ค่าส่วนกลาง หมู่บ้านจัดสรร

คดีฟ้องเรียกค่าส่วนกลางฯ หมู่บ้าน

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

ก่อตั้งขึ้นโดย : ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของทั้งโครงการ มีมติจัดตั้งแล้วได้ดำเนินการยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน

ผลการจัดตั้ง : นิติบุคคลฯรับโอนทรัพย์สินส่วนกลาง สาธารณูปโภคจากผู้จัดสรร เพื่อมาบริหารจัดการ รวมทั้งอำนาจหน้าที่ในการเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคภายในหมู่บ้านจากสมาชิก โดยผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายต้องเป็นสมาชิก ตามมาตรา 45 และ 47

การทำงานของนิติบุคคลฯ : อยู่ภายใต้การบริหารงานของคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรร โดยมาจากการเลือกตั้งของสมาชิกหมู่บ้าน เพื่อมาทำหน้าที่ในการกำหนดกฎระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภค ตามมาตรา 48

หน้าที่ของผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินจัดสรร : ชำระค่าใช้จ่ายในการบริการ การจัดการดูแล บำรุงรักษาสาธารณูปโภคและการบริการสาธารณะ หรือที่มักเรียกกันว่า "ค่าส่วนกลาง (Common Fee)" ตามอัตราที่กำหนดในข้อบังคับ เพื่อประโยชน์ในพื้นที่ส่วนกลาง สาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ได้แก่ ค่าระบบน้ำ ระบบไฟฟ้า ระบบถนน สโมสร Club House ดูแลทัศนียภาพ สวนสาธารณะ สวนหย่อม ค่าจ้างพนักงานรักษาความปลอดภัยและรักษาความสะอาด และค่าซ่อมแซม ปรับปรุงต่างๆ เป็นต้น ซึ่งส่วนใหญ่จะคิดตามขนาดที่ดิน ตามมาตรา 49

 

บทกำหนดโทษ (Sanction) กรณีลูกบ้านค้างชำระค่าส่วนกลาง หรือชำระล่าช้า ตามมาตรา 50

1. ค้างชำระล่าช้าตั้งแต่ 1 เดือน แต่ยังไม่ถึง 3 เดือน ต้องจ่ายค่าปรับตามอัตราที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกำหนด (ไม่เกิน 10%ของยอดที่ค้างชำระ)

2. ค้างชำระตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป ถูกระงับการใช้บริการพื้นที่ส่วนกลาง หรือสิทธิในสาธารณูปโภค เช่น ห้ามใช้สวนสาธารณะ สโมสร Club House สระว่ายน้ำ ระงับการเก็บขยะ และบริการสาธารณะอื่นๆ เป็นต้น แต่ยังไม่ถึงกับการห้ามใช้ถนน หรือห้ามเอารถเข้า-ออกหมู่บ้าน เนื่องจากเป็นสิ่งจำเป็น ตาม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน มาตรา 43 แต่สามารถกำหนดการเข้า-ออกหมู่บ้าน โดยต้องแลกบัตรเหมือนเป็นบุคคลภายนอกได้

   และตัดสิทธิในการเลือกตั้งคณะกรรมการ ถ้าดำรงตำแหน่งอยู่ในพ้นตำแหน่งทันที

3. ค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป ถูกอายัดการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรแปลงดังกล่าว โดยข้อมูลจะไปปรากฎอยู่ ณ สำนักงานที่ดิน จนกว่าจะชำระค่าส่วนกลางที่ค้างไว้ให้ครบถ้วน พร้อมนำหลักฐานการชำระเงินจากนิติบุคคลฯไปแสดงต่อพนักงานที่ดิน เพื่อสั่งยกเลิกการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

4. นิติบุคคลฯ สามารถระงับการให้บริการในการใช้พื้นที่ส่วนกลางบางอย่าง ซึ่งเป็นไปตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในข้อบังคับ ตาม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน ฉบับที่ 2 พ.ศ.2558 ทั้งนี้การจำกัดสิทธิจะต้องไปละเมิดข้อกฎหมาย

 

การกำหนดหรือแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราค่าใช้จ่ายและค่าปรับ

1. โดยคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรจะต้องเสนอให้ที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกมีมติเห็นชอบ ตามมาตรา 48 และ 49

2. ตามระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร กำหนดให้เสียค่าปรับไม่เกิน 10% ของจำนวนเงินที่ค้างชำระ

3. การเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภค ตามกฎหมายให้เรียกเก็บเป็นรายเดือน หากที่ประชุมใหญ่สมาชิกมีมติให้เรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคเป็นรายปี ก็สามารถทำได้

 

วิธีการดำเนินระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม กับที่ดินแปลงที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง กรณี 6 เดือนขึ้นไป

1. นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องมีหนังสือแจ้งให้ผู้ค้างชำระทราบก่อนล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 15 วันนับจากวันที่ได้รับหนังสือ โดยจัดส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ EMS เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการแจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดิน

2. ทำเป็นหนังสือแจ้งต่อเจ้าหน้าที่ดินจังหวัด สาขาซึ่งที่ดินตั้งอยู่ โดยแนบหนังสือมอบอำนาจจากคณะกรรมการหมู่บ้าน

3. หลังจากนั้นทางสำนักงานที่ดินจะสั่งระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม พร้อมลงบัญชีอายัด และเขียนคำสั่งห้ามโอน ติดไว้ด้านหน้าโฉนดที่ดิน

4. อีกทั้งสำนักงานที่ดินจะมีหนังสือแจ้งให้เจ้าของที่ดินได้รับทราบเรื่องการถูกอายัด

5. หากเจ้าของที่ดินได้ชำระค่าส่วนกลางและค่าปรับครบถ้วนแล้ว นิติบุคคลฯจะต้องทำหนังสือแจ้งไปยังเจ้าพนักงานที่ดิน เพื่อให้ยกเลิกการอายัดภายใน 7 วัน นับจากวันที่เจ้าของที่ดินชำระ

เพิ่มเติม การส่งหนังสือแจ้งระงับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในการซื้อขายแปลงที่ค้างชำระค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค กรณีที่ค้างชำระไม่ถึง 6 เดือน และได้โอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงจัดสรรไปแล้ว ยอดหนี้ค้างชำระที่เกิดขึ้นจะต้องไปเรียกเก็บกับเจ้าของกรรมสิทธิเดิม ซึ่งปัญหาดังกล่าวจะไม่เกิดขึ้นกับอาคารชุด ซึ่งจะมีหนังสือปลอดหนี้ในการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด

 

เอกสารประกอบการยื่นคำฟ้องคดี

1. หนังสือสำคัญการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

2. รายการจดทะเบียน

3. ทะเบียนรายชื่อคณะกรรมการหมู่บ้าน ฉบับล่าสุด

4. ข้อบังคับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

5. รายการเปลี่ยนแปลงข้อบังคับ

6. รายงานการประชุมคณะกรรมการ วาระการฟ้องดำเนินคดี

7. หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี)

8. บัตรประจำตัวประชาชนประธานกรรมการ และกรรมการ

9. รายงานการประชุมคณะกรรมการ วาระการเปลี่ยนแปลงค่าส่วนกลาง (ถ้ามี)

10. โฉนดที่ดิน

11. ทะเบียนบ้าน บัตรประจำตัวประชาชน เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดิน

12. รายการสรุปยอดหนี้ค้างชำระ

13. หนังสือบอกกล่าวแจ้งให้ชำระหนี้ พร้อมใบตอบรับ EMS

 

ตัวอย่าง คำขอท้ายแพ่ง

"1. ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 50,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 10 ต่อปีของต้นเงินจำนวน 40,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระแก่โจทก์เสร็จสิ้น

2. ให้งดเว้นการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินแปลงโฉนดเลขที่ 1111 ตำบลบางพูด อำเภอปากเกร็ด จังหวัดนนทบุรี จนกว่าจำเลยจะชำระค่าส่วนกลางที่ค้างชำระครบถ้วน

3. ให้จำเลยชดใช้ค่าฤชาธรรมเนียมและค่าทนายความแทนโจทก์"

 

รูปแบบคดี : คดีผู้บริโภค ยื่นฟ้องต่อศาล ตามภูมิลำเนาทะเบียนบ้านของจำเลย

 

ค่าธรรมเนียมศาล

1. ค่าขึ้นศาล 2% ของทุนทรัพย์

2. ค่าส่งหมายเรียกจำเลย ตามอัตราระเบียบของศาล

 

