ขายฝาก

คดีขายฝาก ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง คอนโด ฯ #ทนายคดีขายฝากThanuLaw

สัญญาขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอย่างหนึ่ง ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปเป็นของผู้ซื้อฝากทันที แต่มีข้อตกลงกันว่าผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด (ขายสิทธิความเป็นเจ้าของให้ผู้ซื้อ)

ทรัพย์สินที่สามารถขายฝากได้

1. อสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน ที่ดิน คอนโด

2. สังหาริมทรัพย์ เช่น พระเครื่อง เพชร ทองคำ รถยนต์

   สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ เรือยนต์ที่มีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป สัตว์พาหนะ เช่น ช้าง ม้า วัว ควาย

กำหนดระยะเวลาไถ่คืน ตามกฎหมาย

» อสังหาริมทรัพย์ : ไม่เกิน 10 ปี 

» สังหาริมทรัพย์ : ไม่เกิน 3 ปี

   สัญญาขายฝากจะต้องมีกำหนดระยะเวลาไถ่ถอนคืนที่แน่นอน แต่จะเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดไม่ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลาแน่นอน หรือกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้น ให้ลดลงมาเป็น 10 ปี และ 3 ปี ตามประเภททรัพย์

   หากเกินกำหนด กรรมสิทธิจะตกเป็นของผู้ซื้อโดยเด็ดขาด

การขยายกำหนดระยะเวลาไถ่ถอน : จะทำสัญญาขยายเวลาไถ่ถอนกันกี่ครั้งก็ได้ และต้องทำก่อนถึงกำหนดไถ่ถอนเท่านั้น แต่รวมกันแล้วจะต้องไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก โดยจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น มิฉะนั้นจะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอก ผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตมิได้

   ส่วนข้อตกลงซื้อคืนหลังสิ้นสุดระยะเวลาไถ่ถอนแล้ว ถือเป็น "คำมั่นจะขาย"

การคำนวณระยะเวลาครบกำหนด : ให้นับวันรุ่งขึ้นเป็นวันแรก เช่น ถ้าทำสัญญาขายฝากมีกำหนด 1 ปี เมื่อวันที่ 14 กุมภาพันธ์ 2562 ก็ต้องครบกำหนด 1 ปี ในวันที่ 14 กุมภาพันธ์ 2563

หากครบกำหนดผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับ : ผู้ขายมีสิทธิวางสินไถ่ ณ สำนักงานวางทรัพย์ โดยกรรมสิทธิ์จะโอนกลับมาทันทีที่ได้ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์

แบบของสัญญา : ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่ดิน มิฉะนั้นตกเป็นโมฆะ

ดอกเบี้ย หรือผลประโยชน์ตอบแทน : ไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี ถูกควบคุมโดย พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540 มาตรา 4 (6) และ ป.พ.พ. ม.499

สินไถ่ คือ จำนวนเงินที่ผู้ขายฝากต้องนำมาชำระแก่ผู้รับซื้อฝาก

1. จะเป็นต้องเงินเท่านั้น

2. หากไม่ได้กำหนดกันไว้กฎหมายให้ไถ่เท่ากับราคาขายฝาก

3. จะกำหนดให้สูงกว่าราคาที่ขายฝากที่แท้จริง เกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปีไม่ได้ หากเกินให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริง รวมร้อยละ 15 ต่อปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 499 ว.2

ตัวอย่าง ขายฝากราคา 1,000,000 บาท เรียกค่าตอบแทน อัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน หรือ 120 ต่อปี กำหนดไถ่ถอน 1 ปี คิดค่าตอบแทน 1,200,000 บาท รวมทั้งสิ้น 2,200,000 บาท ซึ่งเกินกว่ากฎหมายกำหนด

กฎหมายกำหนด ดังนี้ ต้นเงิน 1,000,000 บาท รวมค่าตอบแทน อัตราร้อยละ 15 ต่อปี เป็นเงิน 150,000 บาท รวมเป็นสินไถ่ 1,150,000 บาท ไม่ใช่ 2,200,000 บาท ตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา

บุคคลที่มีสิทธิไถ่คืน : ผู้ขายฝาก ทายาทของผู้ขายฝาก ผู้รับโอนสิทธิ หรือบุคคลที่ในสัญญากำหนดไว้

บุคคลที่ต้องไถ่ถอน : ผู้ซื้อ ทายาทของผู้ซื้อ หรือผู้รับโอนทรัพย์สิน

การไถ่ถอนโดยวิธีวางทรัพย์ - จะต้องไปวางเงินสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่ โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่วางไว้ ให้ทรัพย์สินซึ่งขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ไถ่ และจะต้องบอกกล่าวให้เจ้าหนี้ทราบถึงการวางทรัพย์โดยพลันเอง ป.พ.พ. ม.492

กรณีละเมิดยังอยู่อาศัยต่อในที่ดิน โดยไม่ยอมขนย้ายออก

: เมื่อเกินกำหนดระยะเวลาไถ่ทรัพย์แล้ว เจ้าของเดิมหรือผู้ขายฝากไม่ยอมย้ายออก ผู้รับซื้อฝากต้องดำเนินการฟ้องขับไล่ทั้งผู้ขายฝากและบริวารให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไป หรือรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างอื่นๆ (ถ้ามี)ออกไปจากที่ดิน พร้อมให้ชดใช้ค่าเสียหาย

   เพราะกรรมสิทธิ์ย่อมต้องเป็นสิทธิของผู้รับซื้อฝากโดยเด็ดขาดแล้ว ดังนั้น การอยู่ของเจ้าของเดิมหรือเป็นผู้ขายฝาก จึงเป็นการอาศัยอยู่โดยการละเมิด เป็นการโต้แย้งสิทธิ และเรียกค่าเสียหายต่อไปได้

อายุความ : 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30

***ประเด็นสำคัญ กฎหมายขายฝากใหม่ ตาม พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ.2562

1. มีผลบังคับใช้ 17 เมษายน 2562 ยกเว้นมาตรา 18 เกี่ยวกับการวางทรัพย์ต่อสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝาก มีผลบังคับใช้อีก 180 วัน

2. ผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดา

3. จำนวนสินไถ่กำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากได้ เมื่อคำนวณรวมดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี (คำนวณนับแต่วันที่ขายฝากจนถึงวันครบกำหนดเวลาไถ่)

4. ค่าไถ่ถอน สามารใช้ เงิน ทรัพย์สิน หรือประโยชน์อื่นใด ก็ได้

5. ระยะเวลาไถ่ ต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปี หรือเกิน 10 ปี หากต่ำกว่า 1 ปี หรือเกิน 10 ปี ให้ถือว่ามีกำหนดเวลาไถ่ 1 ปี หรือ 10 ปี

6. ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ถอนก่อนครบกำหนดเวลาได้ โดยให้ลดจำนวนสินไถ่ตามอัตราส่วนที่ลดลง

7. ผู้ซื้อฝากมีสิทธิเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกินร้อยละ 2 ต่อปีของจำนวนราคาที่ขายฝาก

8. เมื่อมีข้อพิพาทให้ถือเป็นคดีผู้บริโภค โดยผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค

9. ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย หรือถือเอาประโยชน์ในทรัพย์ เพื่อประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรม หรือเป็นที่อยู่อาศัย ในระหว่างสัญญา โดยดอกผลให้ตกเป็นของผู้ขายฝาก

10. สิทธิในการไถ่ อาจโอนกันได้ทางนิติกรรมหรือตกทอดแก่ทายาทได้

11. ก่อนพ้นกำหนดเวลาไถ่ ผู้ซื้อฝากต้องไม่ก่อภาระใด ๆ เหนือทรัพย์สินที่ขายฝากอันกระทบสิทธิผู้ขายฝาก

11. ไม่กระทบสิทธิของบุคคลอื่นที่ใช้ประโยชน์ ในระหว่างสัญญา โดยสัญญาสามารถตกลงกันได้ว่าให้ผู้ใดได้รับประโยชน์ หากไม่ได้ตกลงให้ผู้ซื้อฝากได้รับประโยชน์

***12. ก่อนครบกำหนดไถ่ถอน ไม่น้อยกว่า 3 เดือน แต่ไม่เกิน 6 เดือน ผู้ซื้อฝากต้องมีหนังสือแจ้งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ขายฝาก เพื่อให้ผู้ขายฝากทราบกำหนดเวลาไถ่และจำนวนไถ่ถอน พร้อมแนบสัญญาขายฝาก และแจ้งยอดเงินสุทธิ หากไม่ได้แจ้งระยะเวลาเพิ่มอีก 6 เดือน

13. สถานที่วางทรัพย์ คือ สำนักงานวางทรัพย์ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝาก

14. เจ้าหน้าที่รับวางทรัพย์ ต้องมีหนังสือแจ้งผู้ซื้อฝากโดยพลัน

ตัวอย่าง คำพิพากษาศาลฏีกา ที่น่าสนใจ

ประเด็น : สัญญาขายฝากเป็นโมฆะ ต้องเรียกทรัพย์คืนภายใน 1 ปี ตามหลักลาภมิควรได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3983/2524

   โจทก์เพิ่งทราบว่าสัญญาขายฝากเป็นโมฆะเมื่อศาลได้มีคำพิพากษาในคดีที่โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่ขายฝาก เมื่อโจทก์ฟ้องคดีนี้เพื่อเรียกเงินคืนจากจำเลยในฐานลาภมิควรได้ภายในกำหนด 1 ปีนับแต่วันที่ศาลพิพากษา คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ

***ประเด็น : สัญญาขายฝากเป็นนิติกรรมอำพรางการกู้ยืมเงิน ตกเป็นโมฆะ ต้องบังคับตามสัญญากู้ยืม โดยใช้สัญญาขายฝาก เป็นหลักฐานในการฟ้องคดีกู้ยืมได้อีก

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4686/2552

   เมื่อสัญญาขายฝากที่ดินเป็นนิติกรรมอำพรางนิติกรรมการกู้ยืมเงินจึงเป็นนิติกรรมที่ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง จำเลยจะขอให้บังคับโจทก์ทั้งสองชำระเงินตามราคาขายฝากที่ดินเป็นต้น เงินกู้ไม่ได้ แต่ต้องบังคับตามนิติกรรมการกู้ยืมเงินที่ถูกอำพรางไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคสอง โดยถือเพียงว่าสัญญาขายฝากที่ดินเป็นหลักฐานว่าโจทก์ทั้งสองได้กู้ยืมเงินจากจำเลย และโจทก์ทั้งสองได้มอบโฉนดที่ดินของตนให้จำเลยยึดถือไว้เป็นหลักประกันเงินกู้เท่านั้น สำหรับการขายฝากที่ดินระหว่างโจทก์ทั้งสองและจำเลยเมื่อตกเป็นโมฆะดังวินิจฉัยแล้ว ศาลชอบที่จะพิพากษาให้เพิกถอนเสียได้โดยจำเลยยังคงยึดถือโฉนดที่ดินของโจทก์ทั้งสองไว้ได้จนกว่าโจทก์ทั้งสองจะชำระเงินกู้และดอกเบี้ยแก่จำเลยครบถ้วน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2514/2561

   ดอกเบี้ยที่โจทก์ผ่อนชำระให้แก่จำเลยที่ 1 ในอัตราร้อยละ 3 ต่อเดือน เป็นเงิน 2,100 บาท หรือเท่ากับ 25,200 บาท ต่อปี เมื่อนำไปรวมกับต้นเงิน 70,000 บาท เป็นเงิน 95,200 บาท เป็นจำนวนใกล้เคียงกับราคาสินไถ่ 95,000 บาท การที่โจทก์ชำระดอกเบี้ยทุกเดือน จึงเป็นการชำระดอกเบี้ยตามสัญญากู้และแสดงว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 มีเจตนาทำสัญญากู้ยืมเงินตั้งแต่ต้น ไม่มีเจตนาที่จะทำสัญญาขายฝาก การนำโฉนดที่ดินมาวางเป็นเพียงให้จำเลยที่ 1 ยึดถือประกันหนี้เงินกู้ยืมเท่านั้น สัญญาขายฝากที่ทำไว้จึงเป็นนิติกรรมอำพรางการกู้ยืมเงินและตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง ต้องบังคับตามสัญญากู้ยืมเงินซึ่งเป็นนิติกรรมที่ถูกอำพรางตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคสอง

   แม้การขายฝากที่ดินจะตกเป็นโมฆะ ต้องเพิกถอนสัญญาขายฝาก เป็นผลให้ที่ดินพิพาทยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ก็ตาม แต่จำเลยที่ 1 ได้ขายที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 2 ไปก่อนแล้ว ซึ่งจำเลยที่ 2 ให้การต่อสู้ว่ารับโอนที่ดินพิพาทมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนแล้ว ประกอบกับโจทก์ไม่ได้บรรยายฟ้องว่าจำเลยที่ 2 รับโอนที่ดินพิพาทมาโดยไม่สุจริต และจากทางนำสืบของโจทก์ก็ไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 2 จะได้รู้ว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ไม่ได้มีเจตนาที่จะทำสัญญาขายฝากที่ดินพิพาทกันจริง จำเลยที่ 2 จึงเป็นบุคคลภายนอกผู้กระทำการโดยสุจริตและต้องเสียหายจากการแสดงเจตนาลวง ย่อมได้รับคุ้มครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง ตอนท้าย โจทก์จึงไม่อาจเพิกถอนนิติกรรมการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7039/2562

   ที่ดินที่โจทก์รับซื้อฝากไว้เป็นที่ดินแปลงเดียวกับที่ดินที่ระบุไว้เป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินระหว่างจำเลยกับ อ. พฤติการณ์ที่โจทก์รับซื้อฝากที่ดินจากจำเลยจึงมีลักษณะเป็นการทำนิติกรรมรับซื้อฝากแทน อ.นั่นเอง เมื่อสัญญาขายฝากเป็นนิติกรรมอำพรางการกู้ยืมเงิน สัญญาขายฝากที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงตกเป็นโมฆะตามป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง เมื่อนิติกรรมขายฝากดังกล่าวตกเป็นโมฆะ จึงต้องเพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวมีผลให้บ้านและที่ดินยังคงเป็นของจำเลย โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย และกรณีต้องบังคับตามสัญญากู้ยืมเงินโดยมีโฉนดที่ดินเป็นประกัน ซึ่งเป็นนิติกรรมที่ถูกอำพรางไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคสอง

ประเด็น : เป็นนิติกรรมอำพรางการกู้ยืมหรือไม่ ต้องดูพฤติการณ์เช่น ผ่อนจ่ายเงินกันเป็นรายเดือน และขยายเวลาไถ่ถอนต้องทำเป็นหนังสือเท่านั้น การขายฝากต้องทำอย่างไร

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8860/2563

   เดิมโจทก์มีเจตนากู้ยืมเงิน แต่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ต้องการให้โจทก์ทำสัญญาขายฝากที่ดิน เนื่องจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่เคยรู้จักโจทก์มาก่อนและเงินที่ขอกู้ยืมเงินเป็นจำนวนมาก โจทก์ก็ยินยอมทำสัญญาขายฝากที่ดินแก่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ถือว่าโจทก์เปลี่ยนเจตนาเดิมจากการกู้ยืมเงินมาเป็นทำสัญญาขายฝากที่ดิน การทำหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินเป็นไปโดยความสมัครใจของโจทก์เอง หาใช่เกิดจากการแสดงเจตนาลวงเพื่ออำพรางการกู้ยืมเงินไม่ หนังสือสัญญาขายฝากที่ดินไม่เป็นนิติกรรมอำพรางการกู้ยืมเงิน

   แม้ ป.พ.พ. มาตรา 496 วรรคสอง มิได้บังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่การขยายกำหนดเวลาไถ่อย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับไถ่จึงจะบังคับกันได้ แต่โจทก์ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยที่ 1 และที่ 2 โจทก์ไม่อาจอ้างว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ตกลงขยายกำหนดเวลาไถ่เพื่อฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 รับการไถ่ที่ดินพิพาทจากโจทก์ได้ เมื่อโจทก์ไม่ไถ่ที่ดินพาพภายในกำหนด ที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 และที่ 2 โดยเด็ดขาด ตาม ป.พ.พ. มาตรา 491 จำเลยที่ 1 และที่ 2 มีสิทธิจดทะเบียนโอนขายที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 3 โจทก์ไม่มีสิทธิขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 และที่ 2 กับจำเลยที่ 3

ประเด็น : ขายฝาก แต่ไม่ได้จดทะเบียน ผู้รับขายฝากอ้างครอบครองปรปักษ์ไม่ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 838/2538

   สัญญาขายฝากที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตกเป็นโมฆะจำเลยจะอ้างสิทธิการได้มาโดยการครอบครองโดยนิติกรรมการขายฝากไม่ได้ เพราะการขายฝากนั้นไม่ถือว่าผู้ขายฝากสละเจตนาครอบครองโดยเด็ดขาดให้แก่ผู้ซื้อฝากการที่จำเลยครอบครองที่พิพาทก็โดยอาศัยอำนาจของโจทก์จึงไม่ได้สิทธิครอบครองที่พิพาทถือไม่ได้ว่าโจทก์สละสิทธิครอบครองที่พิพาทให้จำเลยแล้ว ส่วนข้อตกลงที่ว่าโจทก์จะนำเงินมาไถ่ที่พิพาทคืนภายใน 15 วันนับแต่วันทำสัญญาหรือภายในเดือนกุมภาพันธ์ 2530 นอกจากตกลงกันได้เป็นอย่างอื่น เมื่อไม่ได้ตกลงว่าหากโจทก์ไม่นำเงินไปชำระหนี้ภายในกำหนด ให้ถือว่าโจทก์สละสิทธิครอบครองที่พิพาทให้จำเลยหรือให้ที่พิพาทตกเป็นของจำเลย แม้โจทก์ไม่ได้นำเงินไปไถ่ที่พิพาทคืนตามกำหนดก็ถือไม่ได้ว่าโจทก์สละสิทธิครอบครองที่พิพาทให้จำเลยแล้ว ทั้งถือไม่ได้ว่าจำเลยได้บอกกล่าวเปลี่ยนแปลงการยึดถือที่พิพาทเพื่อตนเองให้โจทก์ทราบ แล้วโจทก์จึงไม่ได้ถูกจำเลยแย่งการครอบครองที่จะต้องฟ้องเอาคืนซึ่งการครอบครองภายใน 1 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375 วรรคสอง

