ที่ดิน กับการรุกล้ำ

ปัญหาการรุกล้ำที่ดิน ระหว่างเพื่อนบ้าน มีให้เห็นโดยทั่วไป ทางสำนักงานฯจึงขอสรุปประเด็นที่สำคัญไว้ดังนี้

1. สร้างบ้านในที่ดินของผู้อื่น

A โดยสุจริต (คือเข้าใจว่าเป็นที่ดินของตนเอง)

ผล เจ้าของที่ดินแท้จริงเป็นเจ้าของบ้านนั้น เพราะบ้านเป็นส่วนควบของที่ดิน แต่ต้องใช้ค่าตอบแทนให้แก่ผู้สร้างบ้าน เท่าที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น

B ไม่สุจริต

ผล ต้องทำที่ดินให้เหมือนเดิม แล้วส่งคืนเจ้าของ เว้นแต่เจ้าของที่ดินจะรับบ้านนั้นไว้ โดยใช้ราคา

2. สร้างบ้านรุกล้ำที่ดินของผู้อื่น (บางส่วน) เช่น ชายคา กันสาด ระเบียง เป็นต้น

A โดยสุจริต

ผล ผู้สร้างเป็นเจ้าของส่วนที่รุกล้ำ แต่ต้องเสียเงินค่าใช้ประโยชน์ให้แก่เจ้าของที่ดิน พร้อมจดทะเบียนภาระจำยอม ไปจดกว่าจะรื้อถอน

แต่ถ้าเป็น โรงรถ ปั๊มน้ำ และแท็งก์น้ำ มิใช่บ้าน ต้องรื้อถอน สถานเดียว

B ไม่สุจริต หรือโดยประมาทเลินเล่ออย่างร้ายร้อง(เช่น ไม่รังวัดสอบเขตก่อนก่อสร้าง)

ผล ก็ต้องรื้อ สถานเดียว แม้จะเพียง 4-5 เซนมิเมตร

3. สร้างบ้านก่อน แล้วแบ่งโฉนดภายหลัง ปรากฏว่ามีการรุกล้ำ

ผล ถือว่าเป็นการสร้างโดยสุจริตและมีสิทธิปลูกได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ฉะนั้นต้องจ่ายค่าใช้ที่ดินส่วนที่รุกล้ำ จะขอให้รื้อบ้านส่วนที่รุกล้ำออกไปไม่ได้

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

มาตรา 1310 บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น ๆ แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นให้แก่ผู้สร้าง

   แต่ถ้าเจ้าของที่ดินสามารถแสดงได้ว่า มิได้มีความประมาทเลินเล่อ จะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ เว้นไว้แต่ถ้าการนี้จะทำไม่ได้โดยใช้เงินพอสมควรไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมดหรือแต่บางส่วนตามราคาตลาดก็ได้

มาตรา 1312 บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และจดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้

   ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้

เรียบเรียงและเขียนโดยทนายธนู