ที่ดินตาบอด

คดีขอเปิดทางจำเป็น ที่ดินตาบอด #ทนายคดีเปิดทางตาบอดThanuLaw

   ที่ดินตาบอด ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมรอบอยู่จนไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ หรือออกได้ลำบากมาก เพราะต้องข้ามสระ บึง ทะเล หรือที่สูงชัน กฎหมายบัญญัติให้เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมมีสิทธิฟ้องขอเปิดใช้ทางออกในที่ดินของผู้อื่นที่ล้อมรอบอยู่ได้เท่าที่จำเป็น โดยต้องเสียค่าทดแทนหรือไม่ก็ได้ แล้วแต่กรณี

การได้มาซึ่งทางจำเป็น มีหลักเกณฑ์ ดังนี้

1. ต้องเป็นที่ดินที่มีแปลงอื่นล้อมอยู่

2. ที่ดินไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ หรือมีแต่ไม่สะดวก เช่น ข้ามบึง ทะเล หรือที่สูงชัน เป็นต้น

3. ใช้ออกสู่ทางสาธารณะอย่างเดียว

4. การขอทางจำเป็น ต้องสมควรแก่ทางจำเป็น และทำให้เกิดความเสียหายแก่ที่ดินแปลงอื่นที่ล้อมอยู่ให้น้อยที่สุด

ทางจำเป็นมีได้ในกรณี ดังนี้ 

1. โดยบทบัญญัติของกฎหมาย ไม่ต้องไปจดทะเบียน

2. โดยนิติกรรมสัญญา แล้วแต่เจ้าของที่ดินจะตกลงกัน แต่จดทะเบียนในลักษณะภาระจำยอม

3. โดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นนั้น

ความหมายของทางสาธารณะ

1. ทางสาธารณะที่ชัดเจน ระบุไว้ในโฉนด

2. ไม่มีระบุในโฉนดว่าเป็นทางสาธารณะ แต่ประชาชนใช้ร่วมกันอย่างสม่ำเสมอ ถือเป็นสาธารณะโดยปริยายหรือโดยสภาพ

รูปแบบการฟ้องมี 2 ประเภท

1. กรณีออกโฉนด โดยไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ มาตั้งแต่ต้น ตาม ป.พ.พ. ม. 1349

: หลักเกณฑ์พิจารณาเส้นทาง คือ ใกล้ทางสาธารณะที่สุด สะดวกที่สุด เหมาะสมกับความเป็นจำกว่าทางอื่น และจะต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่

2. กรณีโฉนดแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน เป็นเหตุให้แปลงหนึ่งเป็นที่ดินตาบอดไม่มีทางออกไปสู่สาธารณะ ตาม ป.พ.พ. ม. 1350 

: เจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดิน ได้เฉพาะที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน และไม่ต้องเสียค่าทดแทน

: ซึ่งจะต้องเป็นแปลงเดียวกันมาก่อน อ้างอิง ฎ. 3408/2551

: ถ้าที่ดินคนละแปลง แม้จะเป็นเจ้าของเดียวกัน ไม่เข้าหลักเกณฑ์ มาตรา 1350 อ้างอิง ฎ.5336/2539

อายุความ : การฟ้องขอเปิดทาง ทำเมื่อใดก็ได้ เพราะคดีไม่มีอายุความ อ้างอิงฎ.164/2522

ผู้มีสิทธิฟ้อง

1. เจ้าของที่ดินซึ่งถูกปิดล้อมเท่านั้น ผู้เช่าหรือเจ้าของบ้าน ไม่มีสิทธิ

2. บุคคลผู้มีสิทธิใช้ทางจำเป็น

3. ผู้รับโอนที่ดินซึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ

4. เจ้าของที่ดินจดคลองตื้นเขินประชาชนไม่สามารถใช้เป็นทางสัญจรไปมานานแล้วทางอื่นออกไม่ได้ จึงใช้ทางจำเป็นผ่านที่ล้อมได้

การดำเนินคดี

1. ถือว่าเป็นคดีมีข้อพิพาท จึงต้องทำเป็นคำฟ้อง และเสียค่าขึ้นศาล 200 บาท

2. เขตอำนาจศาล คือ ศาลที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ในเขต

ประเด็นข้อพิพาท

1. ทางที่โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยเปิดนั้นเป็นทางจำเป็นหรือไม่

2. โจทก์มีความจำเป็นต้องใช้ทางผ่านที่ดินของจำเลยออกสู่ทางสาธารณะ กว้าง....เมตร ได้ตามฟ้องหรือไม่ หรือปัญาทางพิพาทมีความกว้างเพียงใด

3. จำเลยสมควรได้รับค่าทดแทนเพื่อความเสียหายอันเกิดแต่ที่มีเหตุที่มีทางผ่านเพียงใด

 โจทก์มีหน้าที่นำสืบก่อน

เอกสารประกอบคำฟ้อง

1. โฉนดที่ดิน

2. ภาพวาดแผนที่ดิน หรือระวาง

3. ภาพถ่ายสภาพที่ดิน

4. ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินรายแปลงของกรมธนารักษ์ สำนักงานที่ดินฯ

5. หนังสือบอกกล่าว

6. หนังสือมอบอำนาจ พร้อม บัตรประจำตัวประชาชน (ถ้ามี)

ค่าขึ้นศาล 200 บาท

ตัวอย่าง คำพิพากษาศาลฏีกา ที่น่าสนใจ

ประเด็น : หลักเกณฑ์วินิจฉัยขนาดความกว้างของที่ดินที่จะขอเปิดทาง จะอยู่ที่ประมาณ 1.5 - 5 เมตร ตามแต่ความจำเป็นของผู้ขอเปิดทางจะสามารถนำสืบได้

