ขับไล่

คดีขับไล่ #ทนายคดีฟ้องขับไล่ThanuLaw

ฟ้องขับไล่ ถือว่าเป็นคดีที่มีคำขอปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้

อาศัยเหตุตามกฎหมาย ได้ดังนี้

1. เช่า หากหมดสัญญาเช่าแล้ว สิทธิการเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า ผู้เช่าตายสัญญาเช่าก็ระงับ

2. เช่าช่วง โดยชอบนั้น ผู้ให้เช่าเดิมต้องยินยอม หรือสัญญาเช่าเดิมยอมให้ทำได้ ผลคือ จะทำให้ผู้เช่าช่วงไม่มีฐานะเป็นบริวารของผู้เช่าเดิม แต่ในกรณีเช่าช่วงโดยมิชอบ ผู้เช่าช่วงมีฐานะเป็นเพียงบริวารของผู้เช่าเดิม เมื่อฟ้องขับไล่ผู้เช่าก็ขับไล่ผู้เช่าช่วงในฐานะบริวารได้ด้วย

3. ขายฝาก ในกรณีล่วงเลยกำหนดระยะเวลาไถ่ถอน กรรมสิทธิ์เป็นของผู้รับขายฝากโดยสมบูรณ์

4. สิทธิอาศัย หากเจ้าของไม่ประสงค์ให้ผู้อาศัยอยู่เมื่อใด ก็มีสิทธิจะขับไล่ออกไปได้ทันที

5. ละเมิด เช่น บุกรุก

6. สิทธิเหนือพื้นดิน คือ เจ้าของที่ดินยินยอมให้บุคคลอื่นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินใต้ดิน แต่ไม่มีสิทธิในที่ดิน โดยโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกนั้นไม่ตกเป็นส่วนควบกับที่ดิน

7. สิทธิเก็บกิน เป็นสิทธิเฉพาะตัว ถ้าผู้ทรงสิทธิเก็บกินถึงแก่ความตาย สิทธินั้นย่อมสิ้นไป ตามป.พ.พ. มาตรา 1418

8. กรณีอื่นๆ เช่น กรณีการใช้สิทธิในฐานะเจ้าของรวม ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1360

เอกสารประกอบคำฟ้อง

1. โฉนดที่ดิน / น.ส.3 / หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ห้องเช่า

2. สัญญาเช่า / หนังสือสัญญาขายฝาก

3. ภาพถ่ายสิ่งปลูกสร้าง

4. บัตรประชาชน หรือแบบรับรองรายการทะเบียนราษฎร

5. หนังสือบอกกล่าว พร้อมใบตอบรับ EMS 

6. หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี)

สิ่งเรียกร้องในคดี

1. ให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินพร้อมบริวารออกไป

2. เรียกค่าเช่าที่ค้างชำระ

3. เรียกค่าขาดประโยชน์ (อ้างอิงจากราคาค่าเช่า แม้จะเคยนำออกเช่า ก็สามารถเรียกได้ โดยเทียบจากบริเวณใกล้เคียง)

เขตอำนาจศาล / รูปแบบคดี

1. ผู้ใช้เช่า ฟ้องขับไล่ผิดสัญญาเช่า - คดีผู้บริโภค > ศาลแขวง

2. เจ้าของทรัพย์สิน ฟ้องขับไล่ ที่มีหรือาจใช้เช่าต่อเดือนไม่เกินเดือนละ 30,000 บาท - คดีมโนสาเร่ > ศาลแขวง

3. เจ้าของทรัพย์สิน ฟ้องขับไล่ ที่มีหรือาจใช้เช่าต่อเดือนเกินเดือนละ 30,000 บาท - คดีแพ่งสามัญ > ศาลจังหวัด

4. ฟ้องขับไล่ ทรัพย์สินที่พิพาทมีมูลค่าเกิน 300,000 บาท - คดีแพ่งสามัญ > ศาลจังหวัด

ค่าธรรมเนียมศาล

1. คดีไม่มีทุนทรัพย์

: ให้จำเลยขนย้ายออกจากที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ มีราคาอาจให้เช่าต่อเดือน ไม่เกินเดือนละ 30,000 บาท ถ้ายื่นฟ้องจะเป็นคดีมโนสาเร่ เสียค่าขึ้นศาล 200 บาท

2. ฟ้องเรียกเงินค่าสินไหมทดแทน

: เสียค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ 2 ของราคาที่เรียกให้จำเลยชดใช้ ไม่เกิน 300,000 บาท เสียค่าขึ้นศาล 1,000 บาท

3. กรณีจำเลยยื่นคำให้การต่อสู้ว่าที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลย เพราะเหตุครอบครองปรปักษ์

: ต้องดำเนินคดีแบบคดีมีข้อพิพาท และเสียค่าธรรมเนียมศาลเพิ่มเติมทั้งโจทก์และจำเลยในอัตราร้อยละ 2 ของราคาทรัพย์พิพาท

  ข้อสังเกตุ หากที่ดินมีสิ่งปลูกสร้างด้วย จะต้องเสียในส่วนราคาประเมินของสิ่งปลูกสร้างอีกด้วย

ตัวอย่าง คำพิพากษาศาลฏีกา ที่น่าสนใจ

ประเด็น : ให้เช่า เมื่อบอกเลิกสัญญาแล้ว สามารถฟ้องขับไล่ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1709/2516

   มูลนิธิโจทก์ซึ่งได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทจากผู้ให้เช่าเดิม ย่อมรับมาทั้งสิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับการเช่า เมื่อมูลนิธิโจทก์บอกเลิกการเช่าแล้ว ก็ย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทได้ จำเลยจะโต้เถียงสิทธิของมูลนิธิโจทก์ว่าเป็นเรื่องนอกเหนือวัตถุประสงค์ของมูลนิธิหาได้ไม่

