ซื้อขายคอนโด ฯ

คดีคอนโดมิเนียม ผิดสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด #ทนายคดีคอนโดThanuLaw

สัญญาจะซื้อจะขาย คือ หลักฐานที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ว่าจะไปทำการจดทะเบียนซื้อขายให้ถูกต้องตามแบบในวันข้างหน้า 

ความหมายของเงินในสัญญา

1. เงินจอง คือ เงินที่ชำระให้ ก่อนวันทำสัญญา เพื่อเป็นหลักฐานและประกันว่าผู้จะซื้อจะมาทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้จะขาย ถือเป็นมัดจำตาม ป.พ.พ. มาตรา 377

2. เงินทำสัญญา คือ เงินที่ชำระให้ ในวันทำสัญญา เพื่อเป็นประกันว่าผู้จะซื้อจะปฏิบัติตามสัญญา ถือเป็นมัดจำตาม ป.พ.พ. มาตรา 377 อ้างอิง ฎ.4917/2554

3. เงินดาวน์ คือ เงินที่ชำระให้เป็นงวดๆ หลังวันทำสัญญา ถือเป็นการชำระหนี้บางส่วน ก่อนถึงกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด

กรณี โครงการสร้างไม่เสร็จ หรือล่าช้ากว่าที่กำหนด ผู้จะซื้อสามารถเรียกค่าเสียหายได้ ดังนี้

1. ผู้จะซื้อมีสิทธิขอยกเลิกสัญญาและขอคืนเงินจอง เงินมัดจำ เงินดาวน์ พร้อมเรียกดอกเบี้ยร้อยละ (ตามแบบสัญญาไม่เกิน 15%) ต่อปี นับจากวันชำระเงินแต่ละงวด

2. ค่าเสียหายเพื่อการลงโทษอีก 2 เท่าของค่าเสียหายที่แท้จริง หรือ 5 เท่ากรณีค่าเสียหายที่แท้จริงไม่เกิน 50,000 บาท ตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 42

3. ตามกฎหมายกำหนดให้ในสัญญาจะซื้อจะขายจะต้องระบุเงื่อนไขให้ผู้ขายต้องจ่ายค่าปรับให้กับผู้ซื้อเป็นรายวัน ในอัตราวันละ 0.01% ของราคาซื้อขาย จนกว่าจะสร้างเสร็จและส่งมอบให้ลูกค้าหรือแล้วแต่ตกลงเป็นรายกรณีก็ได้

***กรณี ผู้จะซื้อไม่ยอมรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ตัวอย่างเช่น กู้แบงก์ไม่ผ่าน : สามารถเรียกเงินคืนได้เฉพาะ เงินดาวน์ พร้อมดอกเบี้ยคิดตั้งแต่เวลาที่ทางโครงการได้รับไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 391

   ส่วนเงินจอง เงินทำสัญญา ทางโครงการสามารถริบไว้ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 แต่หากว่าเงินมัดจำสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดให้เหลือเพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงได้ และต้องคืนบางส่วนแก่ผู้ให้มัดจำ ตาม พ.ร.บ. ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 7 โดยเงินมัดจำนี้ ผู้รับมัดจำไม่ต้องเสียดอกเบี้ย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 224 วรรคหนึ่ง เพราะไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา อ้างอิงตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1383/2563 , 2139/2565

การฟ้องร้องบังคับคดี ในเรื่องสัญญาจะซื้อจะขาย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ต้องมีหลักฐานอย่างใดอย่างหนึ่งแสดงต่อศาล ดังนี้

(1) หนังสือสัญญา หรือ

(2) วางมัดจำ หรือ

(3) ชำระหนี้บางส่วนหรือทั้งหมด

   หากคู่สัญญาได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันไว้ ต้องนำสัญญาจะซื้อขายมาแสดงต่อศาลเท่านั้น ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 ไม่อาจนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมว่ายังมีข้อตกลงด้วยวาจาอย่างอื่นอีก นอกเหนือจากที่ปรากฏในหนังสือสัญญา อ้างอิง ฎ.14241/2553 ฎ.8163/2554

เอกสารประกอบการยื่นฟ้อง 

1. สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ใบจอง

2. ใบเสร็จรับเงินจอง มัดจำ เงินทำสัญญา เงินดาวน์

3. หลักฐานการโฆษณาโครงการ เช่น Brochure Website Facebook เป็นต้น

4. ภาพถ่ายสภาพห้องชุด ตัวอาคาร ส่วนกลาง

5. หนังสือแจ้ง รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด

6. หนังสือบอกเลิกสัญญา ริบเงิน

7. หนังสือรับรองกรรมสิทธิ์ห้องชุด อ.ช.2

8. หนังสือรับรองบริษัท หนังสือมอบอำนาจ ผู้จะขาย

9. ทะเบียนบ้าน บัตรประจำตัวประชาชน ผู้จะซื้อ

10. บันทึกเพิ่มเติมแนบท้ายสัญญา (ถ้ามี)

11. หนังสือแจ้งผลการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร (ถ้ามี) ขอสัก 3 ธนาคาร

12. หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี)

13. หนังสือรับรองการเลิกจ้าง หรือหนังสือรับรองการขึ้นทะเบียนผู้ประกันตนกรณีว่างงาน และหนังสือคำสั่งประโยชน์ทดแทน สำนักงานประกันสังคม

14. ประกาศกระทรวงมหาดไทย และพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522

เขตอำนาจศาล

1. ยื่นคำฟ้องตามที่ตั้งของบริษัท หรือสถานที่ทำสัญญา

2. ค่าเสียหายไม่เกิน 300,000 บาท ขึ้นศาลแขวง หากค่าเสียหายเกิน 300,000 บาท ขึ้นศาลจังหวัด

ค่าขึ้นศาล : ฟรี เพราะเป็นคดีผู้บริโภค

อายุความคดี : 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30

เนื้อที่ : ถ้าขาดหรือล้ำ เกินกว่าร้อยละ 5 ของเนื้อที่ทั้งหมด ผู้ซื้อจะปฏิเสธ หรือรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือก ตาม ป.พ.พ.มาตรา 466

บทกำหนดโทษ ผู้ขาย หรือเจ้าของโครงการ ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด 2522 ที่น่าสนใจ

1. กรณี โฆษณาขายห้องชุด (ไม่ตรงปก) โดยข้อความหรือภาพไม่ตรงกับหลักฐาน และรายละเอียดที่ยื่นพร้อมกับคำขอ กล่าวคือ ฝ่าฝืนมาตรา 6/1 วรรค 2 ตามมาตรา 64 ต้องระวางโทษปรับตั้งแต่ 50,000 - 100,000

2. มาตรา 63 ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 ผู้ใดฝ่าฝืนมาตรา 6/1 วรรคหนึ่ง หรือมาตรา 6/2 วรรคหนึ่ง ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 100,000 บาท

ตัวอย่าง คำวินิจฉัยของประธานศาลอุทธรณ์ ที่น่าสนใจ

ไม่เป็นคดีผู้บริโภค

1. ซื้อเพื่อนำออกให้บุคคลอื่นเช่าในอนาคต คำวินิจฉัยที่ 673/2561

2. ซื้อเพื่อนำออกขายต่อ คำวินิจฉัยที่ 769/2561

เป็นคดีผู้บริโภค 

1. แม้สัญญามีข้อตกลงว่า ให้จำเลยจัดการนำห้องชุดออกให้บุคคลอื่นเช่า คำวินิจฉัยที่ 189/2562

2. แม้จะซื้อให้บุคคลอื่นเช่า ก็เป็นเพียงการใช้อย่างปัจจัยพื้นฐาน คำวินิจฉัยที่ 223/2560

ตัวอย่าง คำพิพากษาศาลฏีกา ที่น่าสนใจ

ประเด็น : เจ้าของโครงการหยุดก่อสร้างในระหว่างผู้จะซื้อผ่อนดาวน์ ถือว่าผู้จะขายผิดสัญญา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6474/2541

   โดยที่สัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุด ระบุว่าผู้จะซื้อต้องชำระเงินในระหว่างการก่อสร้างตามเวลาที่กำหนดไว้ และว่าผู้จะขายสัญญาว่าจะทำการก่อสร้างให้เสร็จโดยเร็ว แสดงว่าสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทน ดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายอาคารชุดหยุดการก่อสร้างในระหว่างที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อผ่อนชำระราคา เป็นเวลาถึง 1 ปีเศษ กรณีต้องถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์อาคารชุด ทำให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญากับจำเลยได้ จำเลยให้การต่อสู้เพียงว่าโจทก์มิได้บอกเลิกสัญญาโดยมิได้ให้การว่าการบอกเลิกสัญญาของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ดังนั้นต้องถือว่าฎีกาของจำเลยในข้อนี้มิได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้ว โดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาจึงไม่วินิจฉัยให้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคแรก

ประเด็น : เมื่อเจ้าของโครงการไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ภายในกำหนด และผู้จะซื้อบอกเลิกสัญญาแล้ว ผู้จะซื้อมีสิทธิได้ เงินดาวน์ คืนได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6746/2547

   สัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนและล่วงเลยเวลาการชำระหนี้มาประมาณครึ่งปีแล้ว โดยโจทก์มิได้ชำระเงินดาวน์ให้ครบถ้วนตามสัญญา ส่วนจำเลยก็มิได้ก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จในกำหนดที่ตกลงเช่นกัน หนี้ที่จำเลยทวงถามเป็นเงินดาวน์งวดสุดท้ายเพียง 29,500 บาท ซึ่งโจทก์ชำระมาแล้วถึง 642,000 บาท คงเหลือเพียงการโอนกรรมสิทธิ์กันและชำระเงินที่เหลือทั้งหมดโดยวิธีกู้เงินจากธนาคารเท่านั้น ดังนั้น หนังสือบอกกล่าวของจำเลยที่ทวงถามให้โจทก์ชำระหนี้เงินดาวน์งวดสุดท้ายเพื่อใช้สิทธิบอกเลิกสัญญานั้น จำเลยจะต้องขอปฏิบัติการชำระหนี้ต่อโจทก์ด้วยว่าจำเลยพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์แล้ว เมื่อจำเลยมิได้ขอปฏิบัติการชำระหนี้ด้วย โจทก์จะไม่ยอมชำระหนี้นั้นก็ได้ตามมาตรา 369 เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาภายหลังจากจำเลยบอกเลิกสัญญามาแล้วเท่ากับต่างฝ่ายต่างมีเจตนาเลิกสัญญาต่อกัน สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นอันเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยต้องคืนเงินดาวน์ที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมดแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยตามมาตรา 391

ประเด็น : เงินที่ชำระภายหลังจากวันทำสัญญา แม้จะระบุให้เป็นมัดจำไว้ ก็ไม่ถือว่าเป็นมัดจำ ไม่มีสิทธิริบไว้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 513/2538 

   มัดจำต้องเป็นทรัพย์สินซึ่งได้ให้ในวันทำสัญญาไม่ใช่ทรัพย์สินที่ให้ในวันอื่น สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินทำขึ้นเมื่อวันที่ 3 มีนาคม 2532 ระบุว่าในวันทำสัญญานี้ผู้จะซื้อได้ชำระเงินสดจำนวน 200,000 บาทและในวันที่ 20 มีนาคม 2532 อีกจำนวน 3,300,000 บาทเงินสดจำนวน 200,000 บาทเท่านั้นที่เป็นเงินมัดจำที่จะต้องริบเมื่อผู้ซื้อผิดสัญญาส่วนเงินจำนวน 3,300,000 บาทนั้นไม่ใช่มัดจำแต่เป็นเพียงการชำระราคาค่าที่ดินบางส่วนล่วงหน้าซึ่งชำระภายหลังวันทำสัญญาเท่านั้นจึงริบไม่ได้