อายุความคดี : เรียกร้องหนี้ค้างจ่ายได้เพียง 5 ปีย้อนหลังนับแต่วันฟ้อง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/33(4)

 

ตัวอย่าง คำพิพากษาศาลฏีกา ที่น่าสนใจ

ประเด็น : การใช้สิทธิทางศาลฟ้องร้องเรียกค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ โดยคณะกรรมการหมู่บ้านมอบอำนาจได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3537/2555

   โจทก์เป็นนิติบุคคลตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ตามกฎหมายดังกล่าวมาตรา 46 วรรคสอง กำหนดให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรจึงทำหน้าที่เป็นผู้แทนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่าโจทก์โดยที่ประชุมคณะกรรมการมีมติมอบอำนาจให้ ส. ฟ้องร้องดำเนินคดีแก่จำเลยทั้งสอง เพื่อบังคับชำระหนี้ค่าสาธารณูปโภคและค่าบริการสาธารณะ อันเป็นกิจการที่อยู่ในอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง

   พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 50 เป็นบทบัญญัติกำหนดมาตรการในการลงโทษด้วยการจำกัดสิทธิบางประการแก่สมาชิกผู้ที่ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามที่กฎหมายกำหนด หาได้บัญญัติว่าหากโจทก์ใช้มาตรการดังกล่าวแล้วจะถูกจำกัดมิให้ใช้สิทธิทางศาล เพื่อฟ้องร้องบังคับเอาแก่จำเลยทั้งสองอีกแต่อย่างใดไม่ ดังนั้นเมื่อปรากฏจำเลยทั้งสองยังคงค้างชำระหนี้ดังกล่าว โจทก์ย่อมสามารถใช้สิทธิทางศาลฟ้องร้องจำเลยทั้งสองได้

 

ประเด็น : แม้ผู้จัดสรรที่ดินยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร สมาชิกจะอ้างไม่ต้องชำระค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ไม่ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8054/2559

   เมื่อนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจัดตั้งขึ้นแล้ว ย่อมมีอำนาจหน้าที่จัดการและบำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้ และมีอำนาจหน้าที่เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคจากสมาชิก จำเลยซึ่งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจัดการและบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จึงมีอำนาจหน้าที่เรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคจากสมาชิกของจำเลย โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรและเป็นสมาชิกของจำเลย มีหน้าที่ต้องออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค สำหรับที่ดินที่ตนซื้อแก่จำเลย ตามความในมาตรา 49 แห่ง พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ส่วนการที่ผู้จัดสรรที่ดินยังไม่จดทะเบียนโอนที่ดินและทรัพย์สินอื่นอันเป็นสาธารณูปโภคแก่จำเลยนั้น เป็นคนละกรณีที่โจทก์ไม่อาจยกขึ้นเป็นข้ออ้าง เพื่อปฏิเสธหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคแก่จำเลย

 

ประเด็น : การโอนกรรมสิทธิ์บ้านจัดสรรไม่มีกฎหมายบังคับให้ต้องมีหนังสือปลอดหนี้ เช่นเดียวกับนิติบุคคลอาคารชุด เมื่อมีหนี้ค้างชำระ นิติบุคคลฯต้องเรียกเก็บจากเจ้าของเดิม เจ้าของใหม่ไม่มีหน้าที่ต้องชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่เกิดขึ้นก่อนรับโอนมา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3188/2561

   พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 กำหนดหน้าที่ความรับผิดชอบในชำระค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคและลงโทษผู้มีหนี้ที่ชำระ แต่ชำระเงินดังกล่าวล่าช้าเฉพาะสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในขณะที่เกิดค่าใช้จ่ายซึ่งเป็นผู้ได้รับประโยชน์จากสาธารณูปโภคดังกล่าวอย่างแท้จริงเท่านั้น โดยไม่ได้บัญญัติให้รวมไปถึงผู้รับโอนที่ดินต่อมาจากเจ้าของเดิมที่เป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรให้รับผิดในค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคอันเกิดก่อนที่จะได้รับโอนหรือเข้าครอบครองที่ดิน และไม่มีบทบัญญัติใดบังคับให้พนักงานเจ้าหน้าที่จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อที่ดินดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคโดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมาแสดง เมื่อเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเกิดขึ้นก่อนโจทก์เข้าเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร โจทก์ไม่มีหน้าที่ที่ต้องชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคที่เกิดขึ้นก่อนที่โจทก์รับโอนที่ดินมา จำเลยที่ 1 ผู้มีอำนาจหน้าที่ดูแลบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ย่อมเรียกเอาจากเจ้าของที่ดินคนเดิมในขณะเกิดหนี้ได้โดยตรง