   การที่ประธานกรรมการมูลนิธิโจทก์ลงนามในหนังสือบอกกล่าวเลิกการเช่าเพียงผู้เดียว โดยไม่มีกรรมการอื่นอีก 2 คนลงนามด้วย ให้ครบถ้วนถูกต้องนั้น แม้จะถือไม่ได้ว่าทำในฐานะผู้แทนมูลนิธิโจทก์ แต่ก็เห็นได้ว่าทำในฐานะตัวแทนของมูลนิธิโจทก์ ทั้งมูลนิธิโจทก์ก็ได้รับเอาผลแห่งนิติกรรมนั้น และฟ้องขับไล่จำเลยแล้ว จำเลยจะอ้างเหตุดังกล่าวปฏิเสธการบอกเลิกสัญญาเช่าไม่ได้

   จำเลยมิได้ยกข้อที่ว่า การบอกกล่าวเลิกการเช่าของทนายโจทก์มิได้มีการมอบอำนาจโดยชอบ เพราะไม่มีกรรมการอื่นอีก 2 คนร่วมมอบอำนาจกับประธานกรรมการมูลนิธิโจทก์ขึ้นต่อสู้ในศาลชั้นต้น จะยกขึ้นฎีกาไม่ได้ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

ประเด็น : ฟ้องขับไล่ หลังสิ้นสุดระยะเวลาเช่าตามสัญญา ถือเป็นมูลละเมิด มิใช่ให้บังคับตามสัญญา ดังนี้สัญญาเช่าไม่ต้องปิดอากรแสตมป์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6962/2551

   โจทก์ฟ้องว่าจำเลยอยู่ในที่ดินของโจทก์ภายหลังจากที่สัญญาเช่าครบกำหนด โจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยเช่าต่อไปและบอกกล่าวให้จำเลยขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากที่ดินของโจทก์แล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย ขอให้บังคับจำเลยและบริวารรื้อถอนขนย้ายทรัพย์สินออกจากที่ดินของโจทก์ ให้จำเลยชำระค่าเสียหาย 1,000 บาท นับแต่วันฟ้องจนกว่าจำเลยและบริวารจะขนย้ายทรัพย์สินออกไป เป็นการฟ้องขอให้บังคับจำเลยในมูลละเมิด มิใช่เป็นการฟ้องบังคับตามสัญญาเช่าทรัพย์ โจทก์ในฐานะที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ย่อมมีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่ได้โดยไม่จำต้องใช้หนังสือสัญญาเช่าที่ดินเป็นพยานหลักฐานในคดี แม้สัญญาเช่ามิได้ปิดอากรแสตมป์ก็รับฟังเป็นพยานหลักฐานได้

ประเด็น : ค่าเสียหายมูลละเมิด เรียกย้อนหลังได้ 1 ปี

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2153/2552

   จำเลยทำสัญญาเช่าแผงจำหน่ายอาหารจากโจทก์โดยสัญญาเช่าระบุว่า กรณีที่มีปัญหาข้อพิพาทในการปฏิบัติตามสัญญา ผู้เช่ายอมให้โจทก์เป็นคณะอนุญาโตตุลาการทำการชี้ขาดและผู้เช่าต้องปฏิบัติตามคำชี้ขาดนั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็็นกรณีที่ระบุถึงปัญหาข้อพิพาทในการปฏิบัติตามสัญญาเช่า แต่โจทก์ฟ้องคดีนี้เพราะเหตุครบกำหนดอายุสัญญาเช่าแล้วจำเลยไม่ยอมออกจากแผงที่เช่า มิใช่เป็นกรณีที่มีปัญหาข้อพิพาทในการปฏิบัติตามสัญญาเช่า โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีได้โดยไม่จำต้องเสนอข้อพิพาทต่ออนุญาโตตุลาการก่อน

   เมื่อสัญญาเช่าแผงจำหน่ายอาหารครบกำหนดเวลาเช่าตามที่ได้ตกลงกันไว้สัญญาเช่าเป็นอันระงับลงโดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อน จำเลยมีหน้าที่ต้องส่งคืนแผงที่เช่าแก่โจทก์ การที่จำเลยไม่ยอมส่งคืนแผงที่เช่าแก่โจทก์เป็นการผิดสัญญาเช่าและการที่จำเลยยังครอบครองแผงที่เช่าต่อไปโดยโจทก์ไม่ยินยอมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหายด้วย โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลยได้ทั้งฐานผิดสัญญาและฐานกระทำละเมิด แต่ตามสัญญาเช่าไม่มีข้อความใดกำหนดให้โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาเช่าในกรณีสัญญาเช่าสิ้นสุดหรือระงับลงเพราะครบกำหนดเวลาเช่า จึงไม่กำหนดค่าเสียหายจากการผิดสัญญาเช่าให้แก่โจทก์ โจทก์คงมีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายในมูลละเมิดจากจำเลยนับแต่วันที่จำเลยไม่ยอมออกจากแผงที่เช่า แต่ค่าเสียหายในมูลละเมิดดังกล่าวที่เกิดก่อนวันฟ้องคดีย้อนขึ้นไปเกิน 1 ปี เป็นอันขาดอายุความตาม ป.พ.พ. มาตรา 448 วรรคหนึ่ง

ประเด็น : ขายฝาก จำเลยไม่ได้โต้แย้งว่าใช้สิทธิไถ่ถอนทรัพย์ ศาลมีอำนาจงดสืบพยานแล้วพิพากษาคดีได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2573/2521

   โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินและบ้านที่จำเลยขายฝากแก่โจทก์ และสัญญาขายฝากพ้นกำหนดไถ่ถอนแล้ว จำเลยให้การว่าจำเลยได้ใช้สิทธิขอไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากภายในกำหนดเวลาตามสัญญาแล้ว แต่โจทก์บ่ายเบี่ยงจนเลยกำหนดเวลาตามสัญญา โดยจำเลยไม่ได้ฟ้องแย้งขอให้สิทธิไถ่คืน ศาลย่อมมีอำนาจสั่งงดสืบพยานแล้วพิพากษาขับไล่จำเลยได้ เพราะแม้จะพิจารณาได้ความตามคำให้การจำเลย กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินก็ยังเป็นของโจทก์อยู่ โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้