ประเด็น : ใบจอง หรือสัญญาจองซื้อห้องชุด หากมีข้อความระบุราคาซื้อขาย วางมัดจำ ค่าจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ก็ถือว่าเข้าลักษณะจะสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว

อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 781/2541

   แม้ใบสั่งจองบ้านและที่ดินฉบับพิพาทมีข้อความว่า โจทก์กับจำเลยจะทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเป็นลายลักษณ์อักษรต่อกันนับตั้งแต่วันสั่งจองเป็นต้นไป และโจทก์จำเลยยังไม่ได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายดังกล่าวกันก็ตาม แต่ใบสั่งจองฉบับดังกล่าวได้ระบุราคาขายบ้านและที่ดินดังกล่าวไว้และระบุว่าในวันสั่งจองโจทก์ได้วางเงินจำนวน 100,000 บาทกับระบุถึงค่าโอนกรรมสิทธิ์ไว้ว่าผู้ซื้อและผู้ขายออกฝ่าย ละครึ่ง แสดงให้เห็นเจตนาของจำเลยและโจทก์ว่าตกลงจะโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าวให้แก่กันต่อไป ใบสั่งจองบ้านและที่ดินจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลย และเงินที่โจทก์วางในวันสั่งจองจำนวน 100,000 บาท เป็นเงินมัดจำอันเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญาดังกล่าวได้ทำกันขึ้นแล้ว ทั้งเงินมัดจำนี้ยังเป็นประกันการที่จำเลยและโจทก์จะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินนั้นด้วย ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 377 และ 456 วรรคสอง แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ การจองบ้านและที่ดินจึงมิใช่นิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนที่ยังไม่มีผลบังคับตามกฎหมายจนกว่าจะได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเป็นลายลักษณ์อักษร

ประเด็น : หากสัญญายังไม่เกิด เงินที่ชำระไปจึงไม่ใช่มัดจำ มีสิทธิเรียกคืนในฐานลาภมิควรได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2224/2553 

   ใบรับเงินมีข้อความว่า "จำเลยตกลงจะขายที่ดินให้โจทก์ โดยมีเงื่อนไขการชำระเงินเป็นเวลา 2 ปี และในวันนี้โจทก์ได้ชำระเงินมัดจำจำนวน 500,000 บาท ด้วยเช็ค ส่วนที่เหลือจะชำระตามเงื่อนไขสัญญาจะซื้อจะขายที่ทั้งสองฝ่ายจัดทำขึ้นภายใน 30 วัน" เห็นได้ว่า ใบรับเงินเป็นเพียงหลักฐานการรับเงินมัดจำที่โจทก์ชำระแก่จำเลยเท่านั้น หลังจากนั้นโจทก์กับจำเลยจะต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งจะได้จัดทำขึ้นภายหลังภายใน 30 วัน ตามเงื่อนไขที่ตกลงกัน แสดงให้เห็นว่า โจทก์จำเลยมีเจตนาจะทำสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหนังสือกันอีก กรณีจึงต้องด้วยบทบัญญัติ ป.พ.พ. มาตรา 366 วรรคสอง ที่บัญญัติว่า "ถ้าได้ตกลงกันว่าสัญญาอันมุ่งจะทำนั้นจะต้องทำเป็นหนังสือไซร้ เมื่อกรณีเป็นที่สงสัยท่านนับว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันจนกว่าจะได้ทำขึ้นเป็นหนังสือ" ดังนั้น เมื่อโจทก์และจำเลยยังมิได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันเป็นหนังสือ สัญญาจะซื้อจะขายระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงไม่เกิดขึ้น เงินมัดจำที่จำเลยรับไว้จึงเป็นการรับไว้โดยปรากศจากมูลอันจะอ้างกฎหมายได้ จำเลยไม่มีสิทธิริบมัดจำจึงต้องคืนให้โจทก์ฐานลาภมิควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 406

ประเด็น : สัญญาตกลงกันไว้ ในกรณีผู้ซื้อผิดนัด ฝ่ายผู้ขายสามารถยึดเงินมัดจำทั้งหมด มีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ เพื่อความเป็นธรรม ศาลมีอำนาจลดลงได้ตามสมควร ตามพ.ร.บ.ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 7

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3301/2547

   โจทก์ชำระเงินจำนวน 30,000 บาท ให้แก่จำเลยในวันจอง และจำนวน 120,000 บาท ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดิน ดังนั้น เงินจำนวน 150,000 บาท จึงเป็นทรัพย์สินที่โจทก์ได้ให้แก่จำเลยแล้วในวันทำสัญญา เพื่อให้จำเลยยึดไว้เป็นการชำระหนี้บางส่วนและเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญาจึงถือเป็นมัดจำ ส่วนหลังจากวันทำสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว โจทก์ยังผ่อนชำระให้แก่จำเลยรวม 12 งวด เป็นเงิน 840,000 บาท ย่อมไม่อาจถือเป็นมัดจำ แต่เป็นเพียงการชำระราคาบ้านและที่ดินบางส่วน ดังนั้น เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์แล้ว สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงเป็นอันเลิกกัน จำเลยจึงมีสิทธิริบมัดจำจำนวน 150,000 บาท ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 (2) และเมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเลิกกัน เงินที่โจทก์ชำระค่าบ้านและค่าที่ดินบางส่วนดังกล่าวต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 การที่โจทก์และจำเลยตกลงกันว่า ถ้าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแล้วให้เงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดตกเป็นของจำเลยได้นั้น ข้อตกลงดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 และถ้าเบี้ยปรับสูงเกินสมควร ศาลก็มีอำนาจลดลงให้เหลือเป็นจำนวนพอสมควรได้

ประเด็น : หากตกลงมัดจำสูงเกินไป ศาลมีอำนาจลดลงให้ได้ตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 7

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7302/2559

   เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายกลายเป็นสัญญาที่มิได้กำหนดเวลาชำระหนี้ตามวันแห่งปฏิทิน และจำเลยบอกกล่าวให้เวลาแก่โจทก์ชำระหนี้ภายในกำหนดเวลาใหม่โดยชอบ แต่โจทก์ไม่ปฏิบัติตาม โจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาละเลยไม่ชำระหนี้ จำเลยย่อมมีสิทธิริบมัดจำได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 (2) และมีสิทธินำที่ดินไปเสนอขายบุคคลอื่นได้ ไม่ถือเป็นการตกลงเลิกสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์โดยปริยายแต่อย่างใด พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 7 บัญญัติว่า ในสัญญาที่มีการให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ หากมีกรณีที่จะต้องริบมัดจำ ถ้ามัดจำนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงก็ได้ ซึ่งโจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยในราคา 1,400,000 บาท วางมัดจำไว้ 500,000 บาท คิดเป็นร้อยละ 35.71 ของราคาที่ดิน เมื่อเทียบมัดจำกับราคาที่ซื้อขายกันแล้ว เห็นได้ว่าเป็นมัดจำที่สูงเกินส่วน เห็นควรลดมัดจำที่จะให้ริบลง โจทก์และจำเลยต่างมิได้นำสืบว่าความเสียหายแท้จริงที่จำเลยได้รับมีเพียงใด แต่เห็นว่าหากจำเลยขายและได้รับเงินค่าที่ดินจากโจทก์ย่อมนำเงินไปหาประโยชน์อย่างอื่นได้ เมื่อโจทก์ผิดสัญญาแล้ว จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับผู้ซื้อรายใหม่ในราคาที่ลดลง เห็นควรลดมัดจำที่จะให้ริบลงเหลือ 200,000 บาท ซึ่งเป็นจำนวนที่จำเลยน่าจะเสียหายจริงและจำเลยต้องคืนเงินมัดจำอีก 300,000 บาท แก่โจทก์ ปัญหาดังกล่าวเป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ให้อำนาจศาลในการพิจารณาคดีและเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ สำหรับเงินมัดจำที่จำเลยต้องคืนแก่โจทก์นั้น มิใช่กรณีที่จำเลยผิดนัดอันจะต้องชำระดอกเบี้ยตาม ป.พ.พ. มาตรา 224 วรรคหนึ่ง ทั้งเป็นเหตุสืบเนื่องมาจากโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยจึงไม่ต้องชำระดอกเบี้ยในเงิน 300,000 บาท ที่ต้องคืนแก่โจทก์

ประเด็น : กู้แบงก์ไม่ผ่าน ขึ้นอยู่กับธนาคารจะเป็นผู้พิจารณา จึงไม่ใช่ความผิดของผู้จะซื้อ จำเลยไม่มีสิทธิรับเงิน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 12705/2557

   สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่มีข้อตกลงว่า หลังจากทำสัญญาแล้วโจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อจะดำเนินการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินหรือธนาคาร เมื่อธนาคารอนุมัติสินเชื่อ จำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายต้องโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่โจทก์นั้น เห็นได้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าว มีเงื่อนไขที่โจทก์จะต้องไปขอสินเชื่อกู้เงินจากสถาบันการเงินหรือธนาคารเพื่อชำระราคาส่วนที่เหลือให้แก่จำเลย สถาบันการเงินหรือธนาคารจะให้กู้หรือไม่เป็นเรื่องไม่แน่นอน ขึ้นอยู่กับสถาบันการเงินหรือธนาคารจะเป็นผู้พิจารณา หากสถาบันการเงินหรือธนาคารไม่ให้กู้ สัญญาจะซื้อจะขายย่อมไม่อาจสำเร็จลุล่วงได้ เมื่อโจทก์ได้ดำเนินการเพื่อขอกู้เงินจากธนาคารถึงสองธนาคาร แต่ธนาคารทั้งสองแห่งไม่อนุมัติ เงื่อนไขตามสัญญาจะซื้อจะขายจึงไม่เป็นผล สัญญาไม่อาจสำเร็จลุล่วงไปได้ แม้จะไม่ปรากฏว่ามีการจำกัดช่วงเวลาหรือจำนวนสถาบันการเงินหรือธนาคารที่โจทก์จะดำเนินการขอสินเชื่อ โจทก์จึงยังอาจดำเนินการขอสินเชื่อได้อีก ไม่ใช่เรื่องพ้นวิสัย แต่ก็ไม่แน่นอนว่าการดำเนินการขอสินเชื่อจะได้รับอนุมัติจากสถาบันการเงินหรือธนาคารใดหรือไม่ เมื่อไร ทั้งการดำเนินการขอสินเชื่อจากธนาคารมาสองแห่งแล้ว ถือว่าโจทก์ขวนขวายดำเนินการ เพื่อปฏิบัติตามสัญญาตามสมควรแล้ว กรณีมิใช่ว่าโจทก์จะต้องดำเนินการขอสินเชื่อเรื่อยไปอย่างไม่มีที่สิ้นสุดซึ่งมิใช่เจตนารมณ์ของคู่สัญญา เมื่อโจทก์พยายามปฏิบัติตามเงื่อนไขของสัญญาแล้ว แต่ไม่สำเร็จไม่สามารถนำเงินมาชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือได้ จึงไม่ใช่ความผิดของโจทก์ โจทก์ไม่ใช่ผู้ผิดนัดสัญญา จำเลยจึงไม่มีสิทธิริบมัดจำ ดังนั้น โจทก์จึงฟ้องเรียกให้จำเลยคืนเงินมัดจำได้ ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษายกฟ้องโจทก์ศาลฎีกาไม่เห็นพ้องด้วย ฎีกาของโจทก์ฟังขึ้น พิพากษากลับว่า ให้จำเลยคืนเงินมัดจำ 5,000,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ค่าฤชาธรรมเนียมทั้งสามศาลให้เป็นพับ