1. ได้เท่ากับสภาพถนนที่เป็นอยู่แล้ว ศาลให้ 3.5 เมตร

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6930/2540

   ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง ที่ระบุให้ที่ดินแปลงใดที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้นั้น มิได้มีบทบัญญัติว่าทางจำเป็นต้องเชื่อมต่อกับทางสาธารณะ โดยตรงความมุ่งหมายที่สำคัญ คือให้ที่ดินถูกล้อมอยู่นั้นมีทางออกถึงทางสาธารณะได้เท่านั้น ได้ความว่าหากโจทก์ผ่านที่ดินของจำเลย โจทก์สามารถไปตามทางจนในที่สุดถึงทางสาธารณะได้ เช่นนี้ที่ดินของจำเลยย่อมเป็นทางจำเป็น แม้จะฟังว่าเมื่อผ่านที่ดินของจำเลยแล้วจะต้องผ่านที่ดินของบุคคลอื่นอีก แต่บุคคลอื่นซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแปลงอื่นก็มิได้ร้องสอดเข้ามาเป็นจำเลยร่วม เพื่อโต้แย้งสิทธิของโจทก์ คดีจึงไม่มีประเด็นข้อพิพาทว่าเจ้าของที่ดินแปลงอื่นยินยอมให้โจทก์ผ่านหรือไม่ เมื่อที่ดินของโจทก์กับที่ดินของจำเลยเป็นที่ดินที่แบ่งแยกมาจากที่ดินแปลงเดียวกัน และที่ดินของโจทก์ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินในที่ดินที่แบ่งแยกได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350

   ที่ดินของจำเลยเป็นถนนซอยเชื่อมกับถนนสายอื่นในหมู่บ้าน รถยนต์สามารถแล่นเข้าออกสู่ทางสาธารณะได้ โจทก์ขอผ่านเป็นทางจำเป็นซึ่งเป็นทางที่ใกล้ทางสาธารณะที่สุดและเกิดความเสียหายแก่จำเลยน้อยที่สุด เพราะที่ดินของจำเลยมีสภาพเป็นถนนเพื่อให้ผู้อยู่อาศัยภายในหมู่บ้านผ่านเข้าออกสู่ทางสาธารณะอยู่แล้ว ส่วนความจำเป็นของโจทก์ผู้มีสิทธิจะผ่านนั้น แม้ตามเจตนารมณ์ของกฎหมายในเรื่องทางจำเป็น ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้ มิได้จำกัดให้ใช้เฉพาะทางเดินด้วยเท้าแต่อย่างเดียว ทั้งตามสภาพความจำเป็นของคนที่อยู่อาศัยในหมู่บ้าน ย่อมต้องมีรถยนต์เป็นยานพาหนะ ฉะนั้นที่ศาลล่างทั้งสองกำหนดให้จำเลยรื้อรั้วในที่ดินของจำเลย เพื่อเปิดเป็นทางจำเป็นแก่ที่ดินของโจทก์กว้างแปลงละ 3.5 เมตร จึงเหมาะสมแล้ว

2. ไม่เคยใช้ทางมาก่อน แต่เมื่อคำนึงถึงการใช้รถยนต์ในอนาคตแล้ว ศาลให้ 2.5 เมตร

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3505/2541

   แม้ทางด้านทิศเหนือของที่ดินโจทก์จะเคยมีทางสาธารณะอยู่แต่ได้ขุดเป็นลำเหมืองสำหรับปล่อยน้ำทิ้งมานานประมาณ 20 ปีแล้ว ปัจจุบันมีสภาพตื้นเขิน ไม่มีน้ำตลอดทั้งปี ไม่สามารถใช้เรือสัญจรไปมาได้ ทางดังกล่าวจึงไม่เป็นทางสาธารณะตามของ ป.พ.พ.มาตรา 1349 ส่วนทางที่โจทก์จะสามารถใช้ออกสู่ทางสาธารณะใช้อีกทางหนึ่งคือ คันคลองส่งน้ำด้านทิศตะวันตกของที่ดินโจทก์ แต่ทางดังกล่าวต้องผ่านที่ดินของผู้อื่นจำนวนหลายแปลงด้วยกัน และมีระยะทางยาวประมาณ 1 กิโลเมตร ทั้งโจทก์ไม่เคยใช้เป็นเส้นทางเดินออกสู่ทางสาธารณะเป็นปกติมาก่อนเลย เมื่อเปรียบเทียบกับทางพิพาทซึ่งเป็นทางตรงมีระยะทางเพียง 18เมตร ทางพิพาทย่อมสะดวกและมีความเหมาะสมมากกว่า ทั้งทำให้เกิดความเสียหายแก่ที่ดินที่ล้อมอยู่น้อยที่สุด เพราะทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยเพียงแปลงเดียวจำเลยจะเกี่ยงให้โจทก์ไปใช้เส้นทางอื่นในที่ดินคนอื่นที่โจทก์ไม่ได้ใช้เป็นปกติมาก่อนเป็นทางเข้าออกไม่ได้ และเมื่อคำนึงถึงอนาคต โจทก์อาจใช้รถยนต์เป็นยานพาหนะเข้าออกทางพิพาท เห็นสมควรกำหนดให้ทางพิพาทมีขนาดความกว้าง 2.50 เมตรซึ่งไม่เกินคำขอของโจทก์ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6229/2551

