ค่าภาษีและค่าใช้จ่าย ส่วนกลาง

ค่าภาษีและค่าใช้จ่าย ส่วนกลาง

กฎหมายกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการใช้บริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ ที่มีไว้ใช้ร่วมกัน ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วม แต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง

มาตรา 14 กรรมสิทธิ์ส่วนที่ เป็นของเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลางให้เป็นไปตามอัตราส่วนระหว่าง ราคาของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับราคารวมของห้องชุดทั้งหมดในขณะที่ขอจดเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6

มาตรา 18 เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ ตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ

   เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา และการดำเนินการ เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14

เจ้าของร่วมไม่จ่ายเงิน ค่าภาษีอากร และค่าใช้จ่ายต่างๆ ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด(ฉบับที่ 4) มาตรา 18/1 กำหนดโทษดังนี้

1. ให้ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราร้อยละ 12 ต่อปีของเงินที่ค้างชำระ โดยไม่คิดทบต้น

2. หากค้างชำระเกิน 6 เดือนขึ้นไป ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วมรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ อีกด้วย

ถ้าหากศาลเห็นว่าเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ก็มีอำนาจลดลงให้เป็นจำนวนที่พอสมควรได้ อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5368/2559

ประเด็นที่น่าสนใจ

1. เจ้าของโครงการ ออกข้อบังคับไม่ต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ในส่วนที่ถือครองห้องชุดที่ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ ได้ไหม

ตอบ ไม่ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 13225/2553

  การที่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 (เดิม) บัญญัติให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวม และที่เกิดจากเครื่องมือ เครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด กับต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษา และการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 นั้น ก็เพื่อจะได้นำเงินดังกล่าวไปเป็นค่าใช้จ่ายในกิจกรรมที่เกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นทรัพย์ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วม ซึ่งเจ้าของร่วมผู้ที่ได้รับประโยชน์จากการบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางย่อมรวมถึงบริษัท ว. ซึ่งเป็นเจ้าของโครงการอาคารชุดและเจ้าของห้องชุดพิพาทในขณะจดทะเบียนอาคารชุดและยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลอื่นด้วย การที่จำเลยออกข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดยกเว้นให้เจ้าของโครงการอาคารชุดซึ่งมีห้องชุดไว้เพื่อขาย ไม่ต้องเฉลี่ยค่าใช้จ่ายตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด จึงเป็นการออกข้อบังคับที่ขัดต่อเจตนารมณ์ของ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ข้อบังคับในส่วนดังกล่าวใช้บังคับไม่ได้ บริษัท ว. ต้องรับผิดชอบชำระค่าใช้จ่ายอันเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 18

2. เจ้าของห้องชุด อ้างได้ไหมว่า ค่าใช้จ่ายยังไม่ได้รับการอนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่ เพื่อไม่ต้องจ่ายเงิน

ตอบ อ้างไม่ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1872/2549

   โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุด มี ส. เป็นผู้จัดการ ส. จึงมีอำนาจหน้าที่เป็นผู้แทนของโจทก์ ตาม พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 35 วรรคสอง ประกอบมาตรา 36 (3) เมื่อหนังสือมอบอำนาจลงลายมือชื่อ ส. ในช่องผู้มอบอำนาจพร้อมประทับตราของโจทก์มอบอำนาจให้ ท. เป็นผู้ดำเนินคดีแทน ถือว่าโจทก์มอบอำนาจให้ ท. ดำเนินคดีแทนโจทก์ แม้การมอบอำนาจดังกล่าวจะไม่ได้กำหนดไว้ในข้อบังคับหรือมีมติของที่ประชุมเจ้าของร่วมให้กระทำได้ แต่การฟ้องคดีมิใช่เรื่องการปฏิบัติกิจการในหน้าที่ซึ่งผู้จัดการต้องกระทำด้วยตนเองตาม พ.ร.บ. อาคารชุด ฯ มาตรา 36 วรรคท้าย ท. จึงมีอำนาจดำเนินคดีแทนโจทก์ได้