ประเด็น : ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดมีจำนวนน้อยกว่าที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย ถือว่าสัญญาตกเป็นโมฆียะ ผู้ซื้อต้องบอกล้างสัญญาก่อนมีการยื่นฟ้องคดี

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2493/2553

   สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระบุว่า อาคารชุดตั้งอยู่บนที่ดินมีโฉนดเนื้อที่ 380 ตารางวา แต่ในความเป็นจริงตั้งอยู่บนที่ดินดังกล่าวโดยมีเนื้อที่เพียง 200 ตารางวา เป็นการผิดเงื่อนไขในข้อจำนวนเนื้อที่ดินอันเป็นเพียงการสำคัญผิดในคุณสมบัติของอาคารชุดซึ่งเป็นโมฆียะ ตามป.พ.พ. มาตรา 157

ประเด็น : เนื้อที่ห้องชุดเกินว่าที่ตกลงร้อยละ 5 แม้จะเขียนสัญญาให้ยอมรับ แต่ผู้จะซื้อก็ยังมีสิทธิบอกเลิกสัญญา และรับเงินคืนได้ (แม้จะไม่ใช่ข้อกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ซึ่งสามารถตกลงยกเว้นได้)

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 975/2543

   ป.พ.พ.มาตรา 466 วรรค2 มิใช่กฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน คู่กรณีจึงอาจกำหนดไว้ในสัญญาเป็นการแตกต่างกับบทบัญญัตินี้ได้

   โจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาซื้อขายอาคารชุดที่พักอาศัยในราคา 2,865,000บาท สัญญาดังกล่าว ได้กำหนดไว้ว่า "ห้องชุดผู้ซื้อจะมีพื้นที่ประมาณ 94.5 ตารางเมตร ทั้งนี้โดยขึ้นอยู่กับการปรับขนาดพื้นที่ตามการก่อสร้างที่เป็นจริงและการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ถ้าพื้นที่จริงของห้องชุดผู้ซื้อมีมากกว่าหรือน้อยกว่าที่ระบุข้างต้นคู่สัญญายังคงต้องผูกพันตนตามสัญญานี้ แต่ถ้าแตกต่างตั้งแต่ร้อยละห้า (5%)หรือมากกว่านั้น ราคาที่ต้องชำระตามสัญญานี้จะต้องปรับเพิ่มหรือลดลงตามส่วนโดยการปรับราคาจะกระทำในการชำระเงินงวดสุดท้ายของราคา" แม้ข้อสัญญาดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมาย และใช้บังคับได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 151 แต่ศาลก็ต้องตีความสัญญาให้เป็นไปตามความประสงค์ของคู่สัญญาในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณี กล่าวคือ เจตนาของคู่สัญญาที่กระทำโดยสุจริตซึ่งพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีประกอบแล้ว คงมิได้หมายความถึงขนาดที่ว่าไม่ว่าเนื้อที่ของอาคารชุดจะแตกต่างมากกว่าร้อยละห้าสักเพียงใดก็ตาม โจทก์ก็ต้องรับโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดโดยไม่อาจปฏิเสธได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง อาคารชุดพิพาทมีเนื้อที่ล้ำจำนวนถึง 29.98 ตารางเมตร คิดเป็นร้อยละ 31.7 ซึ่งโจทก์จะต้องชำระเงินเพิ่มอีกประมาณ 900,000 บาท รวมทั้งจำเลยได้บังคับให้โจทก์รับมอบซอกมุมห้องที่ติดกันซึ่งมีเนื้อที่อีก 30 ตารางเมตร โดยมีฝากั้นห้อง ระหว่างเนื้อที่ 95.5 ตารางเมตรกับ 30 ตารางเมตร เป็นฝากั้นซึ่งเป็นคานรับน้ำหนักของตัวอาคาร โดยจำเลยได้ทำช่องให้เข้าไปได้ทางด้านหลังเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ส่วนที่ล้ำจำนวนเป็นส่วนของเนื้อที่ซอกมุมห้องที่ติดกัน ซึ่งหากพิจารณาถึงความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีแล้ว ก็หาควรบังคับให้โจทก์ต้องจ่ายเงินเพิ่มเป็นจำนวนมากเพื่อรับเอาเนื้อที่ล้ำจำนวนที่ไร้ประโยชน์ดังกล่าวนั้นหรือไม่ เพราะหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้นอย่างแน่นอน อีกประการหนึ่งเมื่อคำนึงถึงมาตรา 11แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ด้วยแล้วในกรณีเช่นว่านี้เมื่อสัญญามีข้อสงสัยว่าโจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาดังกล่าวนี้หรือไม่ศาลย่อมต้องตีความให้เป็นคุณแก่โจทก์ผู้ต้องเสียในมูลหนี้ โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญานี้ได้ในเมื่อล้ำจำนวนถึงขนาด ซึ่งหากโจทก์ได้ทราบก่อนแล้วคงมิได้ทำสัญญานั้นตามมาตรา 466 วรรคสอง อันเป็นผลให้คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามมาตรา 391

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7983/2561

   สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาททั้งสิบระหว่างโจทก์กับจำเลย ข้อ 3.2 ระบุว่า ในกรณีที่อาคารชุดยังดำเนินการก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ ต่อมาเมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ ปรากฏว่ามีเนื้อที่ห้องชุดเพิ่มขึ้นหรือลดลงจากจำนวนที่ระบุในสัญญา คู่สัญญาตกลงคิดราคาห้องชุดตามส่วนที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงในราคาต่อหน่วยตามที่กำหนดในข้อ 3.1 และให้นำราคาห้องชุดส่วนที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงไปเพิ่มหรือลดลงจากราคาห้องชุดตามข้อ 3.1 และจำนวนเงินที่ต้องชำระตามข้อ 4.2 ตามข้อตกลงดังกล่าวเป็นการระบุไว้เป็นการทั่วไป ไม่ได้ยกเว้นบทบัญญัติ ป.พ.พ. มาตรา 466 ไว้โดยชัดแจ้งว่าผู้ซื้อจะไม่ยกเรื่องเนื้อที่น้อยหรือมากกว่าที่ระบุในสัญญาตั้งแต่ร้อยละห้าขึ้นไปเป็นข้ออ้างบอกปัดไม่ยอมรับ ไม่ถือว่าข้อตกลงดังกล่าวยกเว้นไม่ให้นำมาตรา 466 มาใช้บังคับ กรณีจึงต้องบังคับตามมาตรา 466 ดังนั้น เมื่อเนื้อที่ห้องชุดพิพาททั้งสิบมีเนื้อที่มากไปกว่าที่ระบุในสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเลือกว่าจะบอกปัดไม่รับเสียหรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนตามที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. มาตรา 466 วรรคหนึ่ง

ประเด็น : แต่ถ้าเนื้อที่ห้องชุดขาดหรือเกินกว่าที่ตกลงกัน ไม่เกิน 5% ของเนื้อที่ทั้งหมด ผู้จะซื้อต้องรับไว้และใช้ราคาตามสัดส่วนที่เพิ่มหรือลดลง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2720/2526

   ตามสัญญาจะซื้อขายที่ดิน 2 แปลงมีเนื้อที่รวมกัน 106 ไร่ 2 งาน48 ตารางวา เมื่อจำเลยจัดการออกโฉนดที่ดินทั้งสองแปลงแล้วได้เนื้อที่ดิน 111 ไร่ 82 ตารางวาเนื้อที่ดินล้ำจำนวนตามที่ระบุไว้ในสัญญา 4 ไร่ 2 งาน 34 ตารางวา ไม่เกินร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดที่ระบุไว้ในสัญญา โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อจำต้องรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466 วรรคสอง

   ในวันทำสัญญาโจทก์วางมัดจำไว้ 100,000 บาท เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยมีสิทธิริบเงินมัดจำนั้นส่วนจำนวนเงิน 300,000 บาท เป็นเงินที่โจทก์แบ่งชำระราคาที่ดินให้จำเลยเมื่อไม่มีการซื้อขายกัน จำเลยต้องคืนให้โจทก์ เมื่อจำเลยผิดนัดไม่คืนให้แก่โจทก์จำเลยจึงต้องเสียดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับแต่วันผิดนัด

เพิ่มเติมประเด็นนี้ : เว้นแต่ ถ้าผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงมิได้เข้าทำสัญญานั้น ผู้ซื้อจะบอกเลิกสัญญาก็ได้ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 466 วรรค2

ประเด็น : ผู้ขายไม่ก่อสร้างพื้นที่ใช้สอยส่วนกลางให้เสร็จเรียบร้อย ผู้ซื้อมีสิทธิ์ไม่รับโอนห้องชุดได้ ผู้จะขายต้องคืนเงินมัดจำและผ่อนดาวน์พร้อมดอกเบี้ย

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5093/2541

   โจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่าจำเลยมีหนังสือให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์ไปตรวจสอบสภาพการก่อสร้างตามโครงการแล้ว ปรากฏว่าจำเลยยังไม่ได้สร้างสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่โฆษณาไว้กล่าวคือ ยังไม่ได้ติดตั้งโทรศัพท์สายตรงที่ห้องชุด ระบบโทรทัศน์วงจรปิด เครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรอง และสระว่ายน้ำ โจทก์ให้จำเลยดำเนินการจัดสร้างให้ครบถ้วนโดยเร็ว แต่จำเลยเพิกเฉย ถือว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญา จำเลยไม่ได้ให้การปฏิเสธข้อกล่าวอ้างของโจทก์ดังกล่าว ถือได้ว่าจำเลยรับในข้อเท็จจริงว่า จำเลยไม่ได้สร้างสิ่งอำนวยความสะดวกที่ได้โฆษณาไว้ตามฟ้องโจทก์ ซึ่งเป็นไปตาม ป.วิ.พ.มาตรา 177 วรรคสอง

   การที่จำเลยมีหนังสือให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพร้อมทั้งชำระราคาส่วนที่เหลือตามสัญญาในขณะที่จำเลยยังไม่อยู่ในฐานะที่จะเรียกโจทก์มารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะปฏิเสธไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดตามที่จำเลยเสนอและไม่ชำระราคาส่วนที่เหลือได้ โจทก์จึงไม่ใช่เป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยดำเนินการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่โฆษณาให้แล้วเสร็จก่อน แล้วโจทก์พร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพร้อมชำระราคาส่วนที่เหลือตามสัญญา แต่ระยะเวลาผ่านไปนานถึง 2 ปี จำเลยก็มิได้ดำเนินการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกให้ครบถ้วนตามที่โฆษณาไว้ ถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ชอบที่จะบอกเลิกสัญญาได้ และคู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยจึงต้องคืนเงินมัดจำและเงินที่โจทก์ผ่อนชำระแก่จำเลยไว้พร้อมดอกเบี้ย ทั้งนี้เป็นไปตาม ป.พ.พ.มาตรา 369, 387 และ 391 วรรคหนึ่ง และวรรคสอง

   เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว สิทธิเรียกร้องของโจทก์ที่จะเรียกเงินมัดจำและเงินที่ผ่อนชำระคืนเกิดขึ้นเมื่อได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยคือวันอันเป็นวันที่จำเลยรับหนังสือบอกเลิกสัญญาจากโจทก์ อายุความจึงเริ่มนับแต่วันดังกล่าวซึ่งเป็นวันที่โจทก์อาจบังคับตามสิทธิเรียกร้องได้