   การอ้างสิทธิที่จะผ่านที่ดินของบุคคลอื่นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1350 ที่ดินที่แบ่งแยกออกมานั้นจะต้องไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยทางอื่นได้ แม้ว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 12253 แบ่งแยกหรือแบ่งโอนมาจากที่ดินแปลงใหญ่โฉนดเลขที่ 81 ทำให้ที่ดินแปลงนี้ถูกที่ดินที่แบ่งแยกในคราวเดียวกันปิดล้อมไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ก็ตาม แต่ในเวลานั้น ฉ. ซึ่งเป็นเจ้าของผู้ได้รับที่ดินจากการแบ่งแยกยังเป็นเจ้าของที่ดินอีกแปลงหนึ่งซึ่งอยู่ติดกับที่ดินแปลงที่ได้รับการแบ่งแยกทางทิศตะวันตกเฉียงใต้ คือที่ดินโฉนดเลขที่ 17419 (ก่อนการแบ่งแยกตามคำพิพากษาศาลฎีกา) และที่ดินโฉนดเลขที่ 17419 เดิมนั้นมีทางพิพาทกว้างประมาณ 10 เมตร เป็นทางออกสู่ทางสาธารณะซึ่ง ฉ. สามารถใช้ทางพิพาทในที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะของที่ดินโฉนดเลขที่ 12253 ได้ จึงถือได้ว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 12253 ที่แบ่งแยกออกมานั้นมีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยทางอื่นได้อยู่แล้ว สิทธิเรียกร้องเอาทางจำเป็นบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกมาในคราวเดียวกันตาม ป.พ.พ. มาตรา 1350 ย่อมหมดไปตั้งแต่นั้นแล้ว แม้ต่อมาที่ดินโฉนดเลขที่ 17419 เดิมจะถูกบังคับให้แบ่งแยกและบังคับให้โอนขายแก่จำเลยตามคำพิพากษาของศาลฎีกา ทำให้ที่ดินตามโฉนดเลขที่ 12253 ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะอีกครั้ง โจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดินตามโฉนดเลขที่ 12253 ก็จะกลับไปใช้สิทธิเรียกร้องเอาทางจำเป็นบนที่ดินแปลงที่แบ่งแยกมาด้วยกันในครั้งก่อนตามมาตรา 1350 อีกไม่ได้ คงมีสิทธิที่จะผ่านที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่งซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ในฐานะทางจำเป็นตามมาตรา 1349 เท่านั้น เมื่อโจทก์นำสืบฟังได้ว่า การใช้ทางพิพาทบนที่ดินตามโฉนดเลขที่ 79060 ของจำเลยออกสู่ทางสาธารณะซึ่งโจทก์เคยใช้ผ่านมาก่อนมีระยะทางเพียง 50 เมตร แต่หากใช้เส้นทางอื่นผ่านที่ดินแปลงที่แบ่งแยกมาด้วยกันในครั้งก่อนเพื่อออกทางถนนราชมรรคาต้องใช้ระยะทางถึง 100 เมตรเศษ ซึ่งไกลกว่ากันถึงหนึ่งเท่าตัวเช่นนี้ทางพิพาทย่อมสะดวกและเหมาะสมที่จะเป็นทางจำเป็นแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 12253 ของโจทก์กว่าทางอื่น โจทก์จึงมีสิทธิขอให้เปิดทางพิพาทในที่ดินโฉนดเลขที่ 79060 ของจำเลยเป็นทางจำเป็นเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 12253 ของโจทก์ได้

   การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 7 กำหนดให้จำเลยเปิดทางกว้าง 2.50 เมตร นั้น ก็เพื่อที่จะให้โจทก์ได้ใช้รถยนต์ซึ่งเป็นสิ่งจำเป็นในปัจจุบันแล่นเข้าออกได้โดยสะดวก การที่จำเลยจะขอให้เปิดทางให้โจทก์กว้างเพียง 2 เมตร ย่อมทำให้รถยนต์ผ่านเข้าออกได้ไม่สะดวกรวดเร็วซึ่งเป็นการไม่เหมาะสมแก่สภาพการณ์และความเจริญของบ้านเมืองในปัจจุบันที่ต้องการความรวดเร็ว การกำหนดให้จำเลยเปิดทางพิพาทซึ่งเป็นทางจำเป็นมีขนาดกว้าง 2.50 เมตร เพื่อให้รถยนต์ผ่านเข้าออกได้จึงน่าจะเหมาะสมแล้ว

3. เคยใช้ทางอื่นเดิน เพียง 1.5 เมตร มาขอเปิด ศาลให้เท่าเดิม 1.5 เมตร

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7349/2541

   เดิมโจทก์เคยใช้ทางเดินตามแนวริมคลองขวางออกไปสู่ถนนสาธารณะ แต่เมื่อทางดังกล่าวไม่มีสภาพเป็นทางแล้วโจทก์จึงเปลี่ยนมาใช้ทางพิพาทซึ่งเป็นทางในโครงการของจำเลย จำเลยก็กลับก่อกำแพงปิดกั้นเสียอีกจึงต้องถือว่าที่ดินของโจทก์มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ ซึ่งโจทก์เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมมีสิทธิผ่านทางพิพาทไปสู่ทางสาธารณะได้ ถึงแม้ทางออกซึ่งเป็นทางเดิมนั้นจะไม่มีลักษณะดังบัญญัติไว้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 วรรคสองกล่าวคือ ต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือมีที่ชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากก็ตาม ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นและโจทก์มีสิทธิใช้ได้โดยชอบโจทก์จึงไม่ได้กระทำละเมิดต่อจำเลย จำเลยไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายจากโจทก์ แต่โจทก์ต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่จำเลยเป็นเงินรายปี ทางจำเป็นเกิดขึ้นโดยผลของกฎหมาย ผู้มีสิทธิใช้ทางจำเป็นจึงต้องใช้โดยมีขอบเขตด้วยความระมัดระวังโดยคำนึงถึงผลเสียหายอันจะเกิดขึ้นแก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกบังคับใช้ทางจำเป็นด้วย ปรากฏว่าเดิมโจทก์เคยใช้ทางเลียบริมคลองขวางมีความกว้างเพียง 1.50 เมตรการที่โจทก์มาขอใช้ทางจำเป็นมีความกว้างถึง 2.50 เมตรจึงเกินความจำเป็นไป สมควรกำหนดให้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นมีความกว้าง 1.50 เมตร เท่าทางเดิม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 วรรคสี่ที่ระบุว่า ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนนจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้นั้น หมายความว่าผู้มีสิทธิใช้ทางจำเป็นอาจชำระค่าทดแทนเป็นค่าเสียหายเพราะสร้างถนนครั้งเดียวหรืออาจชำระค่าทดแทนเป็นรายปีก็ได้ หาใช่ว่าเมื่อจำเลยได้รับประโยชน์อย่างอื่นแล้วโจทก์ผู้ใช้ทางจำเป็นก็ไม่ต้องชำระค่าทดแทนให้แก่จำเลยอีกไม่

