โฉนด ครุฑแดง

คำถาม หลังโฉนดระบุข้อความว่า “ห้ามโอนภายใน 10 ปี ตามมาตรา 58 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน” มีหมายความว่าอย่างไร

ตอบ

1. ในระหว่างระยะเวลา 10 ปีนับแต่วันออกโฉนดนี้ ไม่สามารถโอนให้กับบุคคลอื่นได้ จะโอนได้ต่อเมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนแล้วเท่านั้นและไม่ว่าจะทำนิติกรรมใดขึ้นมาอำพรางเพื่อให้มีผลเป็นการซื้อขายกันในอนาคต ซึ่งนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการ “ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย” ตามป.พ.พ. 150 เหล่านั้นตกเป็นโมฆะทั้งสิ้น

2. นิติกรรมที่ห้ามทำได้แก่ สัญญาซื้อขาย ขายฝาก แลกเปลี่ยน หรือให้  เป็นต้น ซึ่งเป็นเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์

   แต่ถ้าเป็นสัญญาชนิดอื่นที่ไม่ใช่การโอนกรรมสิทธิ์ก็ไม่ห้าม เช่น จำนอง เป็นต้น

ประเด็นกฎหมาย ที่น่าสนใจ

1. กรณีส่งมอบการครอบครอง แม้ไม่ได้จดทะเบียนโอน ก็ต้องห้ามเช่นเดียวกัน นิติกรรมเช่นว่านั้นที่เป็นโมฆะ

อ้างอิง ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3393/2525

   ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31 มีเจตนารมณ์จะปกป้องราษฎรให้มีที่ดินไว้ทำกินเป็นเวลาอย่างน้อยสิบปี ดังนั้น การที่โจทก์กับผู้มีสิทธิ ในที่ดินทำสัญญาอันมีผลเป็นการโอนสิทธิในที่ดินโดยส่งมอบ การครอบครองให้แก่กันภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอน แม้จะเรียกว่าสัญญาจะซื้อขายและระบุในสัญญาว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์เมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนแล้ว ก็เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้าม ชัดแจ้งโดยกฎหมาย สัญญานี้จึงเป็นโมฆะ และถึงแม้ต่อมา จะมีการยกเลิกความในมาตรา 31 มิให้ใช้บังคับกับที่ดินในคดีนี้ ก็ตามก็ไม่ทำให้นิติกรรมที่เป็นโมฆะแล้วนั้นกลับสมบูรณ์ได้อีก

2. กำหนดระยะเวลาห้ามโอน 10 ปี ไม่เข้าข่ายแห่งการบังคับคดี หมายถึง เจ้าหนี้ของเจ้าของที่ดินที่ถูกห้ามโอนจะเอาที่ดินนั้นไปบังคับคดีขายทอดตลาด เพื่อชำระหนี้ในชั้นบังคับคดีไม่ได้

3. ข้อยกเว้นการห้ามโอน ดังนี้

   3.1. ตกทอดทางมรดกได้ กล่าวคือ กรณีเจ้าของที่ดินตาย ที่ดินจะตกทอดแก่ทายาท หรือผู้รับพินัยกรรม แต่ทายาทก็ไม่สามารถจดทะเบียนโอนที่ดินภายในระยะเวลาห้ามโอนเช่นเดียวกัน

   3.2. โอนให้แก่ทบวงการเมือง หรือองค์การของรัฐบาลได้

4. ตัวอย่างนิติกรรม“ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย” ถือเป็นโมฆะกรรมตาม ป.พ.พ. 150

4.1. การทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่อยู่ภายในระยะเวลาห้ามโอน แม้คู่กรณีจะไม่รู้ก็ตาม นิติกรรมก็ตกเป็นโมฆะ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9087/2539

   ขณะโจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่พิพาทจากจำเลยนั้น โจทก์ไม่ทราบว่ามีข้อกำหนดห้ามโอน นิติกรรมดังกล่าว จึงเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายย่อมตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่มีหน้าที่ต้องชำระหนี้ที่ค้างชำระและจำเลยต้อง คืนเงินที่โจทก์ชำระไว้โดยถือไม่ได้ว่าโจทก์กระทำตามอำเภอใจเหมือนหนึ่งว่าเพื่อชำระหนี้โดยรู้ว่าตนไม่มีความผูกพันที่จะต้องชำระแต่อย่างใด

4.2. แม้จะมีข้อตกลงว่าจะไปจดทะเบียนโอนให้เมื่อพ้นกำหนดห้ามโอน สัญญาจะซื้อจะขายก็ตกเป็นโมฆะ เพราะถือว่าเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงกฎหมาย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3133/2538

   จำเลยที่1ได้สละการครอบครองและส่งมอบการครอบครองที่พิพาทซึ่งมี ข้อกำหนดห้ามโอนภายในสิบปีให้โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์และโจทก์ได้ชำระราคาค่าที่พิพาทให้แก่จำเลยที่1แล้วจึงได้มาทำสัญญาจะซื้อขายกันในภายหลังแม้จะกำหนดให้ไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทกันเมื่อพ้นระยะเวลาห้ามโอนก็ถือไม่ได้ว่าระยะเวลาดังกล่าวเป็น เงื่อนเวลาไปจดทะเบียนการโอนฟังไม่ได้ว่าสัญญาที่ทำกันไว้เป็น สัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาดังกล่าวย่อมมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตกเป็น โมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา150โจทก์จึง ไม่มี อำนาจฟ้องขอให้จำเลยที่1 โอนที่พิพาทแม้จะพ้นกำหนดเวลาห้ามโอนแล้วก็ตาม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6532/2544

   บทบัญญัติประมวลกฎหมายที่ดินฯ มาตรา 31 มีเจตนาจะปกป้องราษฎรผู้ได้สิทธิในที่ดินให้มีที่ดินไว้ทำกินเป็นเวลาอย่างน้อย 10 ปี และภายในระยะเวลาดังกล่าวทางราชการยังควบคุมที่ดินนั้นอยู่ มิได้ปล่อยให้เป็นสิทธิเด็ดขาดแก่ผู้ครอบครองจนกว่าจะพ้นระยะเวลาที่อยู่ในบังคับห้ามโอน ดังนั้น โจทก์จึงไม่อาจสละหรือโอนสิทธิครอบครองหรือทำนิติกรรมสัญญาประการใดอันมีผลหรือมีลักษณะไปในทางที่สละหรือโอนหรืออาจต้องถูกบังคับให้มีการโอนสิทธิครอบครองดังกล่าวได้ เมื่อโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทภายในระยะเวลาห้ามโอน แม้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจะกำหนดรับโอนสิทธิครอบครองกันในวันที่พ้นระยะเวลาห้ามโอนแล้วก็ตาม ก็เป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมาย เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย จึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 ส่วนสัญญาจำนองเป็นประกันเห็นได้ชัดว่า โจทก์และจำเลยจำนองเป็นประกันในวงเงินเท่ากับราคาที่ซื้อขายกัน ส่วนสัญญาก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินก็ทำในวันเดียวกับสัญญาจะซื้อจะขาย เห็นได้ว่าสัญญาจำนองเป็นประกันและสัญญาก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินเป็นเพียงนิติกรรมอำพรางสัญญาจะซื้อจะขายโดยคู่สัญญาไม่มีเจตนาผูกพันในเรื่องจำนองและสิทธิเหนือพื้นดิน สัญญาดังกล่าวจึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 155