ประเด็น : เจ้าของโครงการ ไม่ได้ก่อสร้างคอนโดฯ อาคารอื่นๆ ให้แล้วเสร็จสมบูรณ์พร้อมกันตามที่โฆษณาไว้ แต่อาคารพร้อมสาธารณูปโภคส่วนกลางสามารถแยกกันได้ การขาดตกบกพร่องดังกล่าวไม่ถือเป็นสาระสำคัญ กระทบกระเทือนทำให้ผู้จะซื้อได้รับความเสียหาย ย่อมไม่ถือว่าเจ้าของโครงการผิดสัญญา อ้างอิง ฎ.6281/2560

ประเด็น : แก้ไขแบบแปลนหลายประการ วัสดุไม่ได้มาตรฐาน ไม่มีสวนพักผ่อนหย่อนใจ ไม่มีระบบรักษาความปลอดภัย ถือเป็นข้อสาระสำคัญ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1998/2543 

   จำเลยก่อสร้างอาคารชุดให้มีจำนวนชั้นเพิ่มขึ้นจาก 27 ชั้น เป็น 30 ชั้น แม้โจทก์มิได้ซื้อห้องชุดสูงสุด แต่สิทธิของโจทก์ย่อมถูกกระทบจากการที่มีห้องชุดเพิ่มขึ้นและมีผู้อยู่อาศัยในอาคารชุดเพิ่มมากขึ้น ซึ่งทำให้มีผู้ร่วมใช้ทรัพย์สิน ส่วนกลางของอาคารชุดเพิ่มขึ้นตามไปด้วย ทำให้โจทก์ขาดความสะดวกสบายในการใช้ทรัพย์สินส่วนกลาง สำหรับผนังกั้นห้องภายในซึ่งก่อสร้างโดยใช้วัสดุแผ่นยิปซัมย่อมไม่แข็งแรงคงทนถาวรเทียบเท่าผนังก่ออิฐฉาบปูนตามที่ระบุในสัญญา นอกจากนั้นอาคารชุดดังกล่าวไม่มีเสารองรับน้ำหนักภายในตัวอาคาร แต่ใช้แผ่นคอนกรีตสำเร็จรูปประกอบขึ้นแทนเสาตามแบบแปลน อาจทำให้อาคารไม่มีความมั่นคงแข็งแรงและย่อมกระทบถึงห้องชุดพิพาทที่โจทก์ซื้อเพราะเป็นส่วนหนึ่งของอาคารด้วยและตามเอกสารแนบท้าย SPECIFICATION ของอาคารหรือรายละเอียดของโครงการ ซึ่งสัญญาจะซื้อขายอาคารชุดพิพาทข้อ 1(ก) ให้ถือว่าเอกสารแนบท้ายดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วยระบุว่า โครงการจะมีหน่วยจัดการควบคุมดูแลและรักษาความปลอดภัย สโมสรพักผ่อนหย่อนใจ สวน และลานระเบียง จำเลยจึงมีความผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามข้อสัญญาดังกล่าว หากไม่ปฏิบัติตามย่อมทำให้อาคารชุดมีสภาพไม่น่าอยู่ขาดความปลอดภัย ความสะดวกสบายและความสวยงามการไม่ปฏิบัติตามสัญญาของจำเลยข้างต้นล้วนเป็นการผิดสัญญาในข้อสาระสำคัญทั้งสิ้น ชอบที่โจทก์จะบอกเลิกสัญญาได้

   ตามข้อสัญญาโจทก์ต้องบอกกล่าวแก่จำเลยล่วงหน้า 3 เดือนก่อนที่บอกเลิกสัญญาเฉพาะในกรณีที่จำเลยก่อสร้างอาคารชุดไม่แล้วเสร็จ แต่เมื่อจำเลยก่อสร้างแล้วเสร็จแต่ผิดจากแบบแปลนและข้อสัญญา โจทก์หาจำต้องบอกกล่าว เลิกสัญญาล่วงหน้าตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาไม่

ประเด็น : สัญญาตกลงให้ริบมัดจำ ในกรณีผู้จะซื้อผิดสัญญา ศาลไม่สามารถลดให้ได้ เหมือนเบี้ยปรับ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 10316/2559

   ตาม ป.พ.พ. มาตรา 377 บัญญัติว่า "เมื่อเข้าทำสัญญา ถ้าได้ให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ ท่านให้ถือว่าการที่ให้มัดจำนั้น ย่อมเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญานั้นได้ทำกันขึ้นแล้ว อนึ่ง มัดจำนี้ย่อมเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นด้วย" เช่นนี้ ย่อมแสดงว่า มัดจำคือทรัพย์สินซึ่งได้ให้ไว้ในวันทำสัญญา เพื่อเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญาจะซื้อขายได้ทำขึ้นแล้ว และเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญาโดยคู่สัญญามีเจตนาจัดเอาเป็นการใช้เงินบางส่วนเมื่อชำระหนี้ ซึ่งตามสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำ ข้อ 4 ระบุว่า ถ้าผู้จะซื้อปฏิบัติผิดสัญญาไม่ไปรับโอน ให้ถือว่าสัญญานี้เป็นอันยกเลิก ผู้จะขายไม่จำต้องบอกกล่าว และผู้จะซื้อยินยอมให้ผู้จะขายริบมัดจำที่ชำระแล้วได้ทั้งหมด เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายปฏิบัติผิดสัญญา จำเลยย่อมริบมัดจำทั้งหมดได้ตามข้อสัญญาดังกล่าว โดยจำเลยไม่จำต้องนำสืบถึงความเสียหายที่ได้รับนั้น เพราะมัดจำมิใช่เบี้ยปรับ และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มิได้ให้อำนาจศาลที่จะลดมัดจำดังเช่นเบี้ยปรับได้

ประเด็น : แม้ไม่ได้ระบุข้อความที่โฆษณาไว้ในสัญญา ก็ต้องรับผิดชอบตามนั้น เพราะถือว่าแผ่นโฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5352/2553

   ในโครงการอาคารชุด ร. จำเลยจัดทำภาพจำลองอาคารและแผ่นโฆษณา ระบุว่าจำเลยจะก่อสร้างอาคารศูนย์สรรพสินค้าขนาดใหญ่ติดกับอาคารชุด โดยมีสระน้ำขนาดใหญ่บนอาคารจอดรถของอาคารชุด เพื่อจูงใจลูกค้าให้ซื้อห้องชุดในโครงการอาคารชุดดังกล่าว ซึ่งมีลักษณะเป็นการที่จำเลยประกาศโฆษณาอันมีผลทำให้โจทก์ผู้จะซื้อเข้าใจได้ในขณะทำสัญญาว่าจำเลยตกลงจะดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดโดยมีสระว่ายน้ำขนาดใหญ่บนอาคารจอดรถควบคู่ไปกับการก่อสร้างอาคารศูนย์สรรพสินค้าด้วย การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดและขอเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยไปแล้วคืน ก็เพราะจำเลยไม่ดำเนินการก่อสร้างสระว่ายน้ำขนาดใหญ่และอาคารศูนย์การค้าตามที่จำเลยได้พรรณนาไว้ การทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างจำเลยผู้จะขายกับโจทก์ผู้จะซื้อเกิดจากเจตนาของจำเลยที่เสนอจะก่อสร้างอาคารชุดที่จะขายติดกับอาคารศูนย์สรรพสินค้าในโครงการอาคารชุดและโจทก์แสดงเจตนาสนองรับเข้าทำสัญญา เพราะเห็นว่าห้องชุดที่จะซื้อมีอาคารศูนย์สรรพสินค้าขนาดใหญ่อยู่ติดกับอาคารชุดนั้น อันจะทำให้โจทก์ได้รับความสะดวกสบายในการซื้อสินค้าต่างๆตามที่ต้องการและประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วย ดังนี้ แม้ข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดจะไม่ได้ระบุข้อความว่าจำเลยต้องก่อสร้างสระว่ายน้ำขนาดใหญ่บนลานจอดรถของอาคารชุดและก่อสร้างศูนย์สรรพสินค้าขนาดใหญ่ติดกับอาคารชุด แต่จำเลยก็ต้องผูกพันและมีหน้าที่ต้องก่อสร้างสระว่ายน้ำและศูนย์สรรพสินค้าดังกล่าวตามเจตนาที่เสนอโดยประกาศโฆษณาไว้ต่อโจทก์ เพราะแผ่นโฆษณาแสดงภาพจำลองอาคารชุดและอาคารศูนย์สรรพสินค้าถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างโจทก์กับจำเลยด้วย

   เมื่อปรากฏตามสัญญาจะซื้อจะขายว่า จำเลยผู้จะขายตกลงว่าจะพยายามดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดพร้อมจดทะเบียนอาคารชุดให้เสร็จภายในปี 2541 ในกรณีที่จำเลยผู้จะขายไม่สามารถดำเนินการดังกล่าวให้แล้วเสร็จตามกำหนด เว้นแต่มีเหตุสุดวิสัยหรือเหตุผลความล่าช้าที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของจำเลย จำเลยยอมที่จะคืนเงินที่โจทก์ผู้จะซื้อชำระมาแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ผู้จะซื้อ เมื่อจำเลยยังดำเนินการก่อสร้างอาคารศูนย์สรรพสินค้าไม่เสร็จและมิได้ก่อสร้างสระว่ายน้ำขนาดใหญ่บนลานจอดรถของอาคารชุดภายในกำหนดเวลาตามสัญญาจะซื้อจะขายโดยไม่มีเหตุสุดวิสัยหรือเหตุความล่าช้าที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของจำเลย จำเลยจึงเป็นฝ่ายปฏิบัติผิดสัญญาดังกล่าว โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยแต่ละฝ่ายต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยจึงต้องคืนเงินที่โจทก์ได้ชำระแก่จำเลยแล้วให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ยคิดตั้งแต่เวลาที่จำเลยได้รับไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง แต่โจทก์กลับมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ได้ชำระแก่จำเลยภายใน 7 วัน นับแต่วันที่จำเลยได้รับหนังสือ จึงเท่ากับโจทก์ไม่ติดใจเรียกร้องให้จำเลยชำระดอกเบี้ย สำหรับเงินอันจะต้องใช้คืนนั้นนับแต่เวลาที่จำเลยได้รับไว้ เมื่อจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ 30 สิงหาคม 2545 แต่จำเลยเพิกเฉย จำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัดตั้งแต่วันที่ 7 กันยายน 2545 และต้องรับผิดชำระดอกเบี้ยในระหว่างผิดนัดร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินที่จำเลยได้รับไว้นับแต่วันที่ 7 กันยายน 2545 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 224 วรรคหนึ่ง แต่โจทก์ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวนดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 9 กันยายน 2545 อันเป็นวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ศาลฎีกาจึงไม่อาจพิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยแก่โจทก์นับแต่วันที่ 7 กันยายน 2545 อันเป็นวันผิดนัดได้เพราะจะเป็นการพิพากษาเกินไปกว่าที่ปรากฏในคำฟ้อง ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 247 ประกอบ 246 และ 142

ประเด็น : ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังสำนักงานสาขาของจำเลยก็ได้ ถือว่ารับรู้

ประเด็น : ตกลงดอกเบี้ยผิดนัดตามอัตราเงินฝากธนาคาร ถือว่าไม่ชัดเจน ต้องคิดร้อยละ 7.5% ต่อปี