 

หลักกฎหมาย ที่เกี่ยวข้อง

พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543

หมวด 4

การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ

มาตรา 43 สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้

   ให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดหาธนาคารหรือสถาบันการเงินมาทำสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้น และยังอยู่ในความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาของผู้จัดสรรที่ดินตามวรรคหนึ่งกับคณะกรรมการ และให้นำมาตรา 24 มาใช้บังคับโดยอนุโลม

มาตรา 46 ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรที่จดทะเบียนแล้วมีฐานะเป็นนิติบุคคล

   ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก

   คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้แทนของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในกิจการอันเกี่ยวกับบุคคลภายนอก

มาตรา 47 เมื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม มาตรา 45 แล้ว ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

   ในกรณีที่มีที่ดินจัดสรรแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ใดซื้อหรือได้โอนกลับมาเป็นของผู้จัดสรรที่ดิน ให้ผู้จัดสรรที่ดินเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

มาตรา 48 เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีอำนาจหน้าที่ ดังต่อไปนี้

(1) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์สาธารณูปโภค

(2) กำหนดระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยและการจราจรภายในที่ดินจัดสรร

(3) เรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคในส่วนที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษาจากสมาชิก

(4) ยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิกเกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกจำนวนตั้งแต่ 10 รายขึ้นไป

(5) จัดให้มีบริการสาธารณะเพื่อสวัสดิการของสมาชิก หรือจัดสรรเงินหรือทรัพย์สินเพื่อสาธารณประโยชน์

(6) ดำเนินการอื่นใดให้เป็นไปตามกฎกระทรวง ระเบียบของคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง หรือข้อบังคับของคณะกรรมการที่ออกโดยอาศัยอำนาจตามพระราชบัญญัตินี้

   การดำเนินการตาม (1) (2) และ (5) จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก

มาตรา 49 ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ให้จัดเก็บเป็นรายเดือนจากที่ดินแปลงย่อยในโครงการจัดสรรที่ดินทุกแปลง ทั้งนี้ อาจกำหนดค่าใช้จ่ายในอัตราที่แตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินหรือขนาดพื้นที่ได้ตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด

   ให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินจัดสรรที่ตนซื้อ และให้ผู้จัดสรรที่ดินออกค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคสำหรับที่ดินแปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ซื้อ

   การกำหนดและการแก้ไขอัตราค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค จะต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกตาม มาตรา 44 (1) หรือคณะกรรมการตาม มาตรา 44 (2)

   ให้เริ่มเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเมื่อเริ่มจัดตั้งนิติบุคคลตาม มาตรา 44 (1) หรือเมื่อได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการตาม มาตรา 44 (2) โดยให้นิติบุคคลตาม มาตรา 44 (1) หรือผู้ซึ่งดำเนินการเพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการตาม มาตรา 44 (2) ที่มีหน้าที่ในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค มีอำนาจในการจัดเก็บ

   หลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค และการจัดทำบัญชีให้เป็นไปตามระเบียบที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด

มาตรา 50 ผู้มีหน้าที่ชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ตาม มาตรา 49 วรรคสอง ที่ชำระเงินดังกล่าวล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนด จะต้องจ่ายค่าปรับสำหรับการจ่ายเงินล่าช้าตามอัตราที่คณะกรรมการกำหนด

   ผู้ที่ค้างชำระเงินค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคตั้งแต่ 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค และในกรณีที่ค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระจนกว่าจะชำระให้ครบถ้วน ทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด

   ให้ถือว่าหนี้ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคเป็นหนี้บุริมสิทธิในมูลรักษาอสังหาริมทรัพย์เหนือที่ดินจัดสรรของผู้ค้างชำระ

 

» ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ว่าด้วยหลักเกณฑ์และวิธีการจัดเก็บค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา และการจัดการสาธารณูปโภค และการจัดทำบัญชี พ.ศ.2545

» ระเบียบคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร ว่าด้วยการกำหนดอัตราค่าปรับกรณีที่ชำระค่ารุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคล่าช้ากว่าเวลาที่กำหนด พ.ศ.2546

» ประกาศคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เรื่อง กำหนดหลักเกณฑ์และวิธีการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในที่ดินจัดสรร พ.ศ.2559

 

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 193/33 สิทธิเรียกร้องดังต่อไปนี้ให้มีกำหนดอายุความ 5 ปี

(1) ดอกเบี้ยค้างชำระ

(2) เงินที่ต้องชำระเพื่อผ่อนทุนคืนเป็นงวดๆ

(3) ค่าเช่าทรัพย์สินค้างชำระ เว้นแต่ค่าเช่าสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 193/34 (6)

(4) เงินค้างจ่าย คือ เงินเดือน เงินปี เงินบำนาญ ค่าอุปการะเลี้ยงดูและเงินอื่นๆ ในลักษณะทำนองเดียวกับที่มีการกำหนดจ่ายเป็นระยะเวลา

(5) สิทธิเรียกร้องตามมาตรา 193/34 (1) (2) และ (5) ที่ไม่อยู่ในบังคับอายุความสองปี

 

การขายทอดตลาดที่ดินจัดสรร ตามพ.ร.บ. แก้ไขเพิ่มเติม ป.วิ.แพ่ง (ฉบับที่ 30) พ.ศ.2560 มาตรา 335 วรรค 4 วรรค 5 (Update ใหม่ล่าสุด)

» ก่อนทำการขายทอดตลาด เจ้าพนักงานบังคับคดีต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแจ้งรายการหนี้ค่าบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคพร้อมค่าปรับ ภายใน 30 วันนับแต่วันได้รับหนังสือ

» เมื่อขายทอดตลาดได้แล้ว ให้กันเงินไว้เพื่อชำระหนี้ที่ค้างชำระ จนถึงวันขายทอดตลาด แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ก่อนเจ้าหนี้จำนอง และให้เจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนสิทธิในที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ ทั้งนี้หากมีการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมไว้ ให้เป็นอันยกเลิกไป

» หากไม่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่แจ้งรายการหนี้ค้างชำระต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนด หรือในกรณีที่ยังมิได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ก็ให้เจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนสิทธิในที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ ทั้งนี้หากมีการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมไว้ ให้เป็นอันยกเลิกไป

 

ข้อแนะนำเพิ่มเติมจากทนายความ

1. การดำเนินกิจการกับบุคคลภายนอก ต้องให้คณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้แทนนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตามมาตรา 46

2. ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกแปลงต้องเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ไม่สามารถอ้างได้ว่าไม่ได้ให้ความเห็นชอบในการลงมติเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร หรือปฏิเสธชำระค่าดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภค

3. แปลงย่อยที่ยังไม่มีผู้ซื้อ ผู้จัดสรรมีหน้าที่ต้องออกค่าใช้จ่าย ตามมาตรา 49

4. กรณีที่ดินจัดสรรแปลงดังกล่าวถูกยึดทรัพย์ขายทอดตลาด เงินที่ได้จากการขาย ต้องนำมาใช้หนี้ในส่วนของค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรรก่อน เพราะถือเป็นหนี้บุริมสิทธิ์เหนือทรัพย์สิน

5. เมื่อศาลพิพากษาให้ชำระค่าส่วนกลาง ลูกหนี้หรือจำเลยควรรีบนำเงินไปวางศาลตามคำพิพากษา เพื่อให้ดอกเบี้ยหยุดเดินและระงับสิทธิการบังคับคดีของทางนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตาม ป.วิ.แพ่ง มาตรา 136 โดยศาลจะมีหมายแจ้งให้นิติบุคคลฯมารับเงินไป

 

คดีนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ค่าส่วนกลาง

รูปแบบคดี

ราคา

ยื่นฟ้อง สมาชิกลูกบ้าน

คดีละ 8,000 - 10,000

ต่อสู้คดี ขาดอายุความ

15,000 - 20,000

อายัดที่ดิน

แปลงละ 3,500 - 4,000

หนังสือบอกกล่าวชำระหนี้

ฉบับละ 1,000 - 1,500

 

รับว่าความทั่วประเทศ

กรุงเทพฯ ปริมณฑล เชียงใหม่ ฟรีค่าเดินทางทนาย

ยินดีให้คำปรึกษากฎหมายฟรี

เปิดบริการทุกวัน 7.00 - 18.00 น.