ประเด็น : ขายฝาก ไม่ได้ระบุบ้านไว้ในสัญญา ถือว่าขายฝากเฉพาะที่ดิน แต่มีอำนาจฟ้องขอให้รื้อถอนออกไปได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 120/2559

   ตามหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินที่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ระบุว่า จำเลยขายฝากเฉพาะที่ดินไม่เกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 252 ด้วย ซึ่งต้องแปลความว่าไม่รวมบ้านไม่มีเลขที่บ้านด้วย เพราะฉะนั้นการขายฝากสมบูรณ์เฉพาะที่ดินเท่านั้น แม้โจทก์จะอ้างว่าโจทก์กับจำเลยตกลงขายฝากที่ดินพร้อมบ้าน 2 หลัง คือ บ้านเลขที่ 252 กับบ้านที่ไม่มีเลขที่บ้านอีก 1 หลัง แต่พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งว่าจดทะเบียนขายฝากบ้าน 2 หลัง ดังกล่าวด้วยไม่ได้ เพราะต้องประเมินราคาจึงจดทะเบียนขายฝากเฉพาะที่ดิน โจทก์กับจำเลยจึงได้ทำสัญญาซื้อขายบ้าน 2 หลัง เพิ่มเติมตามที่ตกลงกันตามหนังสือสัญญาซื้อขาย แต่สัญญาขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่งจึงต้องนำบทบัญญัติเรื่องซื้อขายมาใช้บังคับด้วย ซึ่ง ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง กำหนดว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ เมื่อการขายฝากบ้านทั้งสองหลังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ นอกจากนี้สัญญาขายฝากที่ดิน และสัญญาซื้อขาย ยังทำวันเดียวกันแสดงให้เห็นเจตนาโดยชัดแจ้งว่าคู่สัญญาต้องการหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียม จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน จึงเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 อีกด้วย ดังนั้นโจทก์ไม่อาจอ้างว่าบ้านทั้งสองหลังตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยหลักส่วนควบได้ โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านทั้งสองหลัง

   คู่สัญญาไม่ได้ตกลงขายฝากบ้านเลขที่ 252 ด้วย บ้านหลังดังกล่าวยังเป็นของจำเลยโดยไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดิน และกรณีไม่ต้องด้วย ป.พ.พ. มาตรา 1310 เพราะกรณีนี้ไม่ใช่จำเลยปลูกบ้านเลขที่ 252 ในที่ดินของโจทก์ แม้ภายหลังขายฝากจำเลยจะได้ต่อเติมบ้านหลังดังกล่าวก็ตาม เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในที่ดินของโจทก์อีกต่อไป จำเลยต้องรื้อบ้านหลังดังกล่าวออกจากที่ดินของโจทก์

   ส่วนบ้านไม่มีเลขที่ ขณะทำสัญญาขายฝากที่ดินบ้านหลังไม่มีเลขที่บ้านยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง การที่โจทก์ปล่อยให้จำเลยก่อสร้างบ้านหลังดังกล่าวในที่ดินที่ขายฝากต่อไปโดยโจทก์ไม่ได้ห้ามปราม จำเลยซึ่งเป็นผู้ปลูกสร้างย่อมเข้าใจว่าตนมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ต่อไปจนแล้วเสร็จ เพราะเชื่อตามสัญญาขายฝากว่าตนมีสิทธิไถ่ที่ดินคืนได้ภายในกำหนดในสัญญา การปลูกสร้างบ้านไม่มีเลขที่บ้านของจำเลยจึงเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต แต่เมื่อทำสัญญาขายฝากแล้วจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนด ที่ดินที่ขายฝากย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยเด็ดขาด กรณีดังกล่าวไม่มีบทกฎหมายที่จะใช้ปรับได้โดยตรง จึงต้องใช้บทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 4 วรรคสอง อันได้แก่ ป.พ.พ. มาตรา 1310 วรรคหนึ่ง ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่จำเลยผู้สร้าง และการที่โจทก์ปล่อยให้จำเลยปลูกสร้างบ้านต่อไปในที่ดินของโจทก์ โดยมิได้ห้ามปรามถือว่าโจทก์ประมาทเลินเล่อในการสร้างโรงเรือนของจำเลย โจทก์จึงไม่อาจบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้น และต้องใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มให้แก่จำเลย

ประเด็น : เจ้าของร่วมเพียงคนเดียว มีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้ที่อยู่อาศัยได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7662/2546

   เมื่อจำเลยรับในฎีกาของจำเลยว่า ศ. ถือกรรมสิทธิ์รวมกับโจทก์ ป. และ น. ในที่ดินพิพาท ซึ่งยังไม่ได้มีการแบ่งแยกการครอบครองเป็นสัดส่วน ดังนั้น แม้ ศ. จะอนุญาตให้จำเลยเข้าไปปลูกบ้านในที่ดินพิพาท อันเป็นการใช้ทรัพย์สินในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์รวม แต่ก็มิใช่เป็นการใช้ทรัพย์สินเพื่อประโยชน์ของตนเองตามสภาพปกติ เป็นการใช้ทรัพย์สินที่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่น ๆ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1360 วรรคหนึ่ง ย่อมไม่อาจกระทำได้ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาท

ประเด็น : เจ้าของร่วม อนุญาตให้อยู่อาศัย เจ้าของร่วมที่ไม่ได้ยินยอม สามารถฟ้องขับไล่ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 79/2551