   โจทก์ไม่มีสิทธิสละหรือโอนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยภายในระยะเวลาห้ามโอนรวมถึงการเข้าแย่งการครอบครองที่ดินพิพาทในช่วงเวลานี้ก็ทำไม่ได้ดังนั้น การยึดถือครอบครองที่ดินพิพาทของจำเลยจึงถือได้ว่าจำเลยครอบครองไว้แทนโจทก์ ไม่ถือว่าจำเลยแย่งการครอบครองที่ดินพิพาทจากโจทก์โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้ กรณีไม่ใช่ฟ้องร้องเอาคืนซึ่งการครอบครองที่จะต้องฟ้องภายในหนึ่งปีนับแต่เวลาถูกแย่งการครอบครองตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375 วรรคสอง

   เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท สัญญาจำนองที่ดินเป็นประกันและสัญญาก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน เป็นนิติกรรมที่เป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 และมาตรา 155 โจทก์ซึ่งเป็นผู้มีสิทธิครอบครองที่ดินพิพาท จึงเป็นผู้มีส่วนได้เสียชอบที่จะยกข้อสัญญาที่เป็นโมฆะขึ้นกล่าวอ้างได้การที่โจทก์ฟ้องขอให้ศาลวินิจฉัยว่าสัญญาต่าง ๆ ดังกล่าวเป็นโมฆะจึงถือไม่ได้ว่าเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 36/2549

   ขณะที่ผู้ร้องและ ป. ผู้ตายทำสัญญาซื้อขายที่ดินกันนั้น ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นที่ดินมีข้อกำหนดห้าม ป. โอนที่ดินไปยังบุคคลอื่นภายในสิบปีตาม ป. ที่ดิน มาตรา 31 และยังอยู่ภายในกำหนดเวลาห้ามโอนนั้น สัญญาซื้อขายที่ดินแปลงดังกล่าวจึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 ไม่ว่าผู้ร้องจะครอบครองนานเพียงใด ผู้ร้องก็ไม่ได้สิทธิครอบครอง และถึงแม้ว่าผู้ตายตกลงจะโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่ผู้ร้องเมื่อพ้นกำหนดเวลาห้ามโอนแล้ว ก็ไม่อาจทำได้เช่นกัน ผู้ร้องจึงไม่อยู่ในฐานะเจ้าหนี้กองมรดกของผู้ตายที่จะบังคับให้โอนที่ดินแปลงดังกล่าวแก่ผู้ร้อง และถือไม่ได้ว่าผู้ร้องเป็นผู้มีส่วนได้เสียในอันที่จะร้องขอให้ตั้งผู้ร้องเป็นผู้จัดการมรดกของผู้ตาย

4.3. ที่ดินที่ซื้อขายมีข้อกำหนดห้ามโอน วัตถุประสงค์ของสัญญาซื้อขายจึงต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายจึงตกเป็นโมฆะ การที่ผู้ซื้อทราบถึงเหตุดังกล่าวแต่ก็ยังชำระเงินมัดจำไป เงินมัดจำจึงเป็นการชำระหนี้อันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายป.พ.พ.ตามมาตรา 411 ผู้ซื้อจึงไม่อาจเรียกคืนได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6399/2551

   โจทก์ทราบดีมาแต่แรกว่าขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทนั้น มีข้อกำหนดห้ามโอน 10 ปี แต่โจทก์ก็ยอมตนเข้าผูกพันทำสัญญาดังกล่าว ซึ่งมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ย่อมตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 การที่โจทก์ชำระเงินมัดจำไป 400,000 บาท จึงเป็นการชำระหนี้อันเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย ตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. ลักษณะ 4 ว่าด้วยลาภมิควรได้ มาตรา 411 บัญญัติว่า บุคคลใดได้กระทำการเพื่อชำระหนี้เป็นการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายหรือศีลธรรมอันดี ท่านว่าบุคคลนั้นหาอาจจะเรียกร้องคืนทรัพย์ได้ไม่ โจทก์จึงไม่อาจเรียกเงินมัดจำ 400,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยคืนจากจำเลย

