หนังสือรับรองการปลอดหนี้

: ผู้ที่ต้องการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในห้องชุด ต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ มีแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

: ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือ ภายใน 15 วันนับแต่วันยื่นคำขอ ตามมาตรา 29 หากผู้จัดการไม่ปฏิบัติตาม ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 5,000 บาท และปรับอีกวันละ 500 บาท ตลอดเวลาที่ยังไม่ปฏิบัติ ตามมาตรา 68

จดทะเบียนห้องชุดที่ขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล ตามกฎหมายที่แก้ไขใหม่ เพื่อความสะดวกรวดเร็วมากขึ้นตาม

พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง(ฉบับที่30) พ.ศ.2560

มาตรา 335 เมื่อทําการขายทอดตลาดทรัพย์สินที่มีกฎหมายกําหนดไว้ให้จดทะเบียน ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งนายทะเบียนพนักงานเจ้าหน้าที่ หรือบุคคลอื่นผู้มีอํานาจหน้าที่ตามกฎหมายให้ดําเนินการแก้ไขเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ซื้อ

   ถ้าทรัพย์สินที่จะขายทอดตลาดเป็นห้องชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ก่อนทําการขายทอดตลาด ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่ายที่ต้องชําระ เพื่อการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุดต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายใน 30 วันนับแต่วันที่ได้รับคําบอกกล่าว เมื่อขายทอดตลาดแล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไว้ เพื่อชําระหนี้ที่ค้างชําระดังกล่าวจนถึงวันขายทอดตลาดแก่นิติบุคคลอาคารชุดก่อนเจ้าหนี้จํานอง และให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้

   หากนิติบุคคลอาคารชุดไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชําระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกําหนดเวลาตามวรรคสองหรือแจ้งว่าไม่มีหนี้ที่ค้างชําระ ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อโดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้

   ถ้าทรัพย์สินที่จะขายทอดตลาดเป็นที่ดินจัดสรรตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ก่อนทําการขายทอดตลาด ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแจ้งรายการหนี้ค่าบํารุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภคพร้อมค่าปรับตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดินต่อเจ้าพนักงานบังคับคดี ภายใน 30 วันนับแต่วันที่ได้รับคําบอกกล่าว เมื่อขายทอดตลาดแล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดไว้เพื่อชําระหนี้ที่ค้างชําระดังกล่าวจนถึงวันขายทอดตลาดแก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก่อนเจ้าหนี้จํานอง และให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนสิทธิในที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ ทั้งนี้หากมีการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมไว้ ให้การระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้นเป็นอัน ยกเลิกไป

   หากนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรไม่แจ้งรายการหนี้ที่ค้างชําระดังกล่าวต่อเจ้าพนักงานบังคับคดี ภายในกําหนดเวลาตามวรรคสี่หรือแจ้งว่าไม่มีหนี้ที่ค้างชําระ หรือในกรณีที่ยังมิได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ให้พนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนโอนสิทธิในที่ดินให้แก่ผู้ซื้อ ทั้งนี้ หากมีการระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมไว้ ให้การระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้นเป็นอันยกเลิกไป

   การจ่ายเงินที่กันไว้ตามวรรคสองและวรรคสี่ ให้เป็นไปตามบทบัญญัติในส่วนที่ 10 การทําบัญชีส่วนเฉลี่ย และส่วนที่ 11  เงินค้างจ่ายของหมวดนี้

พระราชบัญญัติอาคารชุดพ.ศ. 2522

มาตรา 29 ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดตามพระราชบัญญัตินี้ ให้นำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

   ในกรณีที่ขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง

   ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามวรรคสองให้แก่เจ้าของร่วมภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องขอและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ครบถ้วนแล้ว

   ความในวรรคสองมิให้ใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดก่อนจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด

อธิบาย

1. ก่อนทำการขายทอดตลาด เจ้าพนักงานบังคับคดีบอกกล่าวให้นิติบุคคลแจ้งรายการหนี้ค่าใช้จ่าย ภายใน 30 วัน นับแต่วันได้รับคำบอกกล่าว

2. เมื่อขายห้องชุดได้แล้ว ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีกันเงินที่ได้ เพื่อนำมาชำระหนี้ค้างจนถึงวันที่ขายทอดตลาด โดยให้ได้รับก่อนเจ้าหนี้จำนอง

3. เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่ผู้ซื้อ โดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้

4. กรณีนิติบุคคลไม่แจ้งรายการหนี้ต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีภายในกำหนด หรือแจ้งว่าไม่มีหนี้ค้างชำระ กฎหมายกำหนดให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ โดยไม่ต้องใช้หนังสือรับรองการปลอดหนี้

ตัวอย่าง คำพิพากษา ที่น่าสนใจ

ประเด็น : เจ้าของมีสิทธิฟ้องบังคับได้ เป็นการกระทำนิติกรรมฝ่ายเดียว หากสภาพหนี้ไม่เปิดช่อง ศาลชอบที่จะสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้ อ้างอิงคำพิพากษาศาลฏีกาที่ 8711/2554

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6010/2557

   โจทก์ซื้ออาคารชุดเชียงใหม่ทาวเวอร์จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี เมื่อจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ย่อมต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากจำเลยมาแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 วรรคสอง ซึ่งหากไม่มีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากจำเลยมาแสดงโจทก์ย่อมไม่อาจที่จะดำเนินการเพื่อการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาเป็นของโจทก์ได้ เช่นนี้การที่จำเลยจะต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ จึงถือเป็นการใด ๆ ซึ่งจำเลยต้องกระทำเพื่อให้มีผลที่จะก่อ เปลี่ยนแปลง โอน สงวนหรือระงับซึ่งสิทธิในการจดทะเบียนสิทธิในห้องชุด อันเป็นการทำนิติกรรมฝ่ายเดียวตาม ป.พ.พ. มาตรา 149 แล้ว เมื่อจำเลยไม่ยอมออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้และโจทก์ได้ฟ้องขอให้ศาลสั่งบังคับให้จำเลยออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์ หากจำเลยเพิกเฉยไม่ดำเนินการ จึงชอบที่ศาลจะมีคำสั่งให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยตามคำขอของโจทก์ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213