตามทะเบียนบ้าน และในหมู่บ้าน

9. ทรัพย์สิน บ้างอย่าง ผู้จัดสรรยังไม่ได้โอนให้นิติบุคคลหมู่บ้าน ใครต้องดูแล

ตอบ - ผู้จัดสรร ถ้าไม่ดูแลให้แจ้งคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน

10. หนังสือแจ้งประชุมไม่ได้แจ้งวาระ สามารถแอบแผงลงมติในที่ประชุมได้ไหม

ตอบ - ไม่ได้ระบุในหนังสือแจ้ง ถือว่ามิชอบ

11. หนี้ค่าส่วนกลางเป็นหนี้บุริมสิทธิ หมายความว่าอย่างไร

ตอบ - หนี้บุริมสิทธิ มีอยู่เหนือทรัพย์สินของลูกหนี้ ถ้าขาย ถือว่าหมดไป กลายเป็นหนี้สามัญ ต่อคิวหนี้อื่น

12. การดำเนินคดีเป็นคดีอะไร

ตอบ - มโนสาเร่

13. ภายหลังจัดตั้งนิติบุคคล งบดุลประจำปี ต้องจัดทำและจัดส่งให้หน่วยงานใด

ตอบ - คณะกรรมการจังหวัด ผ่านสำนักงานที่ดิน

14. นิติบุคคลออกระเบียบจราจรได้ไหม

ตอบ - ได้ ในที่ประชุม

15. ลูกบ้านสมาชิกค้างจ่ายค่าส่วนกลางกับนิติบุคคล เมื่อผ่อนชำระหมดธนาคาร สามารถโอนให้กับเราได้เลยหรือไม่? สำนักงานที่ดินจะสามารถระงับการโอนได้หรือไม่? เพราะไม่ได้ ขาย หรือ จำนอง

ตอบ - โอนหรือขายไม่ได้ จนกว่าจะชำระค่าส่วนกลางและเบี้ยปรับแล้ว

ยินดีให้คำปรึกษากฎหมาย

ติดต่อสอบถาม

ทนายธนู โทร 083 4248098

LINE ID : @tn13

เปิดบริการทุกวัน เวลา 7.00 - 20.00 น.

ช่องทางการติดต่อ กดที่ไอคอน