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1608/2552

   สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาท ระบุว่า ผู้จะขายตกลงว่าจะพยายามดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดพร้อมจดทะเบียนอาคารชุดให้เสร็จภายในประมาณปี พ.ศ.2541 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทกับจำเลยโดยมุ่งหมายจะได้รับประโยชน์จากการใช้สอยห้องชุด โดยมั่นใจว่าโครงการจะต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย กำหนดระยะเวลาก่อสร้างแล้วเสร็จจึงเป็นเงื่อนไขสำคัญประการหนึ่งของสัญญา จำเลยมีหนังสือชี้แจงความคืบหน้าโครงการอาคารชุด ลงวันที่ 18 มีนาคม 2542 ไปถึงโจทก์ ระบุชัดเจนว่าจำเลยคาดว่าจะสามารถดำเนินการก่อสร้างห้องชุดให้แล้วเสร็จและแจ้งการรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ในไม่ช้านี้ แสดงว่าจำเลยก่อสร้างห้องชุดพิพาทไม่แล้วเสร็จในปี 2541 จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทได้

   แผ่นพับโฆษณาของจำเลยระบุว่า สำนักงานขายของจำเลยอยู่เลขที่ 632/134 ถนนพระปิ่นเกล้า บางยี่ขัน บางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร นอกจากนี้หนังสือนัดหมายโจทก์ตรวจรับห้องชุด และหนังสือชี้แจงความคืบหน้าก็ระบุว่าจำเลยมีที่อยู่ดังกล่าวเช่นกัน แสดงว่าสถานที่ดังกล่าวเป็นสำนักงานสาขาของจำเลยจึงเป็นภูมิลำเนาในส่วนกิจการอันได้กระทำ ณ สถานที่นั้นด้วย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 69 โจทก์ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาไปถึงจำเลย ณ สถานที่ดังกล่าว และจำเลยได้รับแล้ว การบอกเลิกสัญญาของโจทก์จึงชอบด้วยกฎหมาย

   การที่สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ข้อ 11 กำหนดให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยตามอัตราเงินฝากประจำของธนาคารพาณิชย์ซึ่งไม่ชัดแจ้งว่ามีอัตราเท่าใด จึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 7 ที่ให้ใช้อัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี

ประเด็น : ระเบียงห้องชุด ถือเป็นทรัพย์ส่วนตัว

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4495/2540

   แม้ในสัญญาขายห้องชุดระหว่างโจทก์และจำเลยจะระบุพื้นที่ห้องชุดไว้ 86.5 ตารางเมตร แต่เมื่อ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 4 ให้คำนิยาม"ทรัพย์สินส่วนบุคคล" หมายความว่า ห้องชุดและหมายความรวมถึงสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดไว้ให้เป็นของเจ้าของห้องชุดแต่ละราย และให้คำนิยาม "ห้องชุด" หมายความว่าส่วนของอาคารชุดที่แยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนเฉพาะของแต่ละบุคคล ห้องชุดพิพาทจึงต้องถือเอาส่วนของระเบียงจำนวน 5.28 ตารางเมตร ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลรวมเข้าด้วยตามบทกฎหมายดังกล่าว ดังนั้น พื้นที่ห้องชุดที่จำเลยสร้างเสร็จซึ่งมีเนื้อที่ 79.57 ตารางเมตร จึงถูกต้องตามสัญญาซื้อขายแล้ว

ประเด็น : กำแพงรั้วโครงการ ไม่ถือเป็นสาระสำคัญ ผู้จะซื้อไม่อาจอ้างเหตุกำแพงไม่ได้ก่อสร้าง มาบอกเลิกสัญญาได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1094/2549

   สัญญาจะซื้อขายห้องชุดในโครงการอาคารชุดศรีเจริญคอนโดทาวน์ที่โจทก์ทำกับจำเลยที่ 1 มีข้อตกลงว่าจำเลยที่ 1 จะดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในกำหนด ส่วนโจทก์จะผ่อนชำระราคาให้แก่จำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 1 สร้างห้องชุดเสร็จแล้วในระหว่างสัญญา คงมีกำแพงด้านหน้าอาคารชุดเท่านั้นที่ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จ เพียงนี้ถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาอันจะเป็นเหตุให้โจทก์บอกเลิกสัญญาได้ เพราะการประพฤติผิดสัญญาของคู่สัญญาอันจะเป็นเหตุให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งใช้สิทธิเลิกสัญญาได้นั้น ต้องเป็นข้อสำคัญถึงขนาด แม้การก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จจะหมายความรวมถึงการสร้างทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นกำแพงด้านหน้าอาคารชุด แต่กำแพงดังกล่าวเป็นเพียงทรัพย์ส่วนที่จะเอื้ออำนวยในการใช้ห้องชุด อีกทั้งหนังสือบอกเลิกสัญญาของโจทก์มิได้ระบุเฉพาะเจาะจงถึงกำแพงด้านหน้าอาคาร แสดงว่าโจทก์มิได้ถือเอาการก่อสร้างกำแพงดังกล่าวเป็นเรื่องสำคัญถึงขนาดหากทราบว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาข้อนี้จะไม่เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ดังนั้น การที่กำแพงดังกล่าวยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จตามสัญญาในขณะที่จำเลยที่ 1 มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด ก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยที่ 1

ประเด็น : สัญญาระบุ ผนังห้องชุดเป็นคอนกรีตเสริมเหล็กและวัสดุก่อเรียบทาสี แต่เจ้าของโครงการใช้แผ่นยิปซั่มเป็นวัสดุ ถือว่าผิดสัญญา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 499/2543

   โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายห้องชุดจากจำเลย โดยมีข้อสัญญาว่าผนังห้องชุดเป็นคอนกรีตเสริมเหล็กและวัสดุก่อเรียบทาสี ซึ่งคำว่า "วัสดุก่อเรียบทาสี" นี้น่าจะมีความหมายว่า นำวัสดุก่อสร้าง เช่น อิฐมอญหรืออิฐบล็อกมาเรียงก่อขึ้นเป็นผนังก่อนและฉาบด้วยปูนซีเมนต์ทับผิวให้เรียบแล้วทาสี ดังนั้นเมื่อแผ่นยิปซัมเป็นวัสดุที่ผลิตขึ้นสำเร็จรูป มิใช่วัสดุก่อขึ้นอย่างก่ออิฐฉาบปูนแผ่นยิปซัมจึงไม่เป็นวัสดุก่อเรียบทาสีตามความหมายที่ระบุในสัญญา ซึ่งแม้ตามสัญญาจะให้สิทธิจำเลยที่จะนำวัสดุอื่นที่มีคุณภาพเท่าเทียมกับผนังที่ก่ออิฐฉาบปูนมาใช้แทนได้โดยจำเลยมีใบอนุญาตแสดงเครื่องหมายมาตรฐานผลิตภัณฑ์อุตสาหกรรมของประธานกรรมการมาตรฐานผลิตภัณฑ์อุตสาหกรรมและหนังสือรับรองมาตรฐานคุณภาพ ไอเอสโอ 9002 ของบริษัท บ. มาแสดงก็ตาม แต่ก็เป็นการรับรองเพียงว่าผลิตภัณฑ์แผ่นยิปซัมที่จำเลยใช้ติดตั้งนั้นเป็นสินค้าที่ผลิตขึ้นถูกต้องตามมาตรฐานการผลิตภัณฑ์อุตสาหกรรมประเภทแผ่นยิปซัมเท่านั้น มิได้เปรียบเทียบกับสินค้าประเภทอื่น ทั้งมิได้มีข้อความรับรองคุณภาพเมื่อใช้กั้นเป็นผนังแล้วจะมีความคงทนเท่าเทียมกับผนังที่ก่อด้วยอิฐฉาบปูนแต่อย่างใด จึงรับฟังได้เพียงว่าแผ่นยิปซัมที่จำเลยนำมาใช้มีคุณภาพอยู่ในระดับหนึ่งของสินค้าประเภทเดียวกันเท่านั้น แต่ไม่มีคุณภาพเท่าเทียมกันกับผนังที่ก่อด้วยอิฐฉาบปูน เมื่อจำเลยใช้วัสดุก่อสร้างผิดจากข้อตกลงในสัญญา จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา

ประเด็น : คดีแรก ผู้ซื้อฟ้องว่าผู้ขายผิดสัญญา ศาลอุทธรณ์พิพากษายกฟ้อง ด้วยเหตุผู้ซื้อไม่ได้บอกเลิกสัญญาเป็นหนังสือ คดีถึงที่สุด

ต่อมาผู้ซื้อบอกเลิกสัญญา และฟ้องคดีอีกเป็นคดีที่ 2 ไม่ถือเป็นฟ้องซ้ำ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 489/2546

   คดีก่อนโจทก์ฟ้องจำเลยว่าผิดสัญญาซื้อขายขอเรียกเงินคืนศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาโดยไม่ต้องส่งหนังสือบอกกล่าวถึงจำเลยตามข้อสัญญาพิพากษาให้จำเลยชำระเงินแก่โจทก์ จำเลยอุทธรณ์ว่า จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา แต่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า โจทก์ไม่ได้บอกกล่าวเป็นหนังสือถึงจำเลยก่อนบอกเลิกสัญญา การบอกเลิกสัญญาจึงไม่ชอบ พิพากษากลับ ให้ยกฟ้องโดยยังมิได้วินิจฉัยว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่ เท่ากับประเด็นว่าจำเลยผิดสัญญาหรือไม่ ยังไม่ได้มีการวินิจฉัยถึงที่สุด และเมื่อศาลอุทธรณ์มีคำพิพากษาในคดีก่อนแล้วโจทก์ได้มีหนังสือบอกกล่าวให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาแต่จำเลยเพิกเฉย โจทก์จึงบอกเลิกสัญญาและฟ้องคดีนี้ว่าจำเลยผิดสัญญาซื้อขายโดยอ้างว่าโจทก์ได้บอกกล่าวเป็นหนังสือถึงจำเลยทราบก่อนบอกเลิกสัญญา อันเป็นการฟ้องจำเลยว่าผิดสัญญาโดยอ้างเหตุขึ้นใหม่ จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 148

ประเด็น : เจ้าของโครงการไม่ก่อสร้างตามกำหนดเวลาในสัญญา ผู้ซื้อทวงถามให้เจ้าของโครงการชำระเงินคืน พนักงานของเจ้าของโครงการรับเรื่องไว้ แต่เพิกเฉย ถือว่าเป็นการบอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6473/2551

   จำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้โจทก์ได้ตามกำหนดเวลาในสัญญา และไม่ได้ก่อสร้างสาธารณูปโภคต่างๆ ให้ตรงตามสัญญา จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ซึ่งโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 388 ดังนั้น เมื่อสิทธิเลิกสัญญาเมื่อเกิดขึ้นมีอยู่แล้วย่อมใช้ได้โดยฝ่ายที่มีสิทธิเลิกนั้นแสดงเจตนาแก่อีกฝ่ายหนึ่ง การแสดงเจตนาจะทำอย่างไร และมีผลขึ้นเมื่อใดต้องไปตามหลักนิติกรรมและการแสดงเจตนาตาม ป.พ.พ. มาตรา 149, 150 และมาตรา 168 เมื่อโจทก์เบิกความว่า สิ้นปี 2541 จำเลยก่อสร้างไม่เสร็จตามสัญญา โจทก์ได้ทวงถามให้จำเลยชำระเงินคืน แต่พนักงานของจำเลยอ้างว่าต้องปรึกษาคณะกรรมการก่อนแล้วเพิกเฉยไม่ชำระเงินคืนให้แก่โจทก์ ซึ่ง ว. เบิกความตอบทนายโจทก์ถามค้านยอมรับว่า หลังครบกำหนดในปี 2541 โจทก์เคยไปขอเงินคืน แต่จำเลยไม่ได้คืนเงินให้โจทก์ แสดงว่าเมื่อจำเลยผิดนัดไม่โอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์ก็ได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาโดยได้แสดงเจตนาทวงถามเงินคืนให้จำเลยทราบ จึงถือว่าชอบตามบทบัญญัติดังกล่าวข้างต้น ทั้งโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาก่อนที่จำเลยจะมีหนังสือแจ้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นการบอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว มิพักต้องบอกกล่าวตาม ป.พ.พ. มาตรา 393 ทั้งไม่อาจรับฟังได้ว่าโจทก์ไม่ติดใจถือเอาเงื่อนเวลาการส่งมอบห้องชุดเป็นสำคัญ