   พ.ร.บ. อาคารชุด ฯ มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลทรัพย์ส่วนกลางและให้มีอำนาจกระทำการใดเพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ทั้งนี้ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้บังคับแห่งพระราชบัญญัติดังกล่าวโดยออกข้อบังคับกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องชำระเงินให้นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุดให้สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมาย โดยในมาตรา 40 กำหนดให้เจ้าของร่วมต้องร่วมกันจัดตั้งกองทุนให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดูแลบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลางและบริการทั่วไปแก่เจ้าของร่วมกรณีหนึ่ง กับในมาตรา 18 กำหนดให้เจ้าของร่วมแต่ละรายต้องออกค่าใช้จ่ายตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดที่เกิดจากบริการส่วนรวม และเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลาง เช่น ค่าจ้างคนงาน พนักงานทำความสะอาด ยามรักษาการ ค่าซ่อมแซมบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ค่าภาษีอากร เงินเดือนของผู้จัดการ พนักงานลูกจ้างต่าง ๆ เป็นต้น ทั้งนี้ตามสัดส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 โดยเฉพาะค่าภาษีอากร เงินเดือนของผู้จัดการและพนักงานลูกจ้างจะเป็นบทบังคับเด็ดขาดตามกฎหมายและไม่อาจเปลี่ยนแปลงแก้ไขด้วยมติของที่ประชุมเจ้าของร่วม เป็นอีกกรณีหนึ่ง ดังนั้น การที่จำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุด นอกจากต้องชำระเงินจัดตั้งกองทุนตามมาตรา 40 แล้ว ยังมีหน้าที่ต้องชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุดและตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ที่มีอยู่ในทรัพย์ส่วนกลางแก่โจทก์ ตามมาตรา 18 และข้อบังคับของโจทก์ซึ่งผู้จัดการคนเดิมเคยเรียกเก็บและจำเลยได้ชำระมาแล้ว จำเลยจะอ้างว่าค่าใช้จ่ายดังกล่าวยังไม่ได้รับอนุมัติจากมติที่ประชุมใหญ่หาได้ไม่ เพราะเป็นเงินคนละจำนวนกับค่าใช้จ่ายในการจัดตั้งกองทุนตามมาตรา 40 จึงไม่ต้องขออนุมัติจากมติของที่ประชุมใหญ่

อายุความ

: เงินตามมาตรา 18 ถือเป็นเงินค้างจ่าย ซึ่งมีกำหนดอายุความ 5 ปี ตามมาตรา 193/33(4)

อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1735/2551

   ลิฟท์ซึ่งติดตั้งไว้ที่อาคารชุด มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันของเจ้าของร่วมจึงถือเป็นทรัพย์ส่วนกลาง การเรียกเก็บค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการบำรุงรักษาลิฟท์จึงต้องเป็นไปตามที่บัญญัติไว้ใน พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง ซึ่งมีหน้าที่ต้องชำระเป็นรายเดือน ค่าใช้จ่ายในส่วนที่จำเลยผิดนัดไม่ชำระจึงถือเป็นเงินค้างจ่าย ซึ่งมีกำหนดอายุความ 5 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/33 (4) และต้องถือว่าสิทธิเรียกร้องประเภทนี้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้กำหนดอายุความไว้เป็นการเฉพาะแล้ว จึงไม่อาจนำ ป.พ.พ. มาตรา 193/30 มาใช้บังคับได้

3. การปรับขึ้นค่าส่วนกลาง ต้องใช้เสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ตามมาตรา 48(5)

อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8898/2559

   การที่คณะกรรมการมอบอำนาจให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดดำเนินการจัดให้มีการประชุมในบางเรื่องย่อมกระทำได้ ดังนั้น การมอบอำนาจให้ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้มีอำนาจออกหนังสือเชิญประชุมใหญ่ย่อมกระทำได้และไม่ถือว่าขัดต่อกฎหมาย ทั้งไม่ทำให้การเรียกประชุมใหญ่เสียไปแต่อย่างใด การจัดให้มีการประชุมใหญ่ แม้พ้นกำหนดเวลา 120 วันนับแต่วันสิ้นปีทางบัญชีย่อมเป็นผลดีแก่ผู้เป็นเจ้าของร่วม หากมีการประชุมตามวาระและลงมติโดยถูกต้องแล้ว การประชุมใหญ่ดังกล่าวย่อมชอบด้วยกฎหมาย เมื่อข้อเท็จจริงไม่อาจรับฟังได้ว่างบดุลและรายงานประจำปี 2555 ไม่ถูกต้อง และที่ประชุมใหญ่สามัญประจำปี 2555 มีมติรับรองแล้ว จึงไม่มีเหตุที่จะเพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่ ส่วนการประชุมวาระที่ 6 และวาระที่ 7 ที่ประชุมใหญ่มีมติให้ปรับขึ้นค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วยคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 48 (5) จึงไม่มีเหตุให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่สามัญประจำปี 2555 ในวาระดังกล่าว

4. เจ้าของห้องชุด ไม่ชำระค่าส่วนกลาง นิติฯขัดขวาง ไม่ให้ใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ได้ไหม

