เรื่องทั่วไป

เรื่องทั่วไป กฎหมายอาคารชุด

อาคารชุด คือ อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง

ทรัพย์ส่วนบุคคล คือ ห้องชุด และหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย

ตัวอย่าง ที่จอดรถยนต์ส่วนตัว ตามที่ระบุไว้ในสัญญาขายห้องชุด (คำพิพากษาศาลฏีกาที่ 1013/2550)

ระเบียง (คำพิพากษาศาลฏีกาที่ 4495/2540)

ทรัพย์ส่วนกลาง คือ ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้ เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน สำหรับเจ้าของร่วม ทุกคนมีสิทธิได้รับประโยชน์จากการใช้

ตัวอย่าง อาคารจอดรถ สโมสร สระว่ายน้ำ สนามเด็กเล่น ส่วนหย่อม ฟิตเนส ห้องอบไอน้ำ ห้องซาวน่า

ประเด็น น่าสนใจ

ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด สามารถแก้ไขหรือเพิ่มเติมได้ไหม

ตอบ - ได้ ตามพ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 32 วรรคสอง กระทำได้โดยมติของที่ประชุมใหญ่ และต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมมีมติ ซึ่งหากไม่ขัดต่อกฎหมาย ข้อบังคับนั้นเป็นอันบังคับได้

   กรณีไม่ได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ภายใน 30 วัน ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท ตามมาตรา 69

เจ้าของร่วม มีสิทธิฟ้องเจ้าของโครงการให้รับผิดความเสียหายของทรัพย์ส่วนกลางได้เอง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3417/2566

   ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 17 บัญญัติว่า การจัดการและการใช้ทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามพระราชบัญญัตินี้ และตามข้อบังคับ มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัตินี้ มาตรา 35 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า ให้นิติบุคคลอาคารชุดมีผู้จัดการคนหนึ่ง ... มาตรา 36 บัญญัติว่า ผู้จัดการมีอำนาจหน้าที่ดังต่อไปนี้ (1) ปฏิบัติการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ตามมาตรา 33 ตามข้อบังคับหรือตามมติของที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมหรือคณะกรรมการ ทั้งนี้ โดยไม่ขัดต่อกฎหมาย ... ซึ่งในมาตรา 39 บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดอาจใช้สิทธิของเจ้าของร่วมครอบไปถึงทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินคืน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมด เห็นได้ชัดว่า การจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุดยังคงเป็นอำนาจเด็ดขาดของเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดอยู่ เพียงแต่ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ให้อำนาจเพิ่มเติมแก่นิติบุคคลอาคารชุดในการใช้สิทธิของเจ้าของร่วมครอบไปถึงทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมดในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สินคืน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดโดยบทบัญญัติของกฎหมาย ไม่จำต้องแสดงเจตนามอบอำนาจให้แก่นิติบุคคลไปดำเนินการเป็นราย ๆ ไปอีกในการปกปักรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เพื่อความสะดวกแก่เจ้าของร่วมอาคารชุด เนื่องจากเจ้าของร่วมแต่ละอาคารชุดมีเป็นจำนวนมาก เมื่อไม่มีบทบัญญัติมาตราใดโดยชัดแจ้งตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ลบล้างอำนาจของเจ้าของรวมในการจัดการทรัพย์สินดังที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 1358 การฟ้องคดีเพื่อขอให้บังคับจำเลยในฐานะผู้ประกอบธุรกิจขายห้องชุดชำระค่าเสียหายจากการที่ทรัพย์ส่วนกลางเกิดความชำรุดบกพร่องตามฟ้อง เพื่อให้เกิดประโยชน์ตามสภาพปกติของทรัพย์สินนั้นตามแผนผัง แบบแปลนและรายการประกอบแบบแปลนที่ได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นการจัดการทรัพย์สินตามธรรมดาเพื่อรักษาทรัพย์สินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1358 วรรคสอง โจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่หรือเจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งมีสิทธิจัดการได้เสมอโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมคนอื่นก่อน ส่วนข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด อ. หมวดที่ 3 ว่าด้วยวัตถุประสงค์นิติบุคคลอาคารชุด หมวดที่ 4 ว่าด้วยผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด หมวดที่ 13 ว่าด้วยการประชุมใหญ่เจ้าของร่วม เป็นข้อบังคับที่อนุวัติการตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 หามีผลทำให้อำนาจแห่งเจ้าของกรรมสิทธิ์อันเป็นทรัพยสิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะอย่างยิ่ง โจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่บรรยายฟ้องมาด้วยว่า นิติบุคคลอาคารชุดเพิกเฉยไม่ใช้สิทธิฟ้องแทนโจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่ตามกฎหมาย โจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่จึงฟ้องจำเลยเป็นคดีนี้และจะขอให้หมายเรียกนิติบุคคลอาคารชุดเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมต่อไป เมื่อศาลชั้นต้นมีคำสั่งเรียกให้โจทก์ร่วมเข้ามาในคดีตามคำร้องขอของโจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่โดยโจทก์ร่วมมิได้คัดค้านข้อเท็จจริงดังกล่าว จึงเป็นคำสั่งที่ชอบด้วยบทบัญญัติของกฎหมาย โจทก์ทั้งเจ็ดสิบสี่และโจทก์ร่วมต่างมีอำนาจฟ้อง และการที่โจทก์ร่วมเข้าร่วมเป็นโจทก์จึงชอบแล้ว