ประเด็น : ขายห้องชุดไม่ตรงกับที่โฆษณา ศาลสามารถกำหนดค่าเสียหาเพื่อการลงโทษเพิ่มขึ้นจากจำนวนค่าเสียหายที่แท้จริงอีก 2 เท่าได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7567/2562

   จำเลยที่ 1 ขายห้องชุด ให้แก่ผู้บริโภคทั้งสองโดยไม่ได้ระบุว่าใต้ห้องชุดดังกล่าวเป็นห้องสำหรับติดตั้งเครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรอง แต่ระบุว่าเป็นที่จอดรถ จึงเป็นการแตกต่างกันในสาระสำคัญมีผลกระทบต่อการพักอาศัยของผู้บริโภคทั้งสอง การกระทำของจำเลยที่ 1 เป็นการผิดสัญญาซื้อขาย ผู้บริโภคทั้งสองมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายจากจำเลยที่ 1 แต่ผู้บริโภคทั้งสองไม่ได้มีคำขอดังกล่าว คงเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ปฏิบัติตามสัญญาโดยให้เคลื่อนย้ายเครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรองออกไปติดตั้งที่แห่งอื่น เมื่อเครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรองที่ติดตั้งไว้ที่อาคารชุดเป็นทรัพย์สินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของรวม จึงเป็นทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 การเคลื่อนย้ายเครื่องกำเนิดไฟฟ้าไปติดตั้งที่แห่งใหม่ถือเป็นการก่อสร้างอันเป็นการเปลี่ยนแปลง เพิ่มเติมหรือปรับปรุงทรัพย์ส่วนกลาง จะกระทำได้ต่อเมื่อได้รับมติจากคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 48 (6) สภาพแห่งหนี้จึงไม่เปิดช่องให้ดำเนินการตามคำขอของโจทก์ได้ และเมื่อจำเลยที่ 1 ทำให้ผู้บริโภคทั้งสองได้รับความเดือดร้อน มีผลกระทบต่อการพักอาศัย และความปลอดภัยย่อมเป็นการทำละเมิดต่อผู้บริโภคทั้งสองมาโดยตลอด กรณีจึงเป็นเรื่องที่วิธีการบังคับตามคำขอของโจทก์ไม่เพียงพอต่อการเยียวยาความเสียหายตามฟ้อง ศาลมีอำนาจกำหนดวิธีการบังคับให้เหมาะสมได้ แม้จะเกินกว่าที่ปรากฏในคำขอบังคับของโจทก์ ตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 39 โดยเห็นควรกำหนดค่าเสียหายเป็นเงินให้แก่ผู้บริโภคทั้งสองและเมื่อพฤติการณ์ของจำเลยที่ 1 ในฐานะผู้ประกอบธุรกิจ เป็นกรณีไม่นำพาต่อความเสียหายที่จะเกิดแก่ผู้บริโภคทั้งสอง และขาดความรับผิดชอบในฐานะผู้มีอาชีพหรือธุรกิจอันย่อมเป็นที่ไว้วางใจของประชาชน จึงกำหนดค่าเสียหายเพื่อการลงโทษเพิ่มขึ้นจากจำนวนค่าเสียหายที่แท้จริงอีกสองเท่า

   จำเลยที่ 2 ไม่ได้มีส่วนร่วมรู้เห็นกับจำเลยที่ 1 และไม่ใช่คู่สัญญาตามสัญญาซื้อขายห้องชุด จึงไม่ต้องรับผิดต่อผู้บริโภคทั้งสอง แม้จำเลยที่ 2 ไม่ได้ยื่นฎีกาศาลฎีกาก็เห็นสมควรวินิจฉัยให้มีผลไปถึงจำเลยที่ 2 เพราะเป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนตาม ป.วิ.พ.มาตรา 142 (5) ประกอบ พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551 มาตรา 7

[Q - A ถามตอบ]

คำถาม 1. เงินจอง ตามกฎหมายมีความหมายอย่างไร หากผู้จะซื้อผิดสัญญาแล้ว ผู้จะขายมีสิทธิริบได้ไหม

ตอบ เงินจอง คือ เงินที่ผู้จะซื้อจ่ายให้แก่ผู้จะขายก่อนวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อเป็นประกันว่าผู้จะซื้อจะมาทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้จะขาย เป็นมัดจำตาม ป.พ.พ.มาตรา 378(2)

   หากผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ชำระหนี้ส่วนที่เหลือได้ จึงถือว่าผู้จะซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา และเมื่อผู้จะขายบอกเลิกสัญญาแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด จึงเป็นอันเลิกกัน ดังนั้นเงินจอง ผู้จะขายจึงมีสิทธิริบได้ ผู้จะซื้อไม่มีสิทธิเรียกคืน

คำถาม 2. เงินดาวน์ ตามกฎหมายมีความหมายอย่างไร

ตอบ เงินดาวน์ คือเงินที่ผู้จะซื้อจ่ายให้แก่ผู้จะขายเป็นงวดๆ หลังวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อเป็นการชำระหนี้บางส่วนก่อนถึงกำหนดวันซื้อขาย

คำถาม 3. ข้อสัญญาที่ระบุว่า “หากผู้จะซื้อไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ตามกำหนดเวลาอันปรากฎในสัญญา ไม่ว่าเหตุใดก็ตามซึ่งมิใช่ความผิดของโครงการ ผู้จะซื้อยินยอมให้ผู้จะซื้อขายริบเงินที่ได้ชำระมาทั้งหมด” บังคับได้ไหม

ตอบ ข้อสัญญาดังกล่าวไม่สามารถบังคับได้ ด้วยเหตุขัดกับ พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 6/2 ประกอบกับประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่องกำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522

   กฎหมายดังกล่าวกำหนดให้เจ้าของอาคารชุดต้องจัดทำสัญญาจะซื้อจะขายตามแบบที่คณะกรรมการกำหนด หากสัญญาข้อใดไม่ทำตามแบบที่คณะกรรมการกำหนด และข้อสัญญานั้น ไม่เป็นคุณแก่ผู้จะซื้อ ย่อมไม่มีผลบังคับใช้

คำถาม 4. แบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดว่าด้วยเรื่อง เบี้ยปรับและดอกเบี้ยผิดนัด ได้กำหนดใช้ผู้จะขายริบเงินดาวน์ไว้หรือไม่

ตอบ ไม่ได้กำหนดไว้ดังนั้นหากผู้จะขาย รายใดทำสัญญาจะซื้อจะขายโดยกำหนดให้ตนเองมีสิทธิริบเงินดาวน์ได้หากผู้จะซื้อผิดสัญญา ย่อมเป็นการทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยมิได้เป็นไปตามแบบที่กฎหมายกำหนดและไม่เป็นคุณแก่ผู้จะซื้อ สัญญาส่วนนั้นจึงไม่สามารถใช้บังคับได้

คำถาม 5. หากผู้จะซื้อไม่สามารถของสินเชื่อเงินกู้จากธนาคารได้ และล่วงเลยกำหนดวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ ตามหนังสือแจ้งวันนัดโอนกรรมสิทธิ์แล้ว เมื่อผู้จะขายได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่ผู้จะซื้อ ทางกฎหมายมีผลอย่างไร

ตอบ สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเป็นอันเลิกกัน เงินที่ผู้จะซื้อได้ชำระในวันทำสัญญาและเงินดาวน์ จึงต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391

   แม้ข้อสัญญาจะกำหนดว่าหากผู้จะซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อผู้จะขายบอกเลิกสัญญาแล้วให้นำเงินที่ผู้จะซื้อชำระมาแล้วทั้งหมดตกเป็นของผู้จะขายได้ตามสัญญา จึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงิน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379 และถ้าเบี้ยปรับสูงเกินสมควร ศาลก็มีอำนาจลดลงให้เหลือจำนวนพอสมควรได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 383

คำถาม 6. ผู้จะขายสามารถนำสืบได้หรือไม่ว่า ผู้จะซื้อไม่ชำระราคาส่วนที่เหลือและรับโอนกรรมสิทธิ์อาคารห้องชุดทำให้ผู้จะขายได้รับความเสียหาย

ตอบ โดยส่วนใหญ่แล้ว ผู้จะขายไม่สามารถพิสูจน์ได้ เพราะว่าอาคารห้องชุดยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้จะขาย ซึ่งสามารถนำไปจำหน่ายจ่ายโอนแก่ผู้อื่นได้

คำถาม 7. การขอสินเชื่อกู้เงินจากธนาคาร ศาลมักมีความเห็นอย่างไร

ตอบ ศาลมีความเห็นว่า การขอสินเชื่อจากธนาคาร เป็นเรื่องที่ไม่แน่นอนขึ้นอยู่กับธนาคารจะเป็นผู้พิจารณาให้กู้หรือไม่ หากธนาคารไม่ให้กู้ สัญญาจะซื้อจะขายย่อมไม่อาจสำเร็จลุล่วงได้ จึงไม่ถือว่าผู้จะซื้อเพิกเฉยไม่ดำเนินการตามสัญญา เพราะว่าผู้จะซื้อได้ขวยขวายดำเนินการเพื่อปฏิบัติตามสัญญาตามสมควรแล้ว

คำถาม 8. สัญญากำหนดให้ต้องมีค่าใช้จ่ายในการเปลี่ยนสัญญา มีผลอย่างไร

ตอบ ถือเป็นโมฆะ เพราะขัดต่อแบบของสัญญา ข้อ 4.5

คำถาม 9. กรณีผู้จะขายเป็นฝ่ายผิดสัญญา สัญญากำหนดให้จ่ายดอกเบี้ยตามอัตราประกาศธนาคารประเภทเงินฝากประจำ แต่ผู้ซื้อสามารถขอให้จ่ายตามกฎหมายได้ไหม

ตอบ ได้ ตามอัตราดอกเบี้ยผิดนัด ร้อยละ 5% ต่อปี อ้างอิง ฎ.1059/2565

คำถาม 10. ผู้จะซื้อสามารถร้องเรียนค่าเสียหายอื่นๆได้ไหม นอกจากเงินคืน

ตอบ ได้ แต่ต้องพิสูจน์อย่างชัดเจน เช่น ค่าเช่าห้อง ค่าเดินทาง ระหว่างรอก่อสร้าง

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่เกี่ยวข้อง 

มาตรา 369 ในสัญญาต่างตอบแทนนั้นคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้ จนกว่าอีกฝ่ายหนึ่งจะชำระหนี้หรือ ขอปฏิบัติการชำระหนี้ก็ได้ แต่ความข้อนี้ท่านมิให้ใช้บังคับ ถ้าหนี้ของคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งยังไม่ถึงกำหนด

มาตรา 377 เมื่อเข้าทำสัญญา ถ้าได้ให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ ท่านให้ถือว่าการที่ให้มัดจำนั้นย่อมเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญานั้นได้ทำกันขึ้นแล้ว อนึ่งมัดจำนี้ย่อมเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นด้วย

มาตรา 378 มัดจำนั้นถ้ามิได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่น ท่านให้เป็นไปดังจะกล่าวต่อไปนี้ คือ

   (1) ให้ส่งคืน หรือจัดเอาเป็นการใช้เงินบางส่วนในเมื่อชำระหนี้

   (2) ให้ริบ ถ้าฝ่ายที่วางมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนั้นต้องรับผิดชอบ หรือถ้ามีการเลิกสัญญาเพราะความผิดของฝ่ายนั้น