4. การกำหนดขนาด ต้องตามความเหมาะสม ไม่จำเป็นต้องคำนึงถึงประกาศคณะปฏิวัติ ศาลให้ 5 เมตร

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1370/2520

   ทางจำเป็นต้องเลือกทำพอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่านโดยให้เสียหายแก่ที่ดินที่ล้อมอยู่น้อยที่สุด เปิดทางกว้าง 5 เมตร เหมาะสมแล้ว จะนำประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ให้เปิดทางกว้าง 8 เมตร มาอ้างไม่ได้

ประเด็น : การกำหนดค่าเสียทดแทน ประมาณ 75% ของราคาประเมินที่ดิน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3758/2543

   การเรียกร้องเอาทางจำเป็นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1350 เป็นกรณีที่มีการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนที่ดินกันจนเป็นเหตุให้ที่ดินแปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ หมายความว่า ที่ดินแปลงเดิมก่อนแบ่งแยกมีทางออกไปสู่ทางสาธารณะและการแบ่งแยกเป็นเหตุให้แปลงที่แบ่งแยกแปลงใดแปลงหนึ่งออกไปสู่ทางสาธารณะไม่ได้ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจึงมีสิทธิเรียกร้องเอาทางจำเป็นได้เฉพาะที่ดินแปลงที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันโดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน

   เมื่อที่ดินโจทก์ตกอยู่ในที่ล้อม โจทก์ย่อมได้รับการคุ้มครองถึงการใช้ยานพาหนะผ่านทางในสภาพที่เป็นถนนได้ มิได้จำกัดเฉพาะให้ใช้ทางเดินได้ด้วยเท้าแต่อย่างเดียว และตามสถานการณ์ความเจริญของบ้านเมืองในปัจจุบันรถยนต์เป็นพาหนะที่จำเป็น และที่พิพาทอยู่ห่างถนนประมาณ 200 เมตร เป็นพื้นที่มีความเจริญมีอาคารสูงหลายอาคารและ ห่างจากย่านการค้าเพียง 500 เมตร หากจะมีการพัฒนาที่ดินเพื่อให้ได้รับประโยชน์สูงสุดและเป็นการพัฒนาบ้านเมืองไปสู่ความเจริญแล้ว สมควรที่จะเปิดทางเพื่อให้รถยนต์ผ่านเข้าออกได้

   โจทก์ฟ้องขอให้เปิดทางภาระจำยอมในที่ดินโฉนดเลขที่ 8822 และเป็นทางจำเป็นสำหรับที่ดินโฉนดเลขที่ 7178 ของโจทก์ที่ถูกที่ดินแปลงอื่นปิดล้อมและไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ เป็นคำฟ้องให้ศาลเลือกวินิจฉัยเอาจากพยานหลักฐาน เมื่อทางพิจารณาได้ความว่าทางพิพาทเป็นทางจำเป็นแล้ว ก็ไม่จำต้องวินิจฉัยต่อไปอีกว่าทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมหรือไม่

   โจทก์เป็นผู้มีสิทธิจะผ่านที่ดินของจำเลยตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง ต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่จำเลย ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ซึ่งค่าทดแทนดังกล่าวไม่ใช่ค่าซื้อที่ดิน เมื่อคำนึงกับความเจริญและความเปลี่ยนแปลงของบ้านเมือง ประกอบกับความเสียหายที่จำเลยได้รับแล้ว สมควรกำหนดค่าทดแทนความเสียหายให้จำเลยเท่ากับร้อยละ 75 ของราคาประเมิน

ประเด็น : กรณีแบ่งกันทอด ๆ ไม่ต้องเสียค่าทดแทน

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3484/2548

   ที่ดินของจำเลยและของ บ. เป็นที่ดินแปลงเดียวกับที่ดินของโจทก์ แม้จะแบ่งแยกออกจากที่ดินของโจทก์ เป็นของ บ. ก่อนแล้วจึงแบ่งแยกที่ดินของ บ. เป็นของจำเลยภายหลัง ก็ไม่ทำให้ที่ดินของจำเลยไม่ใช่ที่ดินแปลงเดียวกับที่ดินของโจทก์มาแต่เดิมแต่อย่างใด ถือว่าที่ดินของโจทก์และจำเลยเป็นที่ดินที่มีการแบ่งแยกหรือแบ่งโอนมาจาก ที่ดินแปลงเดียวกัน เป็นเหตุให้ที่ดินของโจทก์ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ โจทก์จึงมีสิทธิขอให้เปิดทางพิพาท เป็นทางจำเป็นผ่านที่ดินของจำเลยออกสู่ทางสาธารณะได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1350

ประเด็น : จำเลย (เจ้าของที่ดิน) ไม่ฟ้องแย้งเรียกเงินค่าทดแทนในคดี ต้องไปฟ้องร้องเป็นอีกคดีหนึ่ง