ช่องทางการติดต่อ กดที่ไอคอน

   

Cannot connect to DB
 
ตัวอย่าง คำพิพากษาค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร คดีขาดอายุความ
 
#1 โดย: ทนายธนู [IP: 184.22.251.xxx]
เมื่อ: 2019-06-12 07:41:02
สงสัยประเด็นใด สามารถสอบถามได้ หรือต้องการแชร์เพื่อเป็นความรู้ ขอเชิญกันได้เลยครับ
#2 โดย: P [IP: 58.11.2.xxx]
เมื่อ: 2019-08-10 11:54:53
รบกวนสอบถามคะ กรณีที่หมู่บ้านจัดสรร เจ้าของโครงการขายบ้านหมดไปนานแล้ว แล้วผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ได้แต่งตั้งประธานหมู่บ้านกันขึ้นมา โดยไม่ได้จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรกับที่ดิน ให้ถูกต้องตามกฏหมาย แต่ประธานหมู่บ้านสามารถเรียกเก็บค่าส่วนกลางได้ไหมคะ
#3 โดย: ทนายธนู [IP: 124.120.85.xxx]
เมื่อ: 2019-08-10 14:53:42
ตอบ #2 P
ความเห็นทนาย เห็นว่าการไม่จดทะเบียนจัดตั้ง ถือว่าไม่เป็นนิติบุคคลตามกฎหมาย ฉะนั้นประธานหมู่บ้านไม่มีอำนาจฟ้อง
อำนาจการฟ้องยังเป็นของเจ้าของโครงการผู้จัดสรรที่ดินครับ
แนะนำให้ไปดำเนินการจัดตั้งให้เรียบร้อยตามกฎหมาย แล้วค่อยฟ้องสมาชิกต่อไป
#4 โดย: P [IP: 124.122.4.xxx]
เมื่อ: 2019-08-11 21:20:29
ขอบคุณมากนะคะ สำหรับข้อมูล ดิฉันเป็นลูกบ้านอ่ะคะ เค้ามาเรียกเก็บค่าส่วนกลางทุกปี มีกลุ่มที่อ้างตัวว่าเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านแต่พวกเค้ายังไม่ได้มีการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลกับกรมที่ดินคะ ดิฉันเพิ่งมาเช็คเจอที่หลังคะ ไม่ทราบว่าจะเอาผิดกับพวกเค้าได้ไหมคะ เจ้าของโครงการไม่อยู่นานแล้วคะ ลูกบ้านก็ไม่มีใครรู้กฏหมายเลยคะ เลยปล่อยปะละเลยกันมาตลอดเป็นเวลามานานหลายสิบปีแล้วคะ
#5 โดย: pet_1172 [IP: 184.82.196.xxx]
เมื่อ: 2019-08-14 13:26:11
รบกวนถามด้วยค่ะ กรณีโครงการหมู่บ้านจัดสรรฯ ขายบ้านและแปลงว่างยังไม่หมด แต่โครงการฯโอนกรรมสิทธิ์ให้กับสมาชิกในหมู่บ้านได้จัดตั้งเป็นนิติบุคคลมาหลายปีแล้ว แต่บ้านที่ยังขายไม่หมดยังไม่ได้จ่ายค่าส่วนกลางให้กับนิติฯเลย ทางนิติฯหมู่บ้าน จะยื่นฟ้องไปยังเจ้าของโครงการได้หรือไม่คะ
#6 โดย: จีราวัฒน์ [IP: 183.88.33.xxx]
เมื่อ: 2019-08-19 19:10:45
ในกรณีหมู่บ้านจัดสรรไม่ได้พัฒนาส่วนกลางเลยปล่อยประละเลยลูกบ้านเลยรวมตัวไม่จ่ายแบบนี้ลูกบ้านผิดไหม
#7 โดย: Pp [IP: 182.232.186.xxx]
เมื่อ: 2019-08-19 23:26:38
ดอกเบี้ยไม่เกินร้อยละ นี่ต่อปี หรือ ต่อเดือนคะ ที่หมู่บ้านคิดร้อยละ 3 ต่อเดือนแล้วทบต้นทบดอก บางคนค้าง 20000 ดอกเบี้ย ก็ 20000 5555 ใครจะจ่ายคะปล่อยให้ฟ้อง
#8 โดย: K [IP: 101.109.59.xxx]
เมื่อ: 2019-08-24 17:08:09
ขอสอบถามค่ะ ถ้าเราโดนเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้าแล้ว แต่โครงการยังไม่มีคีย์การ์ด-ไม้กั้น เข้า-ออกให้ ผิดไหมค่ะ ต้องเริ่มมีให้เมื่อใด (เริ่มมีคนเข้ามาอยู่ได้ 6 หลังจากทั้งหมด 80 หลัง)
#9 โดย: soulwing [IP: 58.8.156.xxx]
เมื่อ: 2019-09-26 22:05:35
สอบถามครับ ผมมีนัดโอนคอนโด 30 ก.ย. 62 ทางโครงการให้ชำระค่าส่วนกลางล่วงหน้า 1 ปีให้จ่าย ณ วันโอน แต่ในเอกสารบอกว่าเริ่มคิดค่าส่วนกลางตั้งแต่ 1 ส.ค. 62 ซึ่งวันที่แจ้งห้องยังทำไม่เรียบร้อยให้ผมตรวจรับได้เลย พอผมแย้งไปเจ้าหน้าที่บอกว่า หลังโอนเสร็จผู้บริหาร ต้องการให้ลูกค้ามาเขียนขอความประสงค์เองว่าขอให้เริ่มคิดค่าส่วนกลางหลังวันโอน โครงการทำแบบนี้ก็ได้เหรอครับ ลูกค้าต้องมายุ่งยากกับเรื่องพวกนี้ด้วยเหรอครับ
#10 โดย: สลวย [IP: 184.22.97.xxx]
เมื่อ: 2019-10-04 15:40:06
กรณีที่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ฟ้องลูกบ้านคดีค่าส่วนกลาง โดยเป็นเงินต้นจำนวน 43,350บาท และดอกเบี้ย 10% ต่อเดือน แบบทบต้นทบดอก เป็นจำนวนเงิน 75,735บาท รวมเป็นเงิน 119,085บาท
รบกวนถามค่ะ ว่าเงินดอกเบี้ยจำนวนที่นิติหมู่บ้านฟ้องร้องมานั้น ชอบด้วยกฏหมายหรือไม่