ประเด็น : ขยายระยะเวลาขายฝากที่ดินต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ และเรียกดอกเบี้ยเกิน 15 ต่อปี ให้ไถ่คืนในราคาขายฝาก

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1265/2559

   บันทึกเอกสารหมาย จ.4 มีข้อความสรุปว่า จำเลยได้รับขายฝากที่ดินพิพาท จำเลยยินดีจะทำสัญญาซื้อขายตั้งแต่วันที่ 26 กรกฎาคม 2555 ถึงวันที่ 26 มกราคม 2556 ตามสัญญาเดิมที่ทำไว้พร้อมดอกเบี้ย โดยบันทึกดังกล่าวมีการอ้างถึงสัญญาขายฝากฉบับเดิมที่ น. มารดาโจทก์ทำไว้ก่อนตาย ซึ่งหากเป็นการตกลงจะซื้อขายที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างกันใหม่ก็ไม่จำเป็นต้องกล่าวถึงสัญญาขายฝากฉบับเดิมไว้ ทั้งยังตกลงให้โจทก์ต้องชำระสินไถ่พร้อมดอกเบี้ยตามสัญญาขายฝากเดิมให้แก่จำเลยภายในวันที่ 26 มกราคม 2556 กรณีจึงถือได้ว่าจำเลยขยายกำหนดเวลาไถ่ให้แก่โจทก์โดยมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยผู้รับไถ่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 496 วรรคสอง แล้ว

   น. มารดาโจทก์ผู้ขายฝากและจำเลยผู้รับซื้อตกลงคิดดอกเบี้ยเดือนละ 12,000 บาท กรณีจึงเป็นการกำหนดราคาสินไถ่หรือราคาขายฝากสูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงในอัตราร้อยละ 18 ต่อปี เมื่อราคาสินไถ่หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี จึงต้องห้ามตาม ป.พ.พ. มาตรา 499 วรรคสอง ซึ่งกำหนดให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปี ราคาสินไถ่ที่เกินกว่าอัตราที่กฎหมายกำหนดเป็นปัญหาข้อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้คู่ความไม่อุทธรณ์ฎีกา ศาลฎีกาก็หยิบยกขึ้นวินิจฉัยได้

ประเด็น : กำหนดสินไถ่สูงกว่าที่กฎหมายกำหนด ต้องปรับลดลงเหลือ 15% ต่อปี แต่นิติกรรมขายฝากไม่เป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 499 ว.2

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1401/2563

   การขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนการขายฝากเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นภายหลังทำสัญญาขายฝาก ทั้งเป็นกรณีที่คู่สัญญาสามารถกระทำได้ตามกฎหมาย ซึ่งก่อนที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 จะไถ่ถอนการขายฝากตามสัญญาขายฝากที่ทำไว้กับ ส.กับพวก ก็ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้ขอขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนการขายฝากหลายครั้งเช่นกัน การที่โจทก์ยอมให้จำเลยทั้งสามขยายกำหนดเวลาไถ่ถอนการขายฝาก จึงมิใช่ข้อที่บ่งชี้ว่าโจทก์ไม่ประสงค์จะผูกพันตามสัญญาขายฝากที่ทำไว้กับจำเลยทั้งสาม

   กรณีที่สินไถ่หรือราคาที่ขายฝากที่กำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ซึ่งเป็นผลให้จำเลยทั้งสามมีสิทธิที่จะไถ่ถอนที่ดินพิพาทคืนตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปี ตาม ป.พ.พ.มาตรา 499 วรรคสอง หาใช่เป็นกรณีที่ทำให้นิติกรรมการขายฝากตกเป็นโมฆะไม่

ประเด็น : การขยายระยะเวลาไถ่ ต้องขยายก่อนครบกำหนดไถ่ เท่านั้น

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 18460/2557

   การขยายกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากกฎหมายมิได้บังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพียงแต่อย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับไถ่ จึงจะบังคับกันได้

   การไม่นำหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือไปจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ คงมีผลทำให้คู่สัญญาไม่อาจยกการขยายเวลาขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วเท่านั้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 496 วรรคสอง ดังนั้น การตกลงขยายกำหนดเวลาไถ่ตามหนังสือขอต่อสัญญาขายฝาก ซึ่งมีจำเลยที่ 1 ผู้รับไถ่ลงลายมือชื่อไว้ แม้มิได้นำไปจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีผลผูกพันจำเลยที่ 1 ส่วนจำเลยที่ 2 แม้ไม่ได้ลงลายมือชื่อ แต่การที่จำเลยที่ 2 รู้เห็นยินยอมในการกระทำของจำเลยที่ 1 กรณีถือได้ว่าจำเลยที่ 2 เชิดจำเลยที่ 1 หรือยอมให้จำเลยที่ 1 เชิดตัวเองออกแสดงเป็นตัวแทนของจำเลยที่ 2 ในการตกลงและทำหนังสือขยายกำหนดเวลาไถ่ให้แก่โจทก์ การลงลายมือชื่อของจำเลยที่ 1 จึงเป็นการกระทำในฐานะตัวแทนของจำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นผู้รับไถ่ด้วย หนังสือขยายกำหนดเวลาไถ่จึงมีผลผูกพันจำเลยทั้งสอง เมื่อจำเลยทั้งสองไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงโดยนำทรัพย์สินที่รับซื้อฝากไปขายก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย จึงต้องร่วมกันรับผิดต่อโจทก์