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 74/2540

   ทางพิพาทเกิดขึ้นหลังจากส. ขายที่ดินให้จำเลย แล้วต่อมา ส. ปักเสาไฟฟ้า โดยได้รับอนุญาตจากจำเลย จึงเกิดเป็นถนนสายเล็กๆขึ้นโดยปริยายประมาณ 10 ปีเศษ ทางพิพาทจึงไม่ใช่ทางสาธารณะ แต่เป็นที่ดินของจำเลยซึ่งโจทก์เป็นบุคคลอื่นอาศัยสัญจรโดยถือวิสาสะหาเข้าลักษณะเป็นการใช้สิทธิโดยปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 ไม่แม้โจทก์จะใช้ทางพิพาทผ่านที่ดินของจำเลยมากกว่า 10 ปี ทางพิพาทก็ไม่ตกเป็นภาระจำยอม ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1401 แม้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 จะกำหนดให้ผู้มีสิทธิใช้ทางจำเป็นมีหน้าที่ต้องใช้ค่าทดแทนแก่ผู้เปิดทางให้ก็ตาม แต่ก็มิได้บังคับให้ใช้ค่าทดแทนก่อนจึงจะใช้สิทธิได้ ในทางตรงกันข้ามเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่มีหน้าที่ต้องเปิดทางให้ผ่าน และมีสิทธิเรียกค่าทดแทนเช่นเดียวกัน เมื่อโจทก์ไม่เสนอค่าทดแทนแก่จำเลยและจำเลยมิได้ฟ้องแย้งเรียกค่าทดแทนจากโจทก์คดีจึงไม่มีประเด็นเรื่องค่าทดแทนจำเลยชอบที่จะว่ากล่าวเอากับโจทก์เป็นอีกคดีหนึ่งต่างหาก

ประเด็น : หมดความจำเป็นแล้ว ก็ขอเปิดทางอีกไม่ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 811/2540

   แม้เดิมผู้อยู่ในที่ดินแปลงที่โจทก์รับโอนมาจะมีสิทธิใช้ทางในที่ดินของจำเลยในฐานะทางจำเป็นก็ไม่ได้หมายความว่า โจทก์ผู้รับโอนที่ดินจะได้สิทธิในทางเดินนั้นมาด้วยอย่างภารจำยอม เพราะทางจำเป็นมิใช่สิทธิที่ติดกับที่ดินที่จะโอนไปพร้อมกับที่ดินด้วยทางจำเป็นเกิดขึ้นและมีอยู่ตามความจำเป็น เมื่อโจทก์ไม่มีความจำเป็นที่จะต้องใช้ทางนั้น เพราะโจทก์เป็นเจ้าของที่ดินอีกแปลงหนึ่งซึ่งโจทก์สามารถใช้ที่ดินแปลงดังกล่าวเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิขอเปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็น ไม่ว่าจะเป็นกรณีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา1349 หรือมาตรา 1350

ประเด็น : แม้เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจะได้ซื้อมาโดยรู้อยู่แล้วว่าเป็นที่ดินตาบอด ก็มีสิทธิขอเปิดทางจำเป็นได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5103/2547

   การขอทางผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง มุ่งพิจารณาถึงสภาพของที่ดินนั้นจะต้องถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะเป็นสำคัญ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจึงมีสิทธิจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ออกไปสู่ทางสาธารณะได้ โดยมิได้กำหนดเงื่อนไขว่าผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจะต้องได้ที่ดินมาโดยสุจริต กล่าวคือ ต้องไม่รู้ว่าที่ดินที่ตนได้มาถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะมาก่อน หากรู้มาก่อนถือว่าไม่สุจริตไม่มีสิทธิผ่านที่ดินแปลงที่ล้อมออกสู่ทางสาธารณะได้แต่อย่างใด ดังนั้นแม้โจทก์จะซื้อที่ดินมาโดยรู้อยู่แล้วว่ามีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ก็ไม่ทำให้สิทธิของโจทก์ที่จะผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ออกสู่ทางสาธารณะหมดไป เพราะสิทธิของโจทก์ดังกล่าวเป็นสิทธิที่กฎหมายบัญญัติให้ไว้ ซึ่งหากจำเลยได้รับความเสียหายจากการเปิดทางจำเป็นดังกล่าว จำเลยก็มีสิทธิเรียกร้องค่าทดแทนเป็นค่าเสียหายได้ ตามมาตรา 1349 วรรคสี่

ประเด็น : แม่น้ำ ลำคลอง ที่ไม่ได้มีการสัญจร ไม่ถือเป็นทางสาธารณะ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1229/2529

   สภาพของคลองสาธารณะซึ่งติดกับที่ดินของโจทก์แม้จะเป็นคลองสาธารณะ ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นทางสาธารณะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 เพราะในฤดูฝนน้ำไหลเชี่ยวใช้เรือพายขึ้นไม่ได้เดินผ่านไม่ได้ ฤดูแล้งน้ำก็ตื้นเขินใช้เรือไม่ได้ ไม่มีประชาชนใช้สัญจรไปมาเป็นเวลาถึง 20 ปีแล้ว ที่ดินของโจทก์จึงตกอยู่ในที่ล้อมไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ ย่อมมีสิทธิขอผ่านทางพิพาทในที่ดินของจำเลยซึ่งปิดล้อมและใกล้ทางสาธารณะที่สุดทางหนึ่งได้ เนื่องจากเคยเป็นทางที่โจทก์เคยผ่านและเจ้าของที่ดินแปลงซึ่งปิดล้อมอื่นไม่ยินยอมให้โจทก์ใช้ทางผ่านต่อไปอีก