ขอบคุณค่ะ
#11 โดย: ปณพ [IP: 182.232.16.xxx]
เมื่อ: 2019-10-22 09:54:15
สอบถาม. โครงการ ขายหมด. แต่ยังไม่ ตั้งนิติ.
ผมค้างส่วนกลาง. โครบการมีสิทธิ์. ฟ้องระงับ นิติกรรม. ที่ดิน. ได้ หรือเปล่า

ขอบคุณครับ
#12 โดย: สอบถามครับ [IP: 184.22.234.xxx]
เมื่อ: 2020-03-04 10:43:48
การฟ้องเรียกค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร ต้องเสียค่าธรรมเนียมศาลไหมครับ
#13 โดย: โครงการจัดสรร [IP: 1.46.234.xxx]
เมื่อ: 2020-05-07 22:21:46
รบกวนสอบถามคะ
1.ในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลาง แต่ลูกบ้านไม่ชำระค่าส่วนกลาง ผู้จัดสรรสามารถเรียกเก็บเงินค่าปรับในกรณีชำระล่าช้า ตามคณะกรรมการจัดสรรกำหนดได้หรือไม่คะ
2.หากการเรียกเก็บเงิบค่าปรับ แล้วในโครงการวิธีการจัดสรรไม่ได้ระบุอัตราค่าปรับไว้ สามารถดำเนินการขอแก้ไขโครงการวิธีการเพื่อระบุอัตราค่าปรับได้หรือไม่คะ