ประเด็น

: ผู้ขายฝากจะนำพยานบุคคลมาสืบ(ราคาที่แท้จริง) หักล้างแก้ไขข้อความในเอกสารไม่ได้

: ผู้ขายฝากวางเงินค่าสินไถ่ไม่ครบถ้วน ถือไม่ได้ว่าเป็นการไถ่ ผู้ซื้อฝากมีสิทธิบอกปัด

 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7519/2560

   โจทก์จดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทไว้กับจำเลยต่อเจ้าพนักงานที่ดิน เป็นนิติกรรมการขายฝากที่ดินพิพาทที่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 ประกอบมาตรา 491 จึงเป็นนิติกรรมที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานหลักฐานมาแสดง ซึ่งการรับฟังพยานหลักฐานตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) บัญญัติห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานบุคคลในกรณีขอสืบพยานบุคคลแทนเอกสารหรือสืบพยานบุคคลประกอบข้ออ้างว่า ยังมีข้อความเพิ่มเติม ตัดทอน หรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสารนั้นอยู่อีก

   หนังสือสัญญาขายฝากที่ดินที่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ระบุราคาขายฝากและสินไถ่ไว้จำนวน 4,200,000 บาท และผู้ขายฝากได้รับเงินจากผู้รับซื้อฝากเป็นการเสร็จแล้ว โจทก์จะทำพยานบุคคลมาสืบ เพื่อเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความที่ระบุไว้ในเอกสารว่า ราคาขายฝากที่แท้จริงมีเพียง 1,800,000 บาท และได้รับเงินตามสัญญาขายฝากไม่เต็มจำนวนไม่ได้ เพราะเป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 (ข)

   โจทก์จำเลยตกลงขายฝากที่ดินพิพาทในราคาขายฝากและกำหนดสินไถ่ไว้เป็นเงิน 4,200,000 บาท แม้โจทก์จะนำเงินสินไถ่ไปวางต่อสำนักงานวางทรัพย์ เพื่อเป็นค่าไถ่ที่ดินพิพาทที่ขายฝากในราคา 2,030,000 บาท ซึ่งไม่ครบตามจำนวนสินไถ่ที่กำหนดไว้ตามสัญญา ถือเป็นการขอปฏิบัติการชำระหนี้ไม่ถูกต้อง จำเลยมีสิทธิบอกปัดไม่รับเงินสินไถ่ได้ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทที่ขายฝากคืนให้แก่โจทก์

ประเด็น : ผู้ซื้อฝากรับชำระเงินหลังครบกำหนดไถ่ถอน ไม่ถือเป็นการไถ่ถอน ต้องคืนเงินพร้อมดอกเบี้ย ฐานลาภมิควรได้

คำพิพากษาฎีกาที่ 14959/2556

   ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 496 วรรคสอง บัญญัติไว้มีใจความว่า การขยายกำหนดเวลาไถ่นั้น อย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับไถ่ เมื่อพิจารณา จากหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินเอกสารหมาย จ.2 ที่โจทก์และจำเลยจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินระบุว่าหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินดัง กล่าวมีกำหนดเวลา 3 ปีนับแต่วันทำสัญญา คือวันที่ 9 พฤษภาคม 2543 ซึ่งหมายถึงโจทก์ต้องชำระเงินค่าสินไถ่ที่ดินที่ขายฝากภายในวันที่ 9 พฤษภาคม 2546 หลังจากนั้นไม่ปรากฏว่ามีการขายกำหนดเวลาไถ่โดยทำหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อจำเลยเป็นผู้รับไถ่ไว้ ดังนั้น การชำระเงิน 20,000 บาท และ 200,000 บาท ในวันที่ 1 สิงหาคม 2543 และวันที่ 17 มกราคม 2547 ตามลำดับ จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการชำระเงินค่าสินไถ่ที่เกิดจากการขยายกำหนดเวลาไถ่ตามบทบัญญัติแแห่งกฎหมายดังกล่าว แม้จำเลยจะรับชำระเงินทั้งสอง จำนวนดังกล่าวไว้จากโจทก์ก็ไม่ทำให้โจทก์มีสิทธิไถ่ที่ดินขายฝากคืน จากจำเลยได้

ประเด็น : ที่ดินพร้อมบ้าน แต่ทำสัญญาขายฝากเฉพาะที่ดิน ผู้ซื้อฝากได้กรรมสิทธิ์เฉพาะที่ดิน ส่วนบ้านต้องรื้อถอนออกไป ไม่ถือเป็นส่วนควบ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 120/2559

   ตามหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินที่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ระบุว่า จำเลยขายฝากเฉพาะที่ดินไม่เกี่ยวกับสิ่งปลูกสร้างเลขที่ 252 ด้วย ซึ่งต้องแปลความว่าไม่รวมบ้านไม่มีเลขที่บ้านด้วย เพราะฉะนั้นการขายฝากสมบูรณ์เฉพาะที่ดินเท่านั้น แม้โจทก์จะอ้างว่าโจทก์กับจำเลยตกลงขายฝากที่ดินพร้อมบ้าน 2 หลัง คือบ้านเลขที่ 252 กับบ้านที่ไม่มีเลขที่บ้านอีก 1 หลัง แต่พนักงานเจ้าหน้าที่แจ้งว่าจดทะเบียนขายฝากบ้าน 2 หลัง ดังกล่าวด้วยไม่ได้เพราะต้องประเมินราคาจึงจดทะเบียนขายฝากเฉพาะที่ดิน โจทก์กับจำเลยจึงได้ทำสัญญาซื้อขายบ้าน 2 หลัง เพิ่มเติมตามที่ตกลงกันตามหนังสือสัญญาซื้อขาย แต่สัญญาขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายประเภทหนึ่งจึงต้องนำบทบัญญัติเรื่องซื้อขายมาใช้บังคับด้วย ซึ่ง ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่ง กำหนดว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ เมื่อการขายฝากบ้านทั้งสองหลังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงตกเป็นโมฆะ นอกจากนี้สัญญาขายฝากที่ดิน และสัญญาซื้อขาย ยังทำวันเดียวกันแสดงให้เห็นเจตนาโดยชัดแจ้งว่าคู่สัญญาต้องการหลีกเลี่ยงค่าธรรมเนียม จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ขัดต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชน จึงเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 อีกด้วย ดังนั้นโจทก์ไม่อาจอ้างว่าบ้านทั้งสองหลังตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์โดยหลักส่วนควบได้ โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในบ้านทั้งสองหลัง

