การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือหมู่บ้านจัดสรร

คำถาม การโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดหรือคอนโดมิเนียม ที่ได้จากการประมูลทรัพย์ขายทอดตลาดของสำนักงานบังคับคดี ต้องขอออกหนังสือการปลอดหนี้จากนิติฯก่อนไหม

คำตอบ ไม่ต้อง เจ้าหน้าที่ที่ดินจะดำเนินการโอนให้ผู้ซื้อได้ตามคำสั่งศาล โดยนิติบุคคลอาคารชุดต้องไปขอรับเงินหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลางจากสำนักงานบังคับคดีเอง

คำถาม การโอนกรรมสิทธิ์บ้านในหมู่บ้านจัดสรร ที่ได้จากการประมูลทรัพย์ขายทอดตลาดของสำนักงานบังคับคดี หากมีการอายัด ระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมไว้ จะสามารถโอนได้ไหม

คำตอบ โอนได้ โดยเจ้าหน้าที่ที่ดินจะดำเนินการโอนให้ผู้ซื้อได้ตามคำสั่งศาล ซึ่งการอายัด ระงับการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมนั้นเป็นอันยกเลิกไป โดยนิติฯหมู่บ้าน ต้องไปขอรับเงินชำระหนี้ค่าบํารุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภคพร้อมค่าปรับ จากเจ้าพนักงานบังคับคดี  

อ้างอิงกฎหมาย พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 30) พ.ศ.2560

มาตรา 335 เมื่อทําการขายทอดตลาดทรัพย์สินที่มีกฎหมายกําหนดไว้ให้จดทะเบียน ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งนายทะเบียน พนักงานเจ้าหน้าที่ หรือบุคคลอื่นผู้มีอํานาจหน้าที่ตาม กฎหมายให้ดําเนินการแก้ไขเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ซื้อ

    ถ้าทรัพย์สินที่จะขายทอดตลาดเป็นห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ก่อนทําการขายทอดตลาด ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชําระเพื่อการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน 30 วันนับแต่วันที่ได้รับคําบอกกล่าว เมื่อขายทอดตลาดแล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไว้ เพื่อชําระหนี้ที่ค้างชําระดังกล่าวจนถึงวันขายทอดตลาดแก่นิติบุคคลอาคารชุดก่อนเจ้าหนี้จํานอง และให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้

    หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชําระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน กําหนดเวลาตามวรรคสอง หรือแจ้งว่าไม่มีหนี้ที่ค้างชําระ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้

    ถ้าทรัพย์สินที่จะขายทอดตลาดเป็นที่ดินจัดสรรตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ก่อนทําการขายทอดตลาด ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแจ้งรายการหนี้ค่าบํารุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคพร้อมค่าปรับตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน 30 วันนับแต่วันที่ได้รับคําบอกกล่าว เมื่อขายทอดตลาดแล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไว้ เพื่อชําระหนี้ที่ค้างชําระดังกล่าวจนถึงวันขายทอดตลาดแก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก่อนเจ้าหนี้จํานอง และให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนสิทธิในที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ ทั้งนี้ หากมีการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมไว้ ให้การระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้นเป็นอันยกเลิกไป

    หากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชําระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดี ภายในกําหนดเวลาตามวรรคสี่หรือแจ้งว่าไม่มีหนี้ที่ค้างชําระ หรือในกรณีที่ยังมิได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนสิทธิในที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ ทั้งนี้ หากมีการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมไว้ ให้การระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้นเป็นอันยกเลิกไป

    การจ่ายเงินที่กันไว้ตามวรรคสองและวรรคสี่ ให้เป็นไปตามบทบัญญัติในส่วนที่  10 การทําบัญชีส่วนเฉลี่ย และส่วนที่ 11 เงินค้างจ่ายของหมวดนี้

เรียบเรียงและเขียนโดยทนายธนู