   การจัดการทรัพย์สินตามธรรมดาเพื่อรักษาทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1358 วรรคสอง เจ้าของรวมคนใดคนหนึ่งมีสิทธิจัดการได้เสมอโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่นก่อน แต่การที่ ส. เจ้าของรวมคนหนึ่งให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทโดยทำสัญญาเช่าหลังจากโจทก์เจ้าของรวมอีกคนกำลังฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าออกไปจากที่เช่า ย่อมเป็นการก่อให้เกิดภาระติดพันตึกแถวพิพาทซึ่งต้องได้รับความยินยอมจากโจทก์เจ้าของรวมด้วยตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคสอง เมื่อโจทก์ผู้เป็นเจ้าของรวมในตึกแถวพิพาทมิได้รู้เห็นยินยอมด้วย สัญญาเช่าจึงไม่สมบูรณ์และถือว่าเป็นการใช้สิทธิขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1360 วรรคหนึ่ง สัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ ส. เจ้าของรวมจึงไม่ผูกพันโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้

ประเด็น : สิทธิอาศัย เมื่อบอกกล่าวให้ออก แต่ไม่ยอมออก ถือเป็นการละเมิดเจ้าของ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6458/2551

   โจทก์เป็นผู้เยาว์อายุ 17 ปี เป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของ น. กับ ผ. โจทก์แป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทตามฟ้องโดยการรับมรดกจาก ผ. จำเลยเคยเป็นผู้เช่าที่ดินพิพาทแม้จะทำสัญญาเช่ากับ น. ซึ่งเป็นภริยาโดยชอบด้วยกฎหมายของ ผ. แต่ก็ทำสัญญาเช่าหลังจากที่ ผ. ถึงแก่ความตายแล้ว น. จึงมีส่วนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทด้วย และไม่มีกฎหมายบังคับว่าผู้ให้เช่าจะต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า เมื่อโจทก์รับโอนที่ดินพิพาทจึงต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 569 โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง

   ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1402 บัญญัติว่า "บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในโรงเรือนบุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า" จะเห็นได้ว่า สิทธิอาศัยมีได้แต่เฉพาะสิทธิที่จะอยู่อาศัยในโรงเรือนของบุคคลอื่นเท่านั้น เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่าบ้านดังกล่าวเป็นของจำเลยเอง และโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างในที่ดินพิพาทของโจทก์ จำเลยจึงไม่มีสิทธิอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทอีกต่อไปเมื่อโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยออกจากที่ดินพิพาทแต่จำเลยเพิกเฉยจึงเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์แล้ว โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยได้

ประเด็น : หากจำเลยต้อสู้ว่าที่ดินพิพาทเป็นของตน คดีจะกลายเป็นคดีมีทุนทรัพย์ โดยถือตามราคาประเมินที่ดิน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3918/2562

   โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาทโดยอ้างว่าโจทก์เป็นผู้มีสิทธิครอบครอง จำเลยให้การต่อสู้ว่า ที่ดินพิพาทเป็นของจำเลย จึงเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันอาจคำนวณเป็นราคาเงินได้หรือเป็นคดีมีทุนทรัพย์ การที่ศาลชั้นต้นพิจารณาคดีโดยมิได้กำหนดว่าคดีของโจทก์เป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันอาจคำนวณเป็นราคาเงินได้หรือเป็นคดีมีทุนทรัพย์และเรียกให้โจทก์เสียค่าขึ้นศาลเพิ่มตามราคาที่ดินพิพาท จนกระทั่งศาลชั้นต้นมีคำพิพากษา รวมทั้งมีคำสั่งรับอุทธรณ์ของโจทก์ขึ้นมา ล้วนแต่เป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาโดยผิดหลง ทำให้โจทก์เข้าใจผิดว่าเป็นกระบวนพิจารณาที่ชอบและโจทก์สามารถอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงได้ ดังนั้น เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม ศาลฎีกาเห็นควรให้โอกาสแก่โจทก์ในการดำเนินการขอให้รับรองอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงหรือให้ได้รับอนุญาตให้อุทธรณ์เป็นหนังสือ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคหนึ่ง และให้ศาลชั้นต้นพิจารณามีคำสั่งเกี่ยวกับอุทธรณ์ของโจทก์ต่อไป

ประเด็น : ผู้จัดการมรดก มีสิทธิฟ้องขับไล่ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6607/2560

   ขณะที่โจทก์ยื่นฟ้องจำเลย โจทก์เป็นผู้จัดการมรดกของ อ. ผู้ตายตามคำสั่งศาล จึงมีฐานะเป็นผู้แทนของทายาทตามกฎหมายในการจัดการทรัพย์มรดกของผู้ตาย ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ที่จะกระทำการอันจำเป็นเพื่อจัดการมรดกโดยทั่วไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 1719 โจทก์ย่อมอาศัยสิทธิเรียกร้องตามสัญญาเช่าที่ดินพิพาทอันเป็นทรัพย์มรดกของผู้ตายมาฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินพิพาท และเรียกค่าเสียหายเป็นค่าขาดประโยชน์หลังจากวันฟ้องตลอดเวลาที่จำเลยยังคงอยู่ในที่ดินพิพาทจนกว่าจำเลยจะออกไปจากที่ดินพิพาทได้ แม้วันที่โจทก์ยื่นคำฟ้องจะเป็นวันเดียวกับวันที่โจทก์จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ร่วมซึ่งเป็นทายาทของผู้ตาย อำนาจฟ้องของโจทก์ในส่วนที่เกี่ยวกับการใช้สิทธิเรียกร้องตามสัญญาเช่าที่ดินพิพาท ซึ่งบริบูรณ์อยู่แล้วก็ยังคงมีอยู่ต่อไปหาได้สิ้นสุดลงไม่ ส่วนโจทก์ร่วมผู้รับโอนที่ดินพิพาท เป็นบุคคลที่อาจได้รับผลกระทบโดยคำพิพากษาในคดีนี้โดยตรง เพราะหากศาลพิพากษาให้โจทก์แพ้คดีย่อมกระทบต่อสิทธิของโจทก์ร่วมซึ่งเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท โจทก์ร่วมจึงเป็นผู้มีส่วนได้เสียตามกฎหมายในผลแห่งคดี ย่อมมีสิทธิขอเข้าเป็นโจทก์ร่วมได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (2) โจทก์และโจทก์ร่วมจึงมีอำนาจฟ้อง