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7322/2550

   แม้ที่ดินโฉนดเลขที่ 11301 ของโจทก์ทางด้านทิศตะวันออกจะติดแม่น้ำบางปะกง แต่ก็ได้ความว่า ปัจจุบันแม่น้ำบางปะกงไม่ได้ใช้เป็นทางสัญจร คงมีแต่เรือหาปลา ไม่มีเรือโดยสาร โดยกิจการเรือโดยสารได้เลิกมาหลายสิบปีแล้ว เมื่อโจทก์ซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวแล้วก็ได้ใช้เส้นทางพิพาทออกสู่ทางสาธารณะ ซึ่งเส้นทางพิพาทมีความกว้างประมาณ 3 เมตร ดังนี้ กรณีที่ดินโจทก์จึงต้องตามบทบัญญัติ ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคสอง คือ ที่ดินโจทก์มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้แต่ต้องข้ามสระ บึง ทะเล หรือสภาพยากลำบากในทำนองเดียวกัน โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องเพื่อขอเปิดทางจำเป็นผ่านที่ดินจำเลยทั้งสามออกสู่ทางสาธารณะได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 585/2562

   ด้านทิศใต้ของที่ดินของโจทก์ติดคลองบางราวนก ซึ่งเป็นคลองสาธารณะ แต่คลองดังกล่าวไม่มีเรือโดยสารมารับส่งผู้โดยสารมาเป็นเวลานานแล้ว คงมีก็แต่เพียงเรือของชาวบ้านใช้สัญจรผ่านอยู่บ้างและแม้ยังมีเรือบรรทุกสิ่งของใช้เป็นเส้นทางขนส่งสิ่งของอยู่ แต่ในเวลาที่น้ำลงตามการขึ้นลงในแม่น้ำเจ้าพระยา น้ำในคลองดังกล่าวก็จะตื้นเขินจนเรือไม่อาจแล่นผ่านได้ เมื่อประกอบกับที่การเดินทางทางน้ำในปัจจุบันถือได้ว่าเป็นการเดินทางที่ขาดความสะดวก มีความยากลำบากในการใช้ และไม่อาจใช้ได้โดยทั่วไป คลองบางราวนกจึงมาใช่ทางสาธารณะที่จะใช้เป็นทางออกของที่ดินโจทก์ ตามความหมาย ป.พ.พ.มาตรา 1349 วรรคหนึ่งไม่ แต่ควรจะเป็นกรณีเช่นเดียวกับการที่ที่ดินโจทก์มีทางออกสู่ทางสาธารณะ แต่ต้องข้ามสระ บึง ทะเล หรือสภาพยากลำบากอื่นทำนองเดียวกัน ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคสอง

ประเด็น : แบ่งเรื่อย ๆ ก็ยังสามารถอ้าง ป.พ.พ. มาตรา 1350 ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3210/2522

   เดิมมีที่ดินแปลงใหญ่อยู่แปลงหนึ่ง เจ้าของได้แบ่งขายและแยกโฉนดไปเรื่อย ๆ จนเหลือที่ดินแปลงเดิม คือ ที่ดินแปลงหมายเลข 6 ซึ่งเป็นของจำเลย แม้ในขณะยื่นฟ้อง พ. มารดาโจทก์ยังมีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินแปลงหมายเลข 108 และ 122 ซึ่งแบ่งแยกออกมาและอยู่ติดต่อกัน แต่ที่ดินทั้งสองแปลงก็เป็นที่ดินคนละโฉนด จะถือว่าเป็นที่ดินแปลงเดียวกันไม่ได้ เมื่อที่ดินแปลงหมายเลข 122 ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ นอกจากผ่านที่ดินแปลงหมายเลข 108 หรือแปลงหมายเลข 6 ซึ่งเป็นที่ดินแปลงเดิมแล้ว โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้เปิดทางจำเป็นบนที่ดินแปลงเดิมแปลงใดแปลงหนึ่งที่แบ่งแยกไปได้ตามความจำเป็นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1049/2513

   เดิมเป็นที่ดินแปลงเดียว แต่ต่อมาได้แบ่งแยกออกเป็นหลายแปลงและแบ่งขายไป อายุความได้ภารจำยอมในทางเดินภายในที่ดินแปลงเหล่านี้ต้องเริ่มนับแต่เมื่อได้มีการแบ่งแยกที่ดินและโอนกรรมสิทธิ์กันแล้ว

   เมื่อที่ดินโฉนดเดียวได้แบ่งแยกออกเป็นหลายแปลง และที่ดินบางแปลงไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ เจ้าของที่ดินแปลงที่ไม่มีทางออก มีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินในที่ดินโฉนดเดิมได้ในฐานะที่เป็นทางจำเป็น

   เจ้าของที่ดินที่ทางจำเป็นผ่านอาจเปลี่ยนย้ายทางจำเป็นได้ ถ้าไม่ทำให้ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องเสียความสะดวกในการออกสู่ทางสาธารณะ

ประเด็น : ที่ดินแบ่งแยก จะไปฟ้องแปลงอื่นไม่ได้ ต้องฟ้องแปลงที่แบ่งมาเท่านั้น

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 299/2503

   เดิมที่ดินของโจทก์เป็นที่ดินแปลงเดียวกับของ ก. และ ว. และเป็นของบิดาโจทก์ ต่อมาบิดาโจทก์ตาย ที่ดินแปลงนั้นได้แบ่งแยกตกได้แก่โจทก์ ก. และ ว. ที่ดินของโจทก์อยู่ด้านใน โจทก์จึงมีสิทธิผ่านที่ดินของ ก. และ ว. ออกสู่ทางสาธารณได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350 โจทก์หามีสิทธิผ่านออกในที่ดินแปลงอื่นไม่