   (3) ให้ส่งคืนถ้าฝ่ายที่รับมัดจำละเลยไม่ชำระหนี้ หรือการชำระหนี้ตกเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งฝ่ายนี้ต้องรับผิดชอบ

มาตรา 379 ถ้าลูกหนี้สัญญาแก่เจ้าหนี้ว่าจะใช้เงินจำนวนหนึ่งเป็นเบี้ยปรับเมื่อตนไม่ชำระหนี้ก็ดี หรือไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควรก็ดี เมื่อลูกหนี้ผิดนัดก็ให้ริบเบี้ยปรับ ถ้าการชำระหนี้อันจะพึงทำนั้นได้แก่งดเว้นการอันใดอันหนึ่ง หากทำการอันนั้นฝ่าฝืนมูลหนี้เมื่อใด ก็ให้ริบเบี้ยปรับเมื่อนั้น

มาตรา 383 ถ้าเบี้ยปรับที่ริบนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ ในการที่จะวินิจฉัยว่าสมควรเพียงใดนั้น ท่านให้พิเคราะห์ถึงทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่แต่เพียงทางได้เสียในเชิงทรัพย์สิน เมื่อได้ใช้เงินตามเบี้ยปรับแล้ว สิทธิเรียกร้องขอลดก็เป็นอันขาดไป

   นอกจากกรณีที่กล่าวไว้ในมาตรา 379 และ 382 ท่านให้ใช้วิธีเดียวกันนี้บังคับ ในเมื่อบุคคลสัญญาว่าจะให้เบี้ยปรับเมื่อตนกระทำหรืองดเว้นกระทำการอันหนึ่งอันใดนั้นด้วย

มาตรา 391 เมื่อคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม แต่ทั้งนี้จะให้เป็นที่เสื่อมเสียแก่สิทธิของบุคคลภายนอกหาได้ไม่

   ส่วนเงินอันจะต้องใช้คืนในกรณีดังกล่าวมาในวรรคต้นนั้น ท่านให้บวกดอกเบี้ยเข้าด้วย คิดตั้งแต่เวลาที่ได้รับไว้

   ส่วนที่เป็นการงานอันได้กระทำให้และเป็นการยอมให้ใช้ทรัพย์นั้น การที่จะชดใช้คืน ท่านให้ทำได้ด้วยใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้นๆ หรือถ้าในสัญญามีกำหนดว่าให้ใช้เงินตอบแทน ก็ให้ใช้ตามนั้น

   การใช้สิทธิเลิกสัญญานั้นหากระทบกระทั่งถึงสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายไม่

มาตรา 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย

   สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่

   บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคา 20,000 บาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย

มาตรา 466 ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น หากว่าได้ระบุจำนวนเนื้อที่ทั้งหมดไว้ และผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินน้อยหรือมากไปกว่าที่ได้สัญญาไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจะปัดเสีย หรือจะรับเอาไว้และใช้ราคาตามส่วนก็ได้ ตามแต่จะเลือก

   อนึ่ง ถ้าขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนไม่เกินกว่าร้อยละ 5 แห่งเนื้อที่ทั้งหมดอันได้ระบุไว้นั้นไซร้ ท่านว่าผู้ซื้อจำต้องรับเอาและใช้ราคาตามส่วน แต่ว่าผู้ซื้ออาจจะเลิกสัญญาเสียได้ในเมื่อขาดตกบกพร่องหรือล้ำจำนวนถึงขนาดซึ่งหากผู้ซื้อได้ทราบก่อนแล้วคงจะมิได้เข้าทำสัญญานั้น

มาตรา 7 ถ้าจะต้องเสียดอกเบี้ยแก่กันและมิได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้โดยนิติกรรมหรือโดยบทกฎหมายอันชัดแจ้ง ให้ใช้อัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ.2543

ข้อ 8.6 ในกรณีผู้ประกอบธุรกิจไม่สามารถดำเนินโครงการอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในกำหนดสัญญา หรือคาดหมายได้ว่าจะไม่แล้วเสร็จภายในกำหนด

ก. ให้ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและมีสิทธิเรียกเงินที่ผู้บริโภคได้ชำระไปแล้วทั้งหมดคืนจากผู้ประกอบธุรกิจพร้อมดอกเบี้ยในอัตราเดียวกันกับเบี้ยปรับที่ผู้ประกอบธุรกิจกำหนดสำหรับกรณีผู้บริโภคผิดนัดชำระหนี้ แต่ทั้งนี้ ไม่เป็นการตัดสิทธิผู้บริโภคที่จะฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายอย่างอื่น

ข. หากผู้บริโภคไม่ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา ผู้ประกอบธุรกิจยินยอมให้ผู้บริโภคปรับเป็นรายวันตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าร้อยละ 0.01 ของราคาห้องชุดที่จะซื้อขาย แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกินร้อยละสิบของราคาห้องชุด แต่ถ้าผู้บริโภคใช้สิทธิในการปรับครบร้อยละสิบของราคาห้องชุดแล้วผู้บริโภคเห็นว่าผู้ประกอบธุรกิจไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้"

พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 (ต้องพิจารณาประกอบด้วย เพราะสัญญาจะซื้อจะขายที่เจ้าของโครงการให้ผู้จะซื้อลงนาม มีลักษณะเป็นสัญญาสำเร็จรูป ที่มีการระบุข้อความไว้อยู่แล้ว แก้ไขไม่ได้)

มาตรา 3 ในพระราชบัญญัตินี้

"สัญญาสำเร็จรูป" หมายความว่า สัญญาที่ทำเป็นลายลักษณ์อักษรโดยมีการกำหนดข้อสัญญาที่เป็นสาระสำคัญไว้ล่วงหน้า ไม่ว่าจะทำในรูปแบบใด ซึ่งคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดนำมาใช้ในการประกอบกิจการของตน

มาตรา 4 ข้อตกลงในสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือวิชาชีพ หรือในสัญญาสำเร็จรูป หรือในสัญญาขายฝากที่ทำให้ผู้ประกอบธุรกิจการค้า หรือวิชาชีพ หรือผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูป หรือผู้ซื้อฝากได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควร เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม และให้มีผลบังคับได้เพียงเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีเท่านั้น

   ในกรณีที่มีข้อสงสัย ให้ตีความสำเร็จรูปไปในทางที่เป็นคุณแก่ฝ่ายซึ่งมิได้เป็นผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูปนั้น

มาตรา 7 ในสัญญาที่มีการให้สิ่งใดเป็นมัดจำ หากมีกรณีที่จะต้องริบมัดจำถ้ามัดจำนั้นสูงเกินส่วน ศาลจะลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริงก็ได้

พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551

มาตรา 5 ให้เพิ่มความต่อไปนี้เป็นมาตรา 6/1 และมาตรา 6/2 แห่งพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522

มาตรา 6/1 ในกรณีที่ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 ทำการโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด ต้องเก็บสำเนาข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไปไม่ว่าจะทำในรูปแบบใดไว้ในสถานที่ทำการจนกว่าจะมีการขายห้องชุดหมด และต้องส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดเก็บไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด

   การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุดในส่วนที่เกี่ยวกับหลักฐานและรายละเอียดที่กำหนดไว้ในมาตรา 6 ข้อความหรือภาพที่โฆษณาจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ยื่นพร้อมคำขอจดทะเบียน และต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางนอกจากที่บัญญัติไว้ในมาตรา 15 ให้ชัดเจน

   ให้ถือว่าข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด แล้วแต่กรณี หากข้อความหรือภาพใดมีความหมายขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด

มาตรา 6/2 สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 กับผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุดต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดตามวรรคหนึ่งส่วนใด มิได้ทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนดและไม่เป็นคุณต่อผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด สัญญาส่วนนั้นไม่มีผลใช้บังคับ

พระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551

มาตรา 11 ประกาศ โฆษณา คำรับรอง หรือการกระทำด้วยประการใด ๆ ของผู้ประกอบธุรกิจซึ่งทำให้ผู้บริโภคเข้าใจได้ในขณะทำสัญญาว่าผู้ประกอบธุรกิจตกลงจะมอบให้ หรือจัดหาให้ซึ่งสิ่งของ บริการ หรือสาธารณูปโภคอื่นใด หรือจะดำเนินการอย่างใดอย่างหนึ่งให้แก่ผู้บริโภคเพื่อเป็นการตอบแทนที่ผู้บริโภคเข้าทำสัญญา หรือข้อตกลงใด ๆ ที่ผู้ประกอบธุรกิจจะให้สิทธิประโยชน์แก่ผู้บริโภคเพิ่มเติมขึ้นจากที่ได้ทำสัญญาไว้ ให้ถือว่าข้อความ การกระทำหรือข้อตกลงดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจ ซึ่งผู้บริโภคสามารถนำสืบพยานบุคคล หรือพยานหลักฐานเกี่ยวกับข้อตกลงดังกล่าวได้ ถึงแม้ว่าการทำสัญญาเช่นว่านั้นกฎหมายจะกำหนดว่าต้องทำเป็นหนังสือหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือและไม่ปรากฏข้อตกลงนั้นในหนังสือที่ได้ทำขึ้นก็ตาม

อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7472/2543

ประเด็น : แม้ไม่ได้ระบุคำโฆษณาไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย แต่ก็ต้องถือว่าใบโฆษณาเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย

   ตามคำฟ้องของโจทก์บรรยายว่า การที่โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภคต่าง ๆ ตามสิทธิของเจ้าของร่วมในโครงการอาคารชุด อาทิ สระว่ายน้ำ สนามเทนนิส สนามบาสเกตบอล และที่จอดรถ ทำให้โจทก์ต้องหา สถานที่ออกกำลังกายและที่จอดรถแห่งใหม่ ต้องเสียค่าใช้จ่าย เป็นเรื่องที่โจทก์คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็นว่าโจทก์ต้องเสียหายคิดเป็นเงินได้เท่าใด ส่วนข้อเท็จจริงที่ว่าโจทก์อาศัยหลักเกณฑ์และวิธีใดในการคำนวณค่าเสียหายเป็นเรื่องรายละเอียดที่โจทก์สามารถนำสืบในชั้นพิจารณาได้ คำฟ้องของโจทก์ในส่วนนี้จึงแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาของโจทก์และคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้นพอที่จะทำให้จำเลยเข้าใจและต่อสู้คดีได้ถูกต้องแล้ว