   คู่สัญญาไม่ได้ตกลงขายฝากบ้านเลขที่ 252 ด้วย บ้านหลังดังกล่าวยังเป็นของจำเลยโดยไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดิน และกรณีไม่ต้องด้วย ป.พ.พ. มาตรา 1310 เพราะกรณีนี้ไม่ใช่จำเลยปลูกบ้านเลขที่ 252 ในที่ดินของโจทก์ แม้ภายหลังขายฝากจำเลยจะได้ต่อเติมบ้านหลังดังกล่าวก็ตาม เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในที่ดินของโจทก์อีกต่อไป จำเลยต้องรื้อบ้านหลังดังกล่าวออกจากที่ดินของโจทก์

ประเด็น : ระยะเวลาไถ่ถอน ผู้ขายฝากมีสิทธิทำสัญญาจะซื้อจะขายกับบุคคลอื่น ถือว่าบุคคลอื่นเป็นผู้รับโอนสิทธิมีสิทธิไถ่ถอนได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4729/2543

   จำเลยทำสัญญาขายฝากที่ดินไว้แก่ ภ. บิดาโจทก์ ระหว่างที่ยังอยู่ภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝาก จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวกับโจทก์ ต่อมา จำเลยทำสัญญากับ ภ. ว่าไม่ประสงค์จะไถ่ถอนและขอสละสิทธิไถ่ถอน ดังนี้ ข้อตกลงระหว่างจำเลยกับ ภ. ถือได้ว่า เป็นการขายขาดที่ดินให้แก่ ภ. โดยทำสัญญากันเอง จึงไม่เกิดผลเป็นสัญญาซื้อขายที่ชอบด้วยกฎหมาย จำเลยยังมีสิทธิไถ่ถอนการขายฝากได้ภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝากอยู่และภายในกำหนดระยะการขายฝาก จำเลยย่อมมีสิทธินำที่ดินไปทำสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่โจทก์ได้ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 497 ได้กำหนดให้ผู้รับโอนสิทธิมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นได้ด้วย เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ โจทก์ย่อมอยู่ในฐานะผู้รับโอนสิทธิมีสิทธิไถ่ที่ดินได้

ประเด็น : ผู้ขายฝาก วางทรัพย์จะมีเงื่อนไข คือ ภายในระยะเวลาไถ่ถอน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 407/2540

   การใช้สิทธิไถ่ทรัพย์ที่ขายฝากนั้น โจทก์ทั้งสองผู้ขายฝากจะต้องแสดงเจตนา เพื่อขอไถ่ต่อจำเลยผู้รับซื้อฝากและจะต้องนำสินไถ่ตามราคาที่ขายฝากพร้อมทั้งค่าฤชาธรรมเนียมการไถ่ไปพร้อมในวันไถ่การขายฝากด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 499 และมาตรา 500 เพราะเป็นกรณีที่โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นผู้ไถ่มีหน้าที่จะต้องชำระตอบแทนให้แก่จำเลย ฉะนั้นแม้โจทก์ทั้งสองจะยืนยันว่าโจทก์ทั้งสองมีเงินพร้อมที่จะไถ่การขายฝากที่ดินจากจำเลยก็ตาม แต่ไม่ปรากฎว่าโจทก์ทั้งสองได้แสดงเงินสินไถ่ให้แก่เจ้าพนักงานที่ดินดูและให้บันทึกไว้เป็นหลักฐานว่าโจทก์ทั้งสองมีเงินเพียงพอที่จะไถ่การขายฝาก แต่กลับได้ความจาก ว. พยานจำเลย ซึ่งเป็นสมุห์บัญชีธนาคาร ว่าได้รับการติดต่อจากจำเลยให้มารับเงินจากการไถ่การขายฝากที่ดิน แต่โจทก์ทั้งสองบอกให้รอนายทุนนำเงินมาไถ่ ซึ่งในวันนั้นไม่มีผู้ใดมาไถ่ที่ดินพิพาท แสดงว่าโจทก์ทั้งสองไม่มีเงินสินไถ่จำนวนเพียงพอที่จะไถ่การขายฝากจากจำเลยได้ จึงถือไม่ได้ว่าโจทก์ทั้งสองใช้สิทธิไถ่โดยชอบแล้ว

ประเด็น : สามีภริยา จะทำสัญญาขายฝากได จะต้องได้รับความยินยอมทั้งสองฝ่าย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 794/2548

   การที่ อ. สามีโจทก์จดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทอันเป็นสินสมรสให้แก่จำเลย เป็นกรณีที่ อ. จัดการสินสมรสซึ่งโดยปกติต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากโจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1479 เมื่อ อ. จดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยโดยมิได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทได้ภายในกำหนดเวลา 1 ปี นับแต่วันที่รู้เรื่องการกระทำดังกล่าว หรือภายใน 10 ปี นับแต่วันจดทะเบียนขายฝาก เว้นแต่ขณะที่ทำนิติกรรมนั้นจำเลยได้กระทำโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนตาม มาตรา 1480

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่เกี่ยวข้อง

มาตรา 491 อันว่าขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้

มาตรา 492 ในกรณีที่มีการไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด หรือผู้ไถ่ได้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ ให้ทรัพย์สินซึ่งขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่ผู้ไถ่ได้ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ แล้วแต่กรณี 

