ซื้อขายที่ดิน ห้ามโอน

ซื้อขายที่ดิน ห้ามโอน

   การโอนที่ดินภายในกำหนดเวลาห้ามโอน ผลคือ สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขาย ตกเป็นโมฆะ

   แม้จะตกลงกันให้ไปจดทะเบียนโอนเมื่อพ้นกำหนดเวลาห้ามโอนก็ตาม

   กรณีที่ดินมือเปล่า จะถือว่าสมบูรณ์ด้วยการส่งมอบก็ไม่ได้ ผู้ซื้อถือว่าครอบครองแทนผู้ขายเท่านั้น ไม่ได้สิทธิครอบครอง ฉะนั้นผู้ซื้อต้องคืนที่ดิน พร้อมรับเงินค่าที่ดินคืน

   แม้พ้นกำหนดเวลาห้ามโอนแล้วก็ยังคงถือว่าครอบครองไว้แทน จนกว่านีมะการบอกกล่าวเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือ หรือจนกว่าเจ้าของจะแสดงเจตนาสละการครอบครอง

   หากมอบการครอบครองให้ผู้อื่น บุคคลภายนอกก็หาได้มีสิทธิครอบครองไม่

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่เกี่ยวข้อง

มาตรา 150 การใดมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายเป็นการพ้นวิสัยหรือเป็นการขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน การนั้นเป็นโมฆะ

ตัวอย่าง คำพิพากษาศาลฏีกา ที่น่าสนใจ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5083/2537

   จำเลยซื้อที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินบางส่วนของที่ดินที่มีข้อกำหนดห้ามโอนไปยังผู้อื่นภายใน 10 ปีจากโจทก์ แม้โจทก์จะได้สละการครอบครองและมอบที่ดินพิพาทให้จำเลยครอบครอง ทั้งมีข้อตกลงว่าจะจดทะเบียนโอนที่ดินให้จำเลยเมื่อพ้นกำหนดห้ามโอนแล้ว ก็เป็นการซื้อมาและเข้าครอบครองภายในกำหนดเวลาห้ามโอน เป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113 จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในที่พิพาท

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3792/2536

   จำเลยเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนภายใน 10 ปี ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 58 ทวิ ได้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินนั้นกับโจทก์ภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอน และจำเลยได้มอบการครอบครองที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ตั้งแต่วันทำสัญญา แม้จะมีข้อตกลงให้โอนกันเมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนแล้วก็ตาม ถือได้ว่าเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงข้อกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามประมวลกฎหมายที่ดิน จึงเป็นการอันมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย สัญญาจะซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113 เดิม(มาตรา 150)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1765/2548

   ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินจัดสรรของสหกรณ์จำเลยที่ 2 การทำสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจึงอยู่ภายใต้บังคับข้อกำหนดห้ามโอนตาม พ.ร.บ.จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 มาตรา 12 วรรคหนึ่ง เมื่อสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ทำขึ้นภายในกำหนดเวลา 5 ปี นับแต่วันที่จำเลยที่ 1 ได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) จึงมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย จึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 แม้โจทก์จะเข้าครอบครองที่ดินพิพาทแล้ว ก็ถือว่าเป็นเพียงการครอบครองที่ดินพิพาทไว้แทนจำเลยที่ 1 เจ้าของที่ดินพิพาท และจำเลยที่ 1 ย่อมมีสิทธินำที่ดินดังกล่าวไปจดทะเบียนจำนองไว้แก่จำเลยที่ 2 ได้ โจทก์จึงไม่อาจฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยทั้งสอง

เรียบเรียงและเขียนโดยทนายธนู