4.4. ผู้ร้องกับผู้ตายทำสัญญาซื้อดินที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอนและยังอยู่ภายในกำหนดเวลาห้ามโอน สัญญาซื้อขายจึงตกเป็นโมฆะ แม้จะครอบครองนานเพียงใดก็ไม่ได้สิทธิครอบครอง ผู้ร้องจึงไม่อยู่ในฐานะเจ้าหนี้กองมรดกของผู้ตาย และถือไม่ได้ว่าผู้ร้องเป็นผู้มีส่วนได้เสียในอันที่จะร้องขอให้ตั้งผู้ร้องเป็นผู้จัดการมรดกของผู้ตาย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3133/2538

   จำเลยที่1 ได้สละการครอบครองและส่งมอบการครอบครองที่พิพาทซึ่งมี ข้อกำหนดห้ามโอนภายในสิบปีให้โจทก์เข้าครอบครองทำประโยชน์และโจทก์ได้ชำระราคาค่าที่พิพาทให้แก่จำเลยที่1 แล้วจึงได้มาทำสัญญาจะซื้อขายกันในภายหลังแม้จะกำหนดให้ไปจดทะเบียนโอนที่พิพาทกันเมื่อพ้นระยะเวลาห้ามโอนก็ถือไม่ได้ว่าระยะเวลาดังกล่าวเป็น เงื่อนเวลาไปจดทะเบียนการโอนฟังไม่ได้ว่าสัญญาที่ทำกันไว้เป็น สัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาดังกล่าวย่อมมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตกเป็น โมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา150 โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้จำเลยที่ 1 โอนที่พิพาทแม้จะพ้นกำหนดเวลาห้ามโอนแล้วก็ตาม

4.5. ตกลงทำสัญญาซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยมีข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมาย สัญญาตกเป็นโมฆะ แม้จ่ายมัดจำไปแล้ว ก็ไม่มีสิทธิเรียกเงินคืนพร้อมดอกเบี้ย

คำพิพากษาฎีกาที่ 1879/2556

   จำเลยที่ 2 ในฐานะตัวแทนของจำเลยที่ 1 ติดต่อเสนอขายที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ในราคา 450,000 บาท แต่ที่ดินดังกล่าวติดข้อกำหนดห้ามโอนตามกฎหมาย จำเลยที่ 1 จึงเสนอเงื่อนไขว่า ในการขายที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์นั้น จะทำกันในรูปแบบของพินัยกรรม โจทก์จึงตกลงซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 เป็นการแสดงให้เห็นว่าโจทก์ทราบถึงสถานะทางกฎหมายเกี่ยวกับที่ดินพิพาทดีว่า เป็นที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอน ไม่อาจซื้อขายกันได้ นิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงต้องห้ามตามกฎหมาย มีผลเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 การที่โจทก์ชำระค่าซื้อขายที่ดินพิพาทจำนวน 450,000 บาท จึงเป็นการชำระหนี้อันเป็นการฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 411 โจทก์ไม่อาจเรียกเงินค่าซื้อขายที่ดินพร้อมดอกเบี้ยคืนจากจำเลยที่ 1 ได้

ทางแก้

ปลอดภัยที่สุด – ต้องรอให้พ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมายเสียก่อน

ไม่ปลอดภัย + ไว้ใจกัน (นิติกรรมอำพรางการซื้อขายที่ดิน)

1. ทำสัญญาเช่าที่ดินกับเจ้าของที่ดินเป็นระยะเวลาให้นานกว่าระยะเวลาห้ามโอน(หรือสูงสุด 30 ปี) โดยจดทะเบียนการเช่า ณ สำนักงานที่ดิน เพื่อสามารถเข้าใช้ประโยชน์ในที่ดินได้ทันทีหลังจากทำสัญญา

   หากเจ้าของที่ดินเบี้ยวภายหลัง ก็ยังสามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินได้จนครบกำหนดสัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้ แม้เจ้าของที่ดินจะขายที่ดินให้กับใครก็ตาม เพราะสัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้นี้จะตกติดไปกับที่ดินจนกว่าจะครบสัญญา