   ในกรณีที่ได้วางทรัพย์ตามวรรคหนึ่ง ให้เจ้าพนักงานของสำนักงานวางทรัพย์แจ้งให้ผู้รับไถ่ทราบถึงการวางทรัพย์โดยพลัน โดยผู้ไถ่ไม่ต้องปฏิบัติ ตามมาตรา 333 วรรค3

มาตรา 494 ท่านห้ามมิให้ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินซึ่งขายฝากเมื่อพ้นเวลาดังจะกล่าวต่อไปนี้

   (1) ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์ กำหนด 10 ปีนับแต่เวลาซื้อขาย

   (2) ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ กำหนด 3 ปีนับแต่เวลาซื้อขาย

มาตรา 496 กำหนดเวลาไถ่นั้น อาจทำสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ แต่กำหนดเวลาไถ่รวมกันทั้งหมด ถ้าเกินกำหนดเวลา ตามมาตรา 494 ให้ลดลงมาเป็นกำหนดเวลา ตามมาตรา 494

   การขยายกำหนดเวลาไถ่ตามวรรคหนึ่งอย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้รับไถ่ ถ้าเป็นทรัพย์สินซึ่งการซื้อขายกันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ห้ามมิให้ยกการขยายเวลาขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว เว้นแต่จะได้นำหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือดังกล่าวไปจดทะเบียนหรือจดแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

มาตรา 497 สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินนั้น จะพึงใช้ได้แต่บุคคลเหล่านี้ คือ

   (1) ผู้ขายเดิม หรือทายาทของผู้ขายเดิม หรือ

   (2) ผู้รับโอนสิทธินั้น หรือ

   (3) บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้

มาตรา 499 สินไถ่นั้น ถ้าไม่ได้กำหนดกันไว้ว่าเท่าใดไซร้ ท่านให้ไถ่ตามราคาที่ขายฝาก

   ถ้าปรากฏในเวลาไถ่ว่าสินไถ่หรือราคาขายฝากที่กำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากที่แท้จริงเกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริงรวมประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปี

พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ.2562

มาตรา 10 สัญญาขายฝากจะกำหนดเวลาไถ่ต่ากว่าหนึ่งปีหรือเกินสิบปีมิได้ ในกรณีที่กำหนดเวลาไถ่ต่ากว่าหนึ่งปีหรือเกินสิบปี ให้ถือว่ากำหนดเวลาไถ่มีเวลาหนึ่งปี หรือสิบปี แล้วแต่กรณีแต่ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากก่อนครบกำหนดเวลาไถ่

   ในกรณีที่ผู้ขายฝากไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ และจำนวนสินไถ่กำหนดไว้สูงกว่าราคาที่ขายฝาก ให้ลดสินไถ่ในส่วนที่สูงกว่านั้นลงตามอัตราส่วนของระยะเวลาไถ่ที่ลดลง แต่ผู้ซื้อฝากมีสิทธิเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกินร้อยละสองต่อปีของจำนวนราคาที่ขายฝากคำนวณตามระยะเวลาที่เหลืออยู่ก่อนถึงกำหนดเวลาไถ่ แต่ในกรณีที่มีการวางทรัพย์ ผู้วางทรัพย์ต้องวางทรัพย์ตามจำนวนสินไถ่ที่กำหนดไว้ในสัญญา โดยไม่ตัดสิทธิคู่กรณีที่จะเรียกร้องส่วนลดหรือค่าเสียโอกาสคืนในภายหลัง

   ในกรณีที่มีการขยายกำหนดเวลาไถ่ ระยะเวลาที่ขยายเมื่อรวมกับระยะเวลาเดิมแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี 

มาตรา 11 ให้คดีที่มีข้อพิพาทอันเนื่องมาจากการขายฝากเป็นคดีผู้บริโภคตามกฎหมายว่าด้วยวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค โดยให้ถือว่าผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค

มาตรา 12 ภายใต้บังคับมาตรา 13 ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และถือเอาซึ่งประโยชน์จากทรัพย์สินที่ขายฝาก เพื่อประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยจนถึงวันที่หมดสิทธิในการไถ่ ทั้งนี้ โดยไม่ต้องชำระค่าตอบแทนให้แก่ผู้ซื้อฝาก ในการนี้ให้ดอกผลที่งอกจากทรัพย์สินที่ขายฝากในระหว่างการขายฝากตกเป็นของผู้ขายฝาก

   ผู้ขายฝากต้องรักษาและสงวนทรัพย์สินที่ขายฝากอย่างวิญญูชนพึงรักษาหรือสงวนทรัพย์สินของตนเอง

มาตรา 13 ในกรณีที่ในวันที่ขายฝากผู้ขายฝากได้ให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่ขายฝากเพื่อประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยอยู่แล้ว การขายฝากย่อมไม่กระทบต่อสิทธิของผู้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินดังกล่าว และให้ค่าตอบแทนที่ได้รับเป็นของผู้ขายฝาก

   ในระหว่างการขายฝาก คู่สัญญาอาจตกลงกันเป็นหนังสือให้ผู้ขายฝากมีสิทธินำทรัพย์สินที่ขายฝากให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์เพื่อประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัย โดยจะกำหนดให้ค่าตอบแทนตกเป็นของผู้ขายฝากหรือผู้ซื้อฝากก็ได้ ถ้าไม่ได้มีการตกลงกันดังกล่าว ผู้ขายฝากมีสิทธิให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินเพื่อประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้และให้ค่าตอบแทนที่ได้รับเป็นของผู้ซื้อฝาก แต่ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด สิทธิของบุคคลอื่นดังกล่าวให้สิ้นสุดลงเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่และไม่มีการไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝาก ทั้งนี้ ให้นำความในมาตรา 12 วรรคสอง มาใช้บังคับกับผู้ขายฝากและผู้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินดังกล่าวด้วยโดยอนุโลม