   ตามใบโฆษณาขายปรากฏใจความและรูปภาพอาคารชุดสยามคอนโดมิเนียมที่จำเลยโฆษณาขายแก่บุคคลทั่วไป โดยเฉพาะมีรูปภาพสระว่ายน้ำ สนามเทนนิส สนามบาสเกตบอล และอาคารจอดรถสูง 4 ชั้น และมีข้อความระบุไว้ด้วยว่า "สยามคอนโดมิเนียม อาคารชุดพักอาศัยที่ทันสมัยและสุนทรี สถานที่ที่รวมความสุขสะดวกสบายและความร่มรื่นสดชื่นใจทุกประการไว้ภายในบริเวณอาคารที่มีพร้อมทุกสิ่งไม่ว่าจะเป็นสระว่ายน้ำสนามเทนนิสสนามบาสเกตบอลสนามเด็กเล่นตลอดจนมีที่จอดรถกว้างขวางให้ท่านและแขกเหรื่อของท่านจอดได้สบายๆถึง 600 คัน" กรณีจึงเป็นที่เห็นได้ว่าการกระทำของจำเลยมีลักษณะเป็นการให้คำมั่นสัญญาต่อบุคคลทั่วไปหรือลูกค้าว่าจำเลยจะดำเนินการให้มีสิ่งก่อสร้างดังกล่าวด้วยตามที่จำเลยออกโฆษณาขายแม้ในหนังสือสัญญาขายห้องชุดระหว่างโจทก์กับจำเลยจะไม่ปรากฏข้อความตามใบโฆษณาขายหรือข้อความให้ถือเอาโฆษณาขายเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาก็ตาม การที่ต่อมาจำเลยได้จัดสร้างสระว่ายน้ำ สนามเทนนิส และสนามบาสเกตบอลตามที่ออกโฆษณาในใบโฆษณาขาย ย่อมเป็นพฤติการณ์ทำให้ฟังได้ว่าโจทก์และจำเลยได้ตกลงให้ถือเอาใบโฆษณาขายเป็นส่วนหนึ่งของหนังสือสัญญาขายโดยปริยาย เมื่อจำเลยไม่ได้ก่อสร้างอาคารจอดรถสูง 4 ชั้น จึงเป็นการไม่ปฏิบัติตามคำมั่นสัญญาที่จำเลยนำออกโฆษณาตามใบโฆษณา กรณีถือได้ว่าจำเลยได้ประพฤติผิดคำมั่นสัญญาต่อโจทก์

พระราชบัญญัติวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551

หมวด 2 วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภคในศาลชั้นต้น

ส่วนที่ 1 การฟ้องคดี

มาตรา 18 ภายใต้บังคับของกฎหมายว่าด้วยความรับผิดต่อความเสียหายที่เกิดขึ้นจากสินค้าที่ไม่ปลอดภัย การยื่นคำฟ้องตลอดจนการดำเนินกระบวนพิจารณาใดๆ ในคดีผู้บริโภคซึ่งดำเนินการโดยผู้บริโภคหรือผู้มีอำนาจฟ้องคดีแทนผู้บริโภคให้ได้รับยกเว้นค่าฤชาธรรมเนียมทั้งปวง แต่ไม่รวมถึงความรับผิดในค่าฤชาธรรมเนียมในชั้นที่สุด

   ถ้าความปรากฏแก่ศาลว่าผู้บริโภคหรือผู้มีอำนาจฟ้องคดีแทนผู้บริโภคนำคดีมาฟ้องโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร เรียกร้องค่าเสียหายเกินสมควร ประพฤติตนไม่เรียบร้อย ดำเนินกระบวนพิจารณาอันมีลักษณะเป็นการประวิงคดีหรือที่ไม่จำเป็น หรือมีพฤติการณ์อื่นที่ศาลเห็นสมควร ศาลอาจมีคำสั่งให้บุคคลนั้นชำระค่าฤชาธรรมเนียมที่ได้รับการยกเว้นทั้งหมดหรือแต่บางส่วนต่อศาลภายในระยะเวลาที่ศาลเห็นสมควรกำหนดก็ได้ หากไม่ปฏิบัติตาม ให้ศาลมีอำนาจสั่งจำหน่ายคดีออกจากสารบบความ

   ในกรณีตามวรรคหนึ่งและวรรคสอง ถ้าศาลเห็นว่าคู่ความอีกฝ่ายหนึ่งจะต้องเป็นผู้รับผิดเสียค่าฤชาธรรมเนียมทั้งหมดหรือแต่บางส่วนของคู่ความทั้งสองฝ่าย ให้ศาลพิพากษาในเรื่องค่าฤชาธรรมเนียมโดยสั่งให้คู่ความอีกฝ่ายหนึ่งนั้นชำระต่อศาลในนามของผู้บริโภคหรือผู้มีอำนาจฟ้องคดีแทนผู้บริโภคซึ่งค่าฤชาธรรมเนียมที่ผู้บริโภคหรือผู้มีอำนาจฟ้องคดีแทนผู้บริโภคนั้นได้รับยกเว้นทั้งหมดหรือแต่บางส่วนตามที่ศาลเห็นสมควร

ส่วนที่ 2 การพิจารณาคดี

มาตรา 39 ในคดีที่ผู้บริโภคหรือผู้มีอำนาจฟ้องคดีแทนผู้บริโภคเป็นโจทก์ ถ้าความปรากฏแก่ศาลว่าจำนวนค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องไม่ถูกต้องหรือวิธีการบังคับตามคำขอของโจทก์ไม่เพียงพอต่อการแก้ไขเยียวยาความเสียหายตามฟ้อง ศาลมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยให้ถูกต้องหรือกำหนดวิธีการบังคับให้เหมาะสมได้แม้จะเกินกว่าที่ปรากฏในคำขอบังคับของโจทก์ก็ตาม แต่ข้อที่ศาลยกขึ้นวินิจฉัยนั้นจะต้องเกี่ยวข้องกับข้อเท็จจริงที่คู่ความยกขึ้นมาว่ากล่าวกันแล้วโดยชอบ

ส่วนที่ 3 คำพิพากษาและคำสั่งชี้ขาดตัดสินคดี

มาตรา 42 ถ้าการกระทำที่ถูกฟ้องร้องเกิดจากการที่ผู้ประกอบธุรกิจกระทำโดยเจตนาเอาเปรียบผู้บริโภคโดยไม่เป็นธรรมหรือจงใจให้ผู้บริโภคได้รับความเสียหายหรือประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงไม่นำพาต่อความเสียหายที่จะเกิดแก่ผู้บริโภคหรือกระทำการอันเป็นการฝ่าฝืนต่อความรับผิดชอบในฐานะผู้มีอาชีพหรือธุรกิจอันย่อมเป็นที่ไว้วางใจของประชาชน เมื่อศาลมีคำพิพากษาให้ผู้ประกอบธุรกิจชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้บริโภค ให้ศาลมีอำนาจสั่งให้ผู้ประกอบธุรกิจจ่ายค่าเสียหายเพื่อการลงโทษเพิ่มขึ้นจากจำนวนค่าเสียหายที่แท้จริงที่ศาลกำหนดได้ตามที่เห็นสมควร  ทั้งนี้ โดยคำนึงถึงพฤติการณ์ต่างๆ เช่น ความเสียหายที่ผู้บริโภคได้รับ ผลประโยชน์ที่ผู้ประกอบธุรกิจได้รับ สถานะทางการเงินของผู้ประกอบธุรกิจ การที่ผู้ประกอบธุรกิจได้บรรเทาความเสียหายที่เกิดขึ้น ตลอดจนการที่ผู้บริโภคมีส่วนในการก่อให้เกิดความเสียหายด้วย

   การกำหนดค่าเสียหายเพื่อการลงโทษตามวรรคหนึ่ง ให้ศาลมีอำนาจกำหนดได้ไม่เกิน 2 เท่าของค่าเสียหายที่แท้จริงที่ศาลกำหนด แต่ถ้าค่าเสียหายที่แท้จริงที่ศาลกำหนดมีจำนวนเงินไม่เกิน 50,000 บาท ให้ศาลมีอำนาจกำหนดค่าเสียหายเพื่อการลงโทษได้ไม่เกิน 5 เท่าของค่าเสียหายที่แท้จริงที่ศาลกำหนด

อธิบายเพิ่มเติม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ.2551

   ค่าเสียหายเพื่อการลงโทษนี้ เป็นกฎหมายที่มีวัตถุประสงค์ให้ศาลพิจารณาลงโทษผู้ประกอบธุรกิจที่กระทำละเมิดทางแพ่งที่มีพฤติการณ์รุนแรงหรือมีความร้ายแรงเกินปกติ จงใจกระทำการซึ่งรู้อยู่แล้วว่า การกระทำที่ก่อขึ้นนั้นเป็นความผิดโดยมิได้เกรงกลัวต่อกฎหมายบ้านเมือง เพื่อเป็นการป้องปรามผู้ประกอบธุรกิจมิให้กระทำการดังกล่าว

   การกำหนดค่าเสียหายเพื่อการลงนั้น ให้อำนาจศาลพิจารณาและกำหนดเป็นการเฉพาะ โดยโจทก์มิต้องกล่าวไว้ในคำฟ้องและไม่จำต้องมีคำขอท้ายฟ้อง

   อีกทั้งไม่ถือเป็นทุนทรัพย์ใช้คำนวณค่าขึ้นศาลในขณะยื่นคำฟ้องคดี ตามตาราง 1 ท้าย ป.วิ.แพ่ง

   ค่าเสียหายเพื่อการลงโทษในกรณีนี้ จึงไม่ใช่หนี้เงินขณะฟ้อง ที่จะนำมาคิดดอกเบี้ยผิดนัดในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปีได้ ตามป.พ.พ มาตรา 224 วรรค1 เทียบเคียง ฎ.1865/2561

ข้อแนะนำเพิ่มเติมจากทนายความ

1. การฟ้องผู้ประกอบการหรือเจ้าของโครงการเป็นคดีผู้บริโภค ตามคำวินิจฉัยของประธานศาลอุทธรณ์ ที่ 189/2561 ผู้บริโภคไม่เสียค่าธรรมเนียมศาลใดๆทั้งสิ้น

   หรือสัญญาอาจระบุตกลงให้ระงับข้อพิพาทด้วยกระบวนการอนุญาโตตุลาการ แทนการฟ้องศาลก็ได้

2. หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ต้องติดอากรแสตมป์ ในการใช้อ้างเป็นพยานหลักฐานในคดีแพ่ง เพราะไม่ใช่ตราสารที่กฎหมายบังคับให้ต้องปิดอากรแสตมป์ อ้างอิงตามประมวลรัษฏากร มาตรา 118 และบัญชีอัตราอากรแสตมป์ อ้างอิง ฎ.1090/2530

3. สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด อยู่ภายใต้บังคับตามประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง กำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุด ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ประกาศ ณ วันที่ 1 กรกฎาคม 2551 ผู้ซื้อต้องดูว่ามีรายละเอียดอย่างชัดเจน Link http://www.ratchakitcha.soc.go.th/DATA/PDF/2551/E/140/35.PDF

4. หลักฐานการโฆษณาของผู้จะขาย ไม่ว่าจะเป็น ประกาศ โฆษณา โบรชัวร์ เว็บไซต์ ภาพถ่ายสภาพห้องที่ไม่เรียบร้อย เก็บข้อมูลไว้ดีๆ เพราะมีประโยชน์กรณีขึ้นศาล

5. ต้องมีหนังสือบอกกล่าวเลิกสัญญาเสมอ ก่อนที่จะยื่นคำฟ้องต่อศาล

6. กรณีโครงการล่าช้า ผู้จะซื้อควรมีหนังสือถึงผู้จะขาย เพื่อสงวนสิทธิเรียกร้องค่าปรับเอาไว้

7. การคิดคำนวณดอกเบี้ย กรณีผู้ขายผิดสัญญา ให้คิดดอกเบี้ย 7.5% ต่อปีนับแต่วันที่ชำระเงินไปแต่ละงวด

8. ส่วนใหญ่สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด มักไม่ทำตามแบบของประกาศกระทรวงมหาดไทย โจทก์ควรบรรยายส่วนที่ขัดกับประกาศในคำฟ้องด้วย เพราะถือว่าสัญญาส่วนนั้นจะไม่มีบังคับใช้

9. ค่าทนายความ ศาลจะกำหนดให้ใช้แทนโจทก์ ประมาณ 5,000 - 10,000 บาท

รับว่าความทั่วประเทศ

ยินดีให้คำปรึกษากฎหมาย

ทนายธนู Tel. 083-4248098

เปิดบริการทุกวัน เวลา 7.00 - 18.00 น.

ช่องทางการติดต่อ กดที่ไอคอน