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5336/2539

   ที่ดินโจทก์แบ่งแยกมาจากที่ดินจำเลยเป็นเหตุให้ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ โจทก์ออกสู่ทางสาธารณะโดยผ่านทางพิพาทซึ่งเป็นที่ดินจำเลย จำเลยปิดกั้นที่ดินโจทก์ด้านที่ติดกับทางพิพาทโจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องขอใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350 แม้จำเลยจะได้รับโอนที่ดินที่แบ่งแยกรวมทั้งส่วนที่เป็นทางพิพาทมาภายหลังก็ตามจะปฏิเสธสิทธิของโจทก์ในการขอใช้ทางจำเป็นหาได้ไม่ และทางจำเป็นหาจำต้องเชื่อมต่อกับทางสาธารณะโดยตรงไม่ แต่โจทก์จะขอให้บังคับจำเลยเปิดทางจำเป็นบนที่ดินของบุคคลอื่นซึ่งมิใช่คู่ความในคดีด้วยหาได้ไม่ ขัดต่อประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 145

ประเด็น : ลงชื่อรับรองแนวเขตรังวัด ถือว่าสละสิทธิ์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1646/2551

   โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินข้างเคียงได้มาระวังแนวเขตที่ดินและลงลายมือชื่อรับรองแนวเขตที่ดินไว้ในใบรับรองเขตติดต่อของเจ้าของที่ดินและเจ้าของที่ดินข้างเคียง อันเป็นการยอมรับว่าที่ดินพิพาทไม่ได้อยู่ในเขตที่ดินตามโฉนดของโจทก์ แต่อยู่ในเขตที่ดินตามโฉนดของจำเลย แม้โจทก์จะเป็นของที่ดินพิพาทก็ต้องถือว่าโจทก์สละกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทแก่จำเลยแล้ว การครอบครองที่ดินพิพาทของโจทก์ที่มีมาก่อนย่อมสิ้นสุดลงตาม ป.พ.พ. มาตรา 1377

ประเด็น : ยังไม่ได้สิทธิ แต่กลับเข้าไปรังวัด ถือว่าบุกรุก

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1323/2564

   แม้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 และมาตรา 1350 จะบัญญัติให้เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงสาธารณะได้  สามารถที่จะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ ซึ่งสิทธิในการใช้ทางจำเป็นเป็นสิทธิที่เกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายก็ตาม แต่บทบัญญัติดังกล่าวเป็นเพียงข้อจำกัดสิทธิของเจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมใช้ทางผ่านที่ดินของตนเพื่อออกไปสู่ทางสาธารณะได้เท่านั้น ไม่ใช่บทบัญญัติที่เป็นการให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมที่จะเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นหรือกระทำการใดๆ ในที่ดินของผู้อื่นได้โดยพลการ

   ทั้งสิทธิในการใช้ทางจำเป็นตามบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว จะต้องพิจารณาจากสภาพความจริงในขณะนั้นว่าเข้าเงื่อนไขตามที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 และมาตรา 1350 บัญญัติไว้หรือไม่ด้วย ซึ่งปรากฎว่า ผู้เสียหายซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแปลงที่ล้อมที่ดินของผู้อื่น และจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมยังคงมีข้อโต้เถียงในข้อเท็จจริงกันอยู่ว่าที่ดินของจำเลยที่ 1 ถูกที่ดินของผู้เสียหายล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้จริงหรือไม่ จึงจำต้องให้ศาลในคดีแพ่งชี้ขาดข้อเท็จจริงให้รับฟังเป็นยุติก่อนว่าตามสภาพของที่ดินพิพาทในขณะนั้นเข้าเงื่อนไขเป็นทางจำเป็นซึ่งจำเลยที่ 1 มีสิทธิที่จะใช้ทางนั้นได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวหรือไม่

   การที่จำเลยทั้งสองเข้าไปรังวัดและถ่ายรูปทางในที่ดินของผู้เสียหายโดยพลการจึงเป็นการใช้สิทธิโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายซึ่งถือเป็นการรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้เสียหายโดยปกติสุขอันเป็นความผิดฐานบุกรุก

ประเด็น : ทางจำเป็น ไม่รวมถึงสาธารณูปโภค

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7775/2552

   การวางท่อน้ำ สายไฟฟ้า ท่อประปา สายโทรศัพท์ หรือสิ่งอื่นซึ่งคล้ายกันในที่ดินติดต่อ หาใช่เป็นเรื่องทางจำเป็นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 และ 1350 ไม่ แต่เป็นเรื่องที่เจ้าของที่ดินจำต้องยอมให้เจ้าของที่ดินติดต่อวางท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ สายไฟฟ้า หรือสิ่งอื่นซึ่งคล้ายกับผ่านที่ดินของตนตาม ป.พ.พ. มาตรา 1352 การใช้สิทธิวางท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ ฯลฯ ในที่ดินของผู้อื่น ผู้ที่จะวางท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ ฯลฯ จะต้องยอมจ่ายค่าทดแทนตามสมควรให้แก่เจ้าของที่ดินเสียก่อน หากผู้ที่จะวางท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ ฯลฯ ไม่จ่ายค่าทดแทนตามสมควรแล้ว เจ้าของที่ดินย่อมมีสิทธิที่จะปฏิเสธไม่ยอมให้วางท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ ฯลฯ ในที่ดินของตนได้ จึงเป็นหน้าที่ของโจทก์ซึ่งเป็นผู้วางท่อน้ำ สายไฟฟ้า ฯลฯ ที่จะต้องบอกกล่าวเสนอจำนวนค่าทดแทนให้แก่จำเลยซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินทราบก่อน มิฉะนั้นโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยยอมให้โจทก์วางท่อน้ำ สายไฟฟ้า ฯลฯ ในที่ดินของจำเลย เมื่อทางพิจารณาไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้เสนอค่าทดแทนแก่จำเลย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยยินยอมให้โจทก์วางท่อน้ำ สายไฟฟ้า ฯลฯ ในที่ดินของจำเลยได้