2. ท่านให้เจ้าของที่ดินทำสัญญากู้เงิน + สัญญาจำนองที่ดินซึ่งจะต้องจดทะเบียนจำนองให้ถูกต้อง ณ สำนักงานที่ดิน โดยวงเงินจำนองเท่ากับราคาที่จะซื้อขายกัน

   หากเจ้าของที่ดินเบี้ยวภายหลังอย่างน้อยก็ได้เงินคืนแน่นอน

หลักกฎหมาย ที่เกี่ยวข้อง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 150 การใดมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายเป็นการพ้นวิสัยหรือเป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน การนั้นเป็นโมฆะ

ประมวลกฎหมายที่ดิน

มาตรา 58 ทวิ เมื่อได้สำรวจรังวัดทำแผนที่หรือพิสูจน์สอบสวน การทำประโยชน์ในที่ดินตาม มาตรา 58 แล้วให้พนักงานเจ้าหน้าที่ ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แล้วแต่กรณีให้ แก่บุคคลตามที่ระบุไว้ในวรรคสอง เมื่อปรากฏว่าที่ดินที่บุคคลนั้น ครอบครองเป็นที่ดินที่อาจออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำ ประโยชน์ได้ตามประมวลกฎหมายนี้

   บุคคลซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่อาจออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรอง การทำประโยชน์ตามวรรคหนึ่งให้ได้ คือ

   (1) ผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครองที่ดิน มีใบจอง ใบ เหยียบย่ำ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ โฉนดตราจอง ตราจอง ที่ตราว่า "ได้ทำประโยชน์แล้ว" หรือเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่า ด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพ

   (2) ผู้ซึ่งได้ปฏิบัติตาม มาตรา 27ตรี

   (3) ผู้ซึ่งครอบครองที่ดินและทำประโยชน์ในที่ดิน ภายหลังวันที่ ประมวลกฎหมายนี้ใช้บังคับ และไม่มีใบจอง ใบเหยียบย่ำ หรือไม่มีหลักฐานว่าเป็นผู้มีสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการ ครองชีพ

   เพื่อประโยชน์แห่ง มาตรานี้ ผู้ซึ่งมีหลักฐานการแจ้งการครอบครอง ที่ดินตามวรรคสอง (1) ให้หมายความรวมถึงผู้ซึ่งได้ครอบครองและ ทำประโยชน์ในที่ดินต่อเนื่องมาจากบุคคลดังกล่าวด้วย

   สำหรับบุคคลตามวรรคสอง (2) และ (3) ให้ออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์แล้วแต่กรณีได้ไม่เกินห้าสิบไร่ ถ้าเกินห้าสิบไร่ จะต้องได้รับอนุมัติจากผู้ว่าราชการจังหวัดเป็นการ เฉพาะราย ทั้งนี้ ตามระเบียบที่คณะกรรมการกำหนด

   ภายในสิบปีนับแต่วันที่ได้รับโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำ ประโยชน์ตามวรรคหนึ่ง ห้ามมิให้บุคคลตามวรรคสอง (3) ผู้ได้มา ซึ่งสิทธิในที่ดินดังกล่าวโอนที่ดินนั้นให้แก่ผู้อื่น เว้นแต่เป็นการตกทอด ทางมรดก หรือโอนให้แก่ทบวงการเมือง องค์การของรัฐบาลตาม กฎหมายว่าด้วยการจัดตั้งองค์การของรัฐบาล รัฐวิสาหกิจที่จัดตั้งขึ้น โดยพรบ. โอนให้แก่สหกรณ์เพื่อชำระหนี้โดยได้รับ อนุมัติจากนายทะเบียนสหกรณ์

   ภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามวรรคห้า ที่ดินนั้นไม่อยู่ใน ข่ายแห่งการบังคับคดี

   หมายเหตุ อ่านมาตรา 58ทวิ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพรบ.แก้ไขเพิ่มเติมป.ที่ดิน (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2528

เขียนและเรียบเรียงโดยทนายธนู