ประเด็น : แก้ไขคำฟ้อง ในส่วนการเรียกค่าเสียหาย สามารถทำได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3365/2558

   ฟ้องเดิมโจทก์กล่าวอ้างว่า จำเลยบุกรุกเข้าไปยึดถือครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทโดยปลูกต้นปาล์มน้ำมันและเก็บเกี่ยวผลปาล์มน้ำมันและปลูกสร้างอาคารสำนักงาน และที่พักคนงานและลูกจ้าง โดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์ ทั้งไม่มีสิทธิใด ๆ และไม่มีนิติสัมพันธ์ใด ๆ กับกรมป่าไม้กระทรวงเกษตรและสหกรณ์การเกษตร และโจทก์ หลังจากนั้นโจทก์บอกกล่าวให้จำเลยพร้อมบริวารออกไปจากที่ดินพิพาทแล้ว แต่จำเลยเพิกเฉย อันเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์และทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย ไม่สามารถนำที่ดินพิพาทซึ่งอยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินมาทำการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมตามอำนาจหน้าที่ โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ การแก้ไขคำฟ้องอันสืบเนื่องมาจากการกระทำตามฟ้องเดิม จึงเป็นการแก้ไขคำฟ้องที่เกี่ยวกับฟ้องเดิมพอที่จะรวมพิจารณาและชี้ขาดตัดสินคดีเข้าด้วยกันได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 179 โดยหาจำต้องแก้ไขข้อหาหรือข้ออ้างได้เฉพาะการสละข้อหาในฟ้องเดิมบางข้อหรือเพิ่มเติมฟ้องให้บริบูรณ์ไม่ ศาลชั้นต้นอนุญาตให้โจทก์แก้ไขเพิ่มเติมคำฟ้องเกี่ยวกับการเรียกค่าเสียหายนั้นชอบแล้ว

   พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2518 มาตรา 7 บัญญัติให้โจทก์เป็นทบวง มีฐานะเทียบเท่ากรม โจทก์จึงเป็นนิติบุคคลตาม พ.ร.บ.ระเบียบบริหารราชการแผ่นดิน พ.ศ.2534 มาตรา 7 เลขาธิการสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเป็นผู้แทนโจทก์ย่อมมอบอำนาจให้ผู้ว่าราชการจังหวัดดำเนินคดีแทนได้ ตาม พ.ร.บ.ระเบียบบริหารราชการแผ่นดิน พ.ศ.2534 มาตรา 38 และคำสั่งของโจทก์ที่ 767/2548 เรื่องมอบอำนาจให้ผู้ว่าราชการจังหวัด ระบุแจ้งชัดว่า หากผู้ว่าราชการจังหวัดเห็นสมควรก็จะมอบอำนาจให้ปฏิรูปที่ดินจังหวัดปฏิบัติราชการแทนก็ได้ ดังนั้น การที่ผู้ว่าราชการจังหวัดสุราษฎร์ธานีมอบอำนาจช่วงให้โจทก์ดำเนินคดีแก่จำเลยเป็นคดีนี้จึงชอบแล้ว

ประเด็น : อากรแสตมป์ ปิดในชั้นสืบพยานก็ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5387/2549

   ทนายจำเลยคนเดิมยื่นคำร้องขอเลื่อนคดีมาครั้งหนึ่งแล้วอ้างว่าป่วย ศาลชั้นต้นอนุญาตให้เลื่อนคดี ก่อนถึงวันนัดสืบพยานจำเลย 4 วัน ทนายจำเลยคนเดิมขอถอนตัวจากการเป็นทนายความของจำเลย ครั้นถึงวันนัดทนายจำเลยคนใหม่ยื่นคำร้องขอเลื่อนคดีโดยอ้างว่าเพิ่งได้รับแต่งตั้งยังไม่ทราบข้อเท็จจริงในคดี จำเลยประสงค์จะต่อสู้คดีและซักค้านพยานโจทก์ ขอเลื่อนการพิจารณาออกไปสักนัดหนึ่ง เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม โดยไม่ได้แสดงให้เห็นอย่างชัดแจ้งว่า ถ้าหากศาลไม่อนุญาตให้เลื่อนคดีต่อไปอีกจะทำให้เสียความยุติธรรม จึงไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 40 วรรคหนึ่ง ศาลจึงไม่อาจให้เลื่อนคดีได้

   ตาม ป.รัษฎากร มาตรา 118 บัญญัติเพียงว่า ตราสารใดที่ปิดอากรแสตมป์ครบจำนวนและได้ขีดฆ่าแล้ว จะใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่งไม่ได้เท่านั้น ไม่ได้บังคับถึงเวลาที่ปิดและขีดฆ่า เมื่อต้นฉบับสัญญาเช่าอาคารที่โจทก์นำสืบในชั้นพิจารณาได้ปิดอากรแสตมป์ครบจำนวนและขีดฆ่าแล้วจึงรับฟังเป็นพยานหลักฐานได้