ตอบ ไม่ได้ ต้องรับผิดต่อค่าเสียหายที่เกิดกับเจ้าของร่วม

อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 8512/2553

   โจทก์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุดพิพาทจำนวน 5 ห้อง ซึ่งถือเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลตามความหมายแห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 โจทก์ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย ตามนัยแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1336 แม้จะได้ความว่าจำเลยที่ 1 เป็นนิติบุคคลที่มีหน้าที่รับผิดชอบจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดพิพาทและการออกระเบียบข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ในอันที่จะจัดการและดำเนินการเพื่อความปลอดภัยดูแลกิจการต่างๆ อันเป็นประโยชน์ต่อเจ้าของร่วมเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์ของอาคารชุดตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ข้อ 7 (1) (5) ก็ตาม แต่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง จำเลยที่ 1 มีสิทธิเพียงจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางและมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามมติของเจ้าของร่วมเท่านั้น และหามีอำนาจกระทำการใดเป็นการรบกวนสิทธิหรือเสื่อมความสะดวกในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคลของเจ้าของร่วมไม่ แม้จะได้ความว่าโจทก์ค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อจำเลยที่ 1 แต่จำเลยที่ 1 ก็ชอบที่จะไปว่ากล่าวเป็นอีกคดีต่างหาก หาใช่ออกระเบียบเพื่อบังคับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยที่ 1 กำหนดโดยหลีกเลี่ยงการที่จะฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมายไม่ การออกระเบียบข้อบังคับที่จะไม่ส่งมอบบัตรผ่านประตูนิรภัยให้แก่โจทก์ซึ่งค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางอันทำให้โจทก์เสื่อมเสียสิทธิในการใช้สอยทรัพย์ส่วนบุคคลเช่นนี้ จึงไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้ ดังนี้ การกระทำของจำเลยที่ 1 ที่ทำประตูนิรภัยปิดกั้นดังกล่าวและไม่ยอมมอบบัตรผ่านประตูนิรภัย จึงเป็นการรบกวนสิทธิและทำให้เสื่อมความสะดวกแห่งสิทธิของโจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมในอันที่จะเข้าไปใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล กรณีถือว่าเป็นการจงใจทำละเมิดต่อโจทก์ จำเลยที่ 1 จึงต้องรับผิดชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ในผลแห่งละเมิดที่ตนทำขึ้น

วิธีการดำเนินการ เจ้าของห้องชุด ไม่ชำระค่าส่วนกลาง

ประเด็น นิติฯใช้วิธีขัดขวางไม่ให้ไช้ทรัพย์ส่วนกลาง ได้ไหม

5. เจ้าของห้องชุด ไม่ชำระค่าส่วนกลาง นิติฯใช้วิธีขัดขวางไม่ให้ไช้ทรัพย์ส่วนกลาง ได้ไหม

ตอบ ไม่ได้ ต้องใช้สิทธิฟ้องคดีทางศาล หากขัดขางเป็นการละเมิดเจ้าของร่วม

6. ข้อบังคับระบุให้เจ้าของร่วมผู้มีสิทธิขอรับสติกเกอร์จอดรถยนต์ ต้องไม่ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือน สามารถบังคับได้ไหม

ตอบ ไม่ได้ เพราะการค้างชำระค่าส่วนกลางถือเป็นหนี้ที่จะต้องมีการฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบเพื่อหลีกเลี่ยง โดยมีเจตนาบีบบังคับให้ปฏิบัติตามระเบียบ ถือเป็นการละเมิด

อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1013/2550

   ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 บัญญัติว่านิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว การที่จำเลยออกระเบียบกำหนดให้รถยนต์ที่จะเข้ามาจอดในอาคารจอดรถยนต์ของจำเลยจะต้องได้รับสติกเกอร์จากจำเลยเพื่อติดรถยนต์ก่อนอันเป็นการจัดการและดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคือสถานที่จอดรถให้อยู่ในระเบียบเดียวกัน จำเลยย่อมสามารถกระทำได้ตามที่กำหนดไว้ในระเบียบว่าด้วยการขอรับสติกเกอร์จอดรถยนต์ในอาคารจอดรถยนต์ ข้อ 1 แต่การที่จำเลยกำหนดในข้อ 2 ว่าเจ้าของร่วมผู้มีสิทธิในการขอรับสติกเกอร์ตามข้อ 1 จะต้องไม่ค้างชำระค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือนนั้น ไม่สามารถกระทำได้ เพราะเรื่องการค้างชำระค่าส่วนกลางถือเป็นหนี้ที่จะต้องมีการฟ้องร้องบังคับคดีตามกฎหมาย การออกระเบียบเช่นนี้ถือเป็นการหลีกเลี่ยงที่จะไม่ใช้สิทธิฟ้องร้องให้ถูกต้อง มีเจตนาที่จะบีบบังคับเอากับโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามระเบียบที่จำเลยกำหนดจึงไม่ชอบด้วยเจตนารมณ์ในการบังคับใช้กฎหมายตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ไม่สามารถบังคับเอาแก่โจทก์ได้

7. ไม่ชำระค่าส่วนกลาง ที่ประชุมใหญ่มีสิทธิระงับการใช้น้ำประปา ได้ไหม 

ตอบ ไม่ได้ เพราะไม่ถือเป็นทรัพย์ส่วนกลาง อ้างอิงคำพิพากษาศาลฏีกาที่ 6162/2559