ขอบคุณคะ
#14 โดย: วัยรุ่น [IP: 223.27.235.xxx, 165.225.112.xxx]
เมื่อ: 2020-08-06 15:16:14
มีตัวอย่างหนังสือแจ้งถอนอายัด กรณีลูกบ้านชำระหนี้ค่าส่วนกลางเรียบร้อยไหมครับ
#15 โดย: โสวิชญา [IP: 49.228.198.xxx]
เมื่อ: 2020-09-10 16:48:22
ในกรณี จ่ายค่าส่วนกลาวงล่วงหน้า 3 ปี ไปแล้ว แต่ในระยะเวลา3ปีไม่ได้ใช่ประโยชน์จากส่วนกลางเท่าที่ควรไม่มีแม้แต่ถังขยะ สระว่ายน้ำ ป้อมยาม ความสะอาด เราสามารถรวมตัวเพื่อนบ้านฟ้องร้องได้ไหมค่ะ
#16 โดย: ศศณัท [IP: 182.232.251.xxx]
เมื่อ: 2020-09-10 19:55:47
แล้วในกรณีที่มีบริษัทมาดูแลหมู่บ้าน โดยอ้างว่าเข้ามาโดยการโหวตจากลูกบ้านได้เสียงข้างมาก....และเก็บค่าส่วนกลางเกินจริง ค่าขยะ ค่า ดูแลคสามสะอาดถนน ตัดหญ้าถนน ปีละ 58,000 ค่ายามปีละ16,000 และยังมีค่าอื่นๆอีก ซึ่งบริษัทไม่ได้เข้ามาจดนิติบุคคลอย่างถูกต้องทำให้รัฐไม่สามารถเข้าไปตรวจสอบได้ ..ไม่มีข้อบังคับหมู่บ้าน.....ไม่มีการประชุม
.....การประชุมก้อเพียงแต่อ้างว่า...ใช้การโหวตเอาโดยที่ลูกบ้านไม่สามารถเสนอราคาค่าส่วนกลางเลย ... จะร้องเรียนหน่วยงานไหนให้เข้าไปตรวจสอบได้บ้าง ....
#17 โดย: kritchanut [IP: 184.22.251.xxx]
เมื่อ: 2021-01-10 18:23:28
สอบถามเรื่องค่าบริการสาธารณะค่ะ
#18 โดย: ทนายธนู [IP: 202.176.184.xxx]
เมื่อ: 2021-09-23 15:40:58
สอบถาม. โครงการ ขายหมด. แต่ยังไม่ ตั้งนิติ.
ผมค้างส่วนกลาง. โครงการมีสิทธิ์. ฟ้องระงับ นิติกรรม. ที่ดิน. ได้ หรือเปล่าครับ
#19 โดย: Boonta [IP: 1.47.7.xxx]
เมื่อ: 2021-11-13 21:51:20
ซื้อที่ดินเปล่าในหมู่บ้านจากผู้ซื้อเดิมที่ทำสัญญาซื้อขายกับโครงการ โดยในสัญญาระบุคิดค่าส่งวนกลาง8-9พันบาทต่อปี ซึ่งเรามิได้รับรู้และเซนต์สัญญาซื้อขายกับโครงการ ผ่านมา12ปีเศษ ถูกฟ้องเรียกค่าส่วนกลางจากบริษัท พร้อมดอกเบี้ย15เปอเซ็นต์ โดยบริษัทไม่จัดตั้งนิติบุคคล ไม่มีการทวงถามหรือติดต่อใดๆเลย เค้าแจ้งว่าเค้ามีสิทธิเรียกเก็บแม้นไม่ได้จัดตั้งนิติบุคคล และจะยังคงมีสิทธิตลอดไปหากมิได้โอนสิทธิให้นิติบุคคลดำเนินการแทน ข้อเท็จจริงเป็นอย่างไรคะ แบบนี้คงไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภคเลย
#20 โดย: Toro [IP: 223.204.218.xxx]
เมื่อ: 2021-11-28 07:27:11
@Boonta @ทนายธนู ในกรณียังไม่ได้จัดตั้งนิติบุคคลฯ สงสัยเหมือนกันครับว่าบริษัทมีสิทธิฟ้องร้องและสามารถคิดดอกเบี้ยได้ด้วยเหรอ และในกรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินไม่ร่วมจ่ายค่าส่วนกลางในส่วนของแปลงที่ยังขายไม่ได้ตามที่กฎหมายกำหนด แต่กลับยื่นฟ้องลูกบ้านที่ไม่จ่ายค่าส่วนกลางโดยอ้างสัญญาจะซื้อจะขาย ทำได้ด้วยเหรอ ไม่ยุติธรรมกับลูกบ้านเลยนะครับ แล้วลูกบ้านจะมีสิทธิฟ้องร้องผู้จัดสรรที่ดินให้ร่วมจ่ายค่าส่วนกลางหรือสามารถร้องเรียนหน่วยงานไหนได้บ้างครับ

ชื่อผู้ตอบ:

Visitors: 90,746