   จำเลยได้ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิและหน้าที่ในฐานะผู้ให้เช่าตามสัญญาและจำเลยต้องผูกพันตามสัญญาเช่าที่ทำกับโจทก์ไว้ เมื่อจำเลยไม่ชำระค่าเช่าอันเป็นการผิดสัญญาและโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องคดีนี้ ปัญหาที่ว่าโจทก์ไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินที่ให้เช่าจึงไม่เป็นสาระแก่คดี และตามสัญญาเช่าอาคารกำหนดอัตราค่าเช่าไว้เดือนละ 17,000 บาท เมื่อครบกำหนดการเช่า 1 ปี จำเลยยังคงอยู่ในตึกแถวพิพาทต่อมา ตาม ป.พ.พ. มาตรา 570 ให้ถือว่าโจทก์จำเลยเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลาซึ่งหมายความว่าข้อตกลงเกี่ยวกับกำหนดเวลาไม่มีผลบังคับกันต่อไป ส่วนสัญญาข้ออื่นคงเป็นไปตามสัญญาเช่าเดิม รวมทั้งอัตราค่าเช่าด้วย และโดยเหตุที่การเช่าอสังหาริมทรัพย์นี้ ป.พ.พ. มาตรา 538 บังคับให้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ ดังนั้นเมื่อโจทก์จะขอบังคับให้จำเลยชำระค่าเช่า ซึ่งเป็นอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าที่กำหนดไว้ในหนังสือสัญญาเช่าอาคาร โจทก์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อจำเลยมาแสดงว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าดังที่โจทก์อ้าง การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่าได้มีการตกลงขึ้นค่าเช่าในอัตราเดือนละ 20,000 บาท จึงเป็นการต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 จำเลยคงต้องรับผิดชำระค่าเช่าที่ค้างชำระเดือนละ 17,000 บาท ตามอัตราค่าเช่าในสัญญาเช่าเดิม

ประเด็น : เขตอำนาจศาล คือ ศาลจังหวัด

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7207/2560

   คดีฟ้องขับไล่ ไม่ว่าโจทก์จะเรียกค่าเสียหายเป็นค่าเช่าในจำนวนเท่าใด ก็ถือว่าเป็นคดีฟ้องขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้หรือคดีไม่มีทุนทรัพย์

   ซึ่งไม่อยู่ในอำนาจของผู้พิพากษาคนเดียวและอำนาจพิจารณาพิพากษาคดีของศาลแขวงตามพระธรรมนูญศาลยุติธรรมมาตรา 25 วรรคหนึ่งประกอบมาตรา 17 ส่วนจำนวนค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องมาเป็นเพียงข้อพิจารณาที่นำไปสู่ข้อจำกัดสิทธิในการอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 224 วรรคสอง หาใช่เป็นข้อพิจารณาเรื่องเขตอำนาจศาลไม่ โจทก์ฟ้องต่อศาลจังหวัดเป็นการถูกต้องชอบด้วยพระธรรมนูญศาลยุติธรรมมาตรา 18

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1070/2559

   โจทก์ฟ้องว่าโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินพิพาท จำเลยทั้งสามบุกรุกที่ดินของโจทก์ ขอให้ขับไล่จำเลยทั้งสามและบริวารกับเรียกค่าเสียหาย 100,000 บาท ในส่วนคำขอให้ขับไล่จำเลยทั้งสามและบริวารนั้น ถือว่าเป็นคดีที่มีคำขอปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ เมื่อจำเลยทั้งสามให้การเพียงว่าไม่เคยบุกรุกเข้าไปในที่ดินของโจทก์ หาได้ให้การต่อสู้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทว่าเป็นที่ดินของจำเลยทั้งสาม กรณีจึงไม่ทำให้กลายเป็นคดีมีทุนทรัพย์ตามราคาที่ดินพิพาทที่จำต้องตีราคาทรัพย์พิพาทเพื่อให้โจทก์เสียค่าธรรมเนียมศาล คดีจึงอยู่ในอำนาจของศาลชั้นต้นซึ่งเป็นศาลจังหวัดที่จะพิจารณาพิพากษาคดีได้ตามพระธรรมนูญศาลยุติธรรม มาตรา 18 การที่ศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดจำนวนทุนทรัพย์ที่ดินพิพาทก่อนที่จะดำเนินกระบวนพิจารณาต่อไป จึงไม่ใช่การดำเนินกระบวนพิจารณาที่ผิดระเบียบ

   โจทก์ฎีกาเฉพาะขอให้เพิกถอนกระบวนพิจารณาที่ผิดระเบียบแล้วให้ศาลชั้นต้นเริ่มต้นดำเนินกระบวนพิจารณาใหม่เพียงประการเดียว ถือว่าเป็นคดีที่มีคำขอปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้

ประเด็น : ไม่ยอมออก ศาลออกหมายจับ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1166/2530

ความว่า จำเลยฎีกา โปรดอนุญาตให้ทุเลาการบังคับคดีไว้จนกว่าจะมีคำพิพากษาหรือมีการตกลงกันตามคำร้องลงวันที่ 4 ตุลาคม 2526ต่อไป

หมายเหตุ โจทก์แถลงคัดค้าน (อันดับ 150)

กรณีเป็นชั้นบังคับคดี

สืบเนื่องจากโจทก์และจำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันว่าโจทก์ตกลงขายและจำเลยตกลงซื้อที่ดินพิพาท 3 แปลงพร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างในที่ดินดังกล่าว ในราคา 1,500,000 บาท โดยจำเลยจะชำระราคาภายใน 10 เดือนนับแต่วันทำสัญญายอม ฯลฯ หากจำเลยผิดนัดไม่ชำระราคา ให้ถือว่าสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามสัญญายอมเป็นอันยกเลิก และจำเลยยอมให้โจทก์บังคับให้จำเลยและบริวารออกไปจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ทันที กับยอมชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ในอัตราเดือนละ 3,000 บาทนับแต่วันทำสัญญายอมเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยและบริวารทั้งสิ้นจะออกไปจากที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของโจทก์ ศาลชั้นต้นพิพากษาให้คดีเป็นอันเสร็จเด็ดขาดไปตามสัญญาประนีประนอมยอมความนั้น และต่อมาโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันอีกเมื่อวันที่ 29 พฤษภาคม 2524ข้อหนึ่งว่า โจทก์ยอมให้จำเลยและบริวารอาศัยอยู่ในที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินดังกล่าวจนถึงวันที่ 15 กันยายน 2524 และโจทก์ยอมให้จำเลยซื้อที่พิพาทคืนในราคา 1,800,000 บาท โดยจำเลยจะชำระเป็นเงินสดหรือตั๋วแลกเงินที่ธนาคารรับรองภายในวันที่ 15กันยายน 2524 หากพ้นกำหนดดังกล่าวแล้วจำเลยไม่นำเงินมาชำระให้ครบถ้วนให้ถือว่าจำเลยผิดนัด ยอมให้โจทก์บังคับคดีได้ทันที โดยจำเลยและบริวารยอมให้บังคับจับขังหากไม่ยอมออกจากที่ดินพิพาทดังกล่าว ฯลฯ