มาตรา 14 สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินอาจโอนกันโดยทางนิติกรรมหรือตกทอดแก่ทายาทได้ผู้รับโอนย่อมรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ทั้งปวง

มาตรา 15 สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินจะพึงใช้ได้ต่อผู้ซื้อฝากเดิม ทายาทของผู้ซื้อฝากเดิมหรือผู้รับโอนทรัพย์สินที่ขายฝาก แล้วแต่กรณี

มาตรา 16 ก่อนพ้นกำหนดเวลาไถ่ ผู้ซื้อฝากต้องไม่ก่อภาระใด ๆ เหนือทรัพย์สินที่ขายฝากอันอาจกระทบสิทธิของผู้ขายฝากตามพระราชบัญญัตินี้

มาตรา 17 ก่อนวันครบกำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่มากกว่า 6 เดือน ให้ผู้ซื้อฝากแจ้งเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ขายฝากเพื่อให้ผู้ขายฝากทราบกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ พร้อมทั้งแนบสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย ในกรณีที่ผู้แจ้งมิใช่ผู้ซื้อฝากเดิม ต้องแจ้งไปด้วยว่าผู้ขายฝากจะต้องไถ่กับผู้ใดและสถานที่ที่จะต้องชำระสินไถ่

   ในกรณีที่ผู้ซื้อฝากไม่ได้ดาเนินการแจ้งเป็นหนังสือไปยังผู้ขายฝากภายในระยะเวลาที่กำหนดตามวรรคหนึ่งหรือมิได้ส่งสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย ให้ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากได้ภายในหกเดือนนับแต่วันครบกาหนดไถ่ที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝาก โดยผู้ขายฝากมีหน้าที่ชำระสินไถ่ตามจานวนที่กำหนดไว้ในสัญญา

มาตรา 18 ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในเวลาที่กาหนดในพระราชบัญญัตินี้ โดยอาจชำระสินไถ่ให้แก่ผู้ซื้อฝาก หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการขายฝากทรัพย์สินนั้น โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้

   ในกรณีที่ผู้ขายฝากไม่อาจใช้สิทธิไถ่กับผู้ซื้อฝากได้ไม่ว่าด้วยเหตุใดอันมิใช่เป็นความผิดของผู้ขายฝาก ให้ผู้ขายฝากมีสิทธิวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสานักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการขายฝากทรัพย์สินนั้นได้ภายในสามสิบวันนับแต่วันถึงกำหนดเวลาไถ่หรือนับแต่วันที่เหตุที่ทาให้ไม่อาจใช้สิทธิไถ่ดังกล่าวได้สิ้นสุดลง แล้วแต่กรณี และให้ถือว่าผู้ขายฝากได้ไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากตามกาหนดเวลาไถ่แล้ว

   ให้ทรัพย์สินที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ผู้ขายฝากได้ชาระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ แล้วแต่กรณี

   ในกรณีที่ได้วางทรัพย์ตามวรรคหนึ่งหรือวรรคสอง ให้เจ้าพนักงานของสำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดิน แล้วแต่กรณี มีหน้าที่แจ้งเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับให้ผู้ซื้อฝากทราบถึงการวางทรัพย์โดยพลัน โดยผู้ขายฝากไม่ต้องปฏิบัติตามมาตรา 333 วรรคสาม แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ. 2540

มาตรา 4 ข้อตกลงในสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือวิชาชีพ หรือในสัญญาสำเร็จรูป หรือในสัญญาขายฝากที่ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือวิชาชีพ หรือผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูป หรือผู้ซื้อฝากได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควร เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม และให้มีผลบังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีเท่านั้น

   ในกรณีที่มีข้อสงสัย ให้ตีความสำเร็จรูปไปในทางที่เป็นคุณแก่ฝ่ายซึ่งมิได้เป็นผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูปนั้น

ข้อตกลงที่มีลักษณะหรือมีผลให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งปฏิบัติหรือรับภาระเกินกว่าที่วิญญูชนจะพึงคาดหมายได้ตามปกติ เป็นข้อตกลงที่อาจถือได้ว่าทำให้ได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่ง เช่น

(6) ข้อตกลงในสัญญาขายฝากที่ผู้ซื้อฝากกำหนดราคาสินไถ่สูงกว่าราคาขายบวกอัตราดอกเบี้ยเกินกว่าร้อยละ15 ต่อปี

ข้อแนะนำเพิ่มเติมจากทนายความ

1. กรณีผู้ซื้อฝากบ่ายเบี่ยงไม่ยอมรับชำระหนี้ ผู้ขายฝากต้องนำเงินสินไถ่ไปวางที่สำนักงานวางทรัพย์ กรมบังคับคดี หรือสำนักงานที่ดินที่จดทะเบียนขายฝาก และดำเนินการขออายัดที่ดิน เพื่อใช้สิทธิฟ้องคดีบังคับไถ่ถอนการขายฝาก ต่อไป

2. ผู้ซื้อฝากควรตรวจสอบข้อมูลทรัพย์ และราคาประเมินของสำนักงานที่ดินและราคาตลาด ก่อนเข้าทำสัญญา

3. ก่อนวันครบกำหนด ผู้ขายฝากควรมีหนังสือแจ้งไปยังผู้ซื้อฝากล่วงหน้า เพื่อกำหนดการนัดหมายไปสำนักงานที่ดิน

4. การทำสัญญาขายฝากสินสมรส ต้องได้รับความยินยอมจากคู่สมรสด้วย มิฉะนั้นจะถูกฟ้องขอเพิกถอนได้

5. หากเขียนสัญญาจำนวนหนี้เกินจริง ผู้ขายฝากมีสิทธิสืบพยานบุคคลหักล้างได้ ตาม ป.วิ.แพ่ง มาตรา 94

รับว่าความทั่วประเทศ

ยินดีให้คำปรึกษากฎหมาย

เปิดบริการทุกวัน เวลา 7.00 - 18.00 น.

ช่องทางการติดต่อ กดที่ไอคอน