ต่อมาวันที่ 16 กันยายน 2524 โจทก์ยื่นคำร้องว่าครบกำหนดแล้วจำเลยผิดนัดไม่ปฏิบัติตามสัญญาประนีประนอมยอมความ ขอให้ศาลออกหมายจับตัวจำเลย ฯลฯ ศาลหมายเรียกจำเลยมาสอบถาม (อันดับ 67)

ศาลชั้นต้นนัดพร้อม (อันดับ 71)

วันนัดพร้อม จำเลยแถลงว่าขอเวลาภายในเดือนมกราคม 2525 จะจัดการขนย้ายออกไปให้เรียบร้อย โจทก์ยอมให้เวลาตามขอหากยังไม่ปฏิบัติอีกขอให้ศาลบังคับคดี ฯลฯ (อันดับ 73)

วันที่ 4 กุมภาพันธ์ 2525 โจทก์ยื่นคำแถลงต่อศาลว่าครบกำหนดเวลาแล้ว จำเลยไม่ยอมขนย้ายออกไป ขอให้ศาลมีคำสั่งให้ออกหมายจับตัวจำเลยและบริวารมากักขังไว้จนกว่าจะออกไปจากที่พิพาทศาลชั้นต้นนัดพร้อม (อันดับ 74 แผ่นที่ 2)

วันนัดพร้อม จำเลยทราบนัดแล้วไม่มาศาล ทนายโจทก์ยืนยันว่าจำเลยยังไม่ขนย้ายออกไป ศาลชั้นต้นเห็นว่าเป็นการขัดหมายเรียกของศาลให้หมายจับจำเลย (อันดับ 78)

วันที่ 26 กุมภาพันธ์ 2525 จำเลยยื่นคำร้องต่อศาลชั้นต้นว่าคดีมีทางตกลงกันได้ และจำเลยมิได้จงใจไม่มาศาลตามนัด ขอให้งดหมายจับและนัดพร้อม ศาลชั้นต้นสั่งว่า จำเลยทราบหมายนัดโดยชอบแล้วไม่แจ้งเหตุก่อนวันนัด ไม่มีเหตุถอนหมายจับ บังคับคดีตามกฎหมาย(อันดับ 79)

ต่อมาวันที่ 4 ตุลาคม 2526 จำเลยยื่นคำร้องต่อศาลชั้นต้นว่าจำเลยได้ฟ้องโจทก์เป็นจำเลยในคดีอื่นขอให้เพิกถอนนิติกรรมการขายฝากคดีนี้แล้วคดีอยู่ระหว่างการพิจารณา คดีทั้งสองเกี่ยวพันกันเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมขอให้ทุเลาการบังคับคดีนี้ไว้ก่อนและหากหมายจับจำเลยกับพวกไว้ก็ขอให้เพิกถอนหมายจับเพื่อรอฟังผลอีกคดีหนึ่ง (อันดับ 86)

โจทก์แถลงคัดค้าน (อันดับ 93)

ศาลชั้นต้นทำการไต่สวนแล้วมีคำสั่งให้ยกคำร้อง ของจำเลย

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

จำเลยฎีกา พร้อมกับยื่นคำร้องดังกล่าว (อันดับ 139,140)

ศาลชั้นต้นออกหมายบังคับคดี ตั้งเจ้าพนักงานบังคับคดีตามคำขอของโจทก์แล้ว (อันดับ 132)

คำสั่ง

พิเคราะห์แล้ว ไม่อนุญาตให้ทุเลาการบังคับ ยกคำร้อง

ตัวอย่าง ข้อต่อสู้ของจำเลย (ฝ่ายผู้ถูกขับไล่)

ประเด็น : ทำสัญญาซื้อขายที่ดิน อำพรางสัญญากู้ยืมเงิน ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ลูกหนี้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1335/2561

   เมื่อข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์และจำเลยมีเจตนาทำสัญญากู้ยืมเงินกันมาตั้งแต่ต้น มิได้มีเจตนาที่จะทำสัญญาขายที่ดินกันจริง สัญญาขายที่ดินตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง และเป็นนิติกรรมอำพรางการกู้ยืมเงินที่จำเลยกู้ยืมไปจากโจทก์ โดยให้ที่ดินแก่โจทก์ยึดถือไว้เป็นหลักประกัน และย่อมถือได้ว่าสัญญาขายที่ดินเป็นนิติกรรมสัญญากู้ยืมเงินที่ทำเป็นลายลักษณ์อักษรระหว่างโจทก์กับจำเลยและถูกอำพรางไว้ ต้องบังคับตามสัญญากู้ยืมเงินซึ่งเป็นนิติกรรมที่ถูกอำพราง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคสอง เมื่อสัญญาขายที่ดินพิพาทตกเป็นโมฆะจึงต้องเพิกถอนสัญญาดังกล่าว เป็นผลให้ที่ดินยังเป็นของจำเลย โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะฟ้องขับไล่จำเลย

ประเด็น : ซื้อห้องชุดมาภายหลัง โดยไม่ตรวจดูว่ามีคนอาศัยอยู่หรือยัง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9990/2560

   คดีนี้ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าจำเลยและบริษัท ว. ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทกันก่อนวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ซึ่งเป็นวันที่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 6/2 มีผลใช้บังคับ กรณีจึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ดังนั้น เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงจากตารางการชำระเงินและใบเสร็จรับเงินว่า ภายหลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน จำเลยในฐานะผู้จะซื้อได้ชำระเงินดาวน์และชำระราคาห้องชุดพิพาทส่วนที่เหลือให้แก่บริษัท ว. และบริษัท อ. ไปครบถ้วนแล้ว เช่นนี้จำเลยซึ่งได้ชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้วดังกล่าวก็ย่อมมีสิทธิที่จะฟ้องร้องบังคับให้บริษัท อ. ในฐานะผู้จะขายจดทะเบียนโอนห้องชุดพิพาทให้แก่ตนได้ ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 6/2

   ส่วนที่จำเลยให้การและนำสืบรวมทั้งอุทธรณ์ว่า โจทก์ได้รับโอนห้องชุดพิพาทมาโดยไม่สุจริตและไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น ย่อมเป็นการต่อสู้ว่าจำเลยอยู่ในฐานะอันจะขอให้จดทะเบียนสิทธิในห้องชุดพิพาทได้ก่อนโจทก์ ซึ่งเป็นเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ จึงมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยว่า โจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทจากบริษัท อ. โดยสุจริตหรือไม่ การที่ศาลล่างทั้งสองไม่วินิจฉัยในปัญหานี้จึงเป็นการไม่ชอบ แต่เมื่อคดีมาสู่ศาลฎีกาแล้ว ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยในปัญหานี้โดยไม่ย้อนสำนวนไปให้ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัย เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยรับมอบห้องชุดพิพาทจากบริษัท อ. ตั้งแต่เมื่อปี 2551 และพักอาศัยอยู่ในห้องชุดพิพาทตลอดมา โจทก์ซึ่งเพิ่งมาซื้อห้องชุดพิพาทจากบริษัท อ. เมื่อปี 2554 จึงน่าจะทราบเป็นอย่างดีว่าในห้องชุดพิพาทมีจำเลยพักอาศัยอยู่ การที่โจทก์ยังคงตกลงซื้อห้องชุดพิพาทโดยไม่ได้สอบถามให้ได้ความถึงสาเหตุที่จำเลยเข้าพักอาศัยอยู่ในห้องชุดพิพาท เป็นพฤติการณ์ที่บ่งชี้ว่าโจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทมาโดยไม่สุจริต โจทก์จึงไม่อาจยกเรื่องความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพิพาทขึ้นเป็นข้ออ้างเพื่อฟ้องขับไล่จำเลยได้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่เกี่ยวข้อง

มาตรา 491 อันว่าขายฝากนั้น คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้

มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่า 3 ปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียง 3 ปี

มาตรา 1337 บุคคลใดใช้สิทธิของตน เป็นเหตุให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ได้รับความเสียหายหรือเดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมายได้ว่า จะเป็นไปตามปกติ และเหตุอันควรในเมื่อเอาสภาพ และตำแหน่งที่อยู่แห่งทรัพย์สินนั้น มาคำนึงประกอบไซร้ ท่านว่า เจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิจะปฏิบัติการเพื่อยังความเสียหายหรือเดือดร้อนนั้นให้สิ้นไป ทั้งนี้ไม่ลบล้างสิทธิที่จะเรียกเอาค่าทดแทน

มาตรา 1402 บุคคลใดได้รับสิทธิอาศัยในโรงเรือน บุคคลนั้นย่อมมีสิทธิอยู่ในโรงเรือนนั้นโดยไม่ต้องเสียค่าเช่า

มาตรา 1410 เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่นโดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกบนดินหรือใต้ดินนั้น

มาตรา 1413 ถ้าสิทธิเหนือพื้นดินนั้นไม่มีกำหนดเวลาไซร้ ท่านว่าคู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใดก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่อีกฝ่ายหนึ่งตามสมควร ถ้ามีค่าเช่าซึ่งจำต้องให้แก่กันไซร้ ท่านว่าต้องบอกล่วงหน้าปีหนึ่ง หรือให้ค่าเช่าปีหนึ่ง

มาตรา 1417 อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในบังคับสิทธิเก็บกิน อันเป็นเหตุให้ผู้ทรงสิทธินั้นมีสิทธิครอบครอง ใช้ และถือเอาซึ่งประโยชนแห่งทรัพย์สินนั้น

   ผู้ทรงสิทธิเก็บกินมีอำนาจจัดการทรัพย์สิน

   ผู้ทรงสิทธิเก็บกินในป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหิน มีสิทธิทำการแสวงประโยชน์จากป่าไม้ เหมืองแร่ หรือที่ขุดหินนั้น มาตรา 1418 สิทธิเก็บกินนั้น จะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลาหรือตลอดชีวิตแห่งผู้ทรงสิทธิก็ได้

มาตรา 1360 เจ้าของรวมคนหนึ่งๆ มีสิทธิใช้ทรัพย์สินได้ แต่การใช้นั้นต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่นๆ

   ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของรวมคนหนึ่งๆ มีสิทธิได้ดอกผลตามส่วนของตนที่มีในทรัพย์สินนั้น

ประมวลกฎหมายอาญา

มาตรา 362 ผู้ใดเข้าไปในอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่น เพื่อถือการครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นทั้งหมดหรือแต่บางส่วน หรือเข้าไปกระทำการใดๆ อันเป็นการรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของเขาโดยปกติสุข ต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

ข้อแนะนำเพิ่มเติมจากทนายความ

1. การบอกเลิกสัญญาเช่านั้น มีผลต่อการฟ้องคดี กล่าวคือ บอกเลิกสัญญาในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่า แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า 2 เดือนตาม ป.พ.พ. มาตรา 566

รับว่าความทั่วประเทศ

ยินดีให้คำปรึกษากฎหมาย

เปิดบริการทุกวัน เวลา 7.00 - 18.00 น.

ช่องทางการติดต่อ กดที่ไอคอน