   โจทก์มีสิทธิใช้ทางเดินและทางรถยนต์ในที่ดินเป็นทางจำเป็นด้วยอำนาจแห่งกฎหมาย แม้มีการโอนที่ดินแปลงดังกล่าวไปเป็นของผู้อื่น โจทก์ก็ยังคงมีสิทธิใช้ทางจำเป็นในที่ดินดังกล่าวอยู่นั่นเอง จึงไม่จำเป็นต้องกำหนดให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิทางจำเป็น

ประเด็น : ต้องบรรยายข้อเท็จจริงในคำฟ้อง ว่าถูกที่ดินอื่นล้อมทั้ง 4 ทิศ ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ มิฉะนั้น เป็นฟ้องเคลือบคลุม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 533/2556

   ตามคำฟ้องของโจทย์มิได้บรรยายให้เห็นว่าที่ดินของโจทก์ ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้อย่างไร และแผนที่เอกสารท้ายฟ้องไม่ปรากฏว่าที่ดิน ด้านทิศใต้กับทิศตะวันตก ที่ติดกับที่ดินของโจทก์ เป็นที่ดินของผู้อื่นหรือทางสาธารณะ หรือสระ บึง ทะเล หรือที่ชันมีระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก ทั้งเส้นทางที่ขอเปิดระบุไว้ว่าเป็นทางเดินภาระจำยอม

   ข้อเท็จจริงเกี่ยวกับสภาพที่ดินของโจทก์เป็นสาระสำคัญที่โจทก์จะต้องบรรยายมาให้แจ้งชัดในคำฟ้อง เพื่อที่จำเลยจะได้ต่อสู้คดีได้ถูกต้อง ไม่ใช่เรื่องที่โจทก์จะนำสืบในชั้นพิจารณาในภายหลัง เมื่อคำฟ้องของโจทย์ในส่วนที่ขอให้เปิดทางจำเป็น มิได้บรรยายถึงเรื่องทางจำเป็น จึงเป็นคำฟ้องที่ไม่แสดงโดยชัดแจ้ง ซึ่งสภาพแห่งข้อหา เป็นฟ้องเคลือบคลุม

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่เกี่ยวข้อง

มาตรา 1349 ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่ จนไม่มีทางออกถึงสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้

   ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้ แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง หรือ ทะเล หรือมีที่ชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ

   ที่และวิธีทำทางผ่านนั้น ต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้

   ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้น นอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่าจะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้

มาตรา 1350 ถ้าที่ดินแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน เป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางตามมาตราก่อน ได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน และไม่ต้องเสียค่าทดแทน

มาตรา 1352 ท่านว่าถ้าเจ้าของที่ดินได้รับค่าทดแทนตามสมควรแล้ว ต้องยอมให้ผู้อื่นวางท่อน้ำ ท่อระบายน้ำ สายไฟฟ้า หรือสิ่งอื่นซึ่งคล้ายกันผ่านที่ดินของตน เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินติดต่อ ซึ่งถ้าไม่ยอมให้ผ่านก็ไม่มีทางจะวางได้ หรือถ้าจะวางได้ก็เปลืองเงินมากเกินควร แต่เจ้าของที่ดินอาจให้ยกเอาประโยชน์ของตนขึ้นพิจารณาด้วย

   เมื่อมีเหตุผลพิเศษ ถ้าจะต้องวางเหนือพื้นดินไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินอาจเรียกให้ซื้อที่ดินของตนบางส่วนตามควรที่จะใช้ในการนั้น โดยราคาคุ้มค่าที่ดินและค่าทดแทนความเสียหายซึ่งอาจมีเพราะการขายนั้นด้วย

   ถ้าพฤติการณ์เปลี่ยนไป เจ้าของที่ดินอาจเรียกให้ย้ายถอนสิ่งที่วางนั้นไปไว้ ณ ส่วนอื่นแห่งที่ดินของตนตามแต่จะเหมาะแก่ประโยชน์แห่งเจ้าของที่ดิน

   ค่าย้ายถอนนั้นเจ้าของที่ดินติดต่อเป็นผู้เสีย แต่ถ้ามีพฤติการณ์พิเศษไซร้ ท่านว่าจะให้เจ้าของที่ดินอีกฝ่ายหนึ่งช่วยเสียค่าย้ายถอนตามส่วนอันควรก็ได้

ข้อแนะนำเพิ่มเติมจากทนายความ

1. ทางจําเป็น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 ต้องใช้ค่าทดแทน แต่การเสนอคำฟ้องขอให้เปิดทางจําเป็น ไม่จําต้องเสนอชดใช้ค่าทดแทนแก่จำเลยก่อน

   แต่ระวัง อาจจะไม่สามารถใช้สิทธิ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1352 ได้ สำหรับการวางท่อน้ำ หรือสายไฟฟ้า เป็นต้น ฉะนั้นควรเสนอค่าทดแทนตามราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน

2. ทางจําเป็นไม่ต้องจดทะเบียน เป็นทรัพยสิทธิโดยสมบรูณ์

3. เป็นสิทธิตามกฎหมาย แม้ได้มาโดยรู้ แต่ต้องใช้สิทธิโดยสุจริต เช่น มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้หลายทาง โดยเจ้าของไม่ได้หวงห้าม แต่ไปขอเปิดทางจําเป็นในที่ดินพิพาทที่เขาต้องรื้อบริเวณหลังบ้านออก เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต

4. เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมเท่านั้น ที่ฟ้องขอให้เปิดทางจําเป็นได้ หากไม่ใช่เจ้าของที่ดิน แม้จะถูกที่ดินอื่นล้อมก็ไม่มีสิทธิขอให้เปิดทางจําเป็น

5. มีสิทธิใช้ยานพาหนะผ่านทางจําเป็นได้ แต่ต้องให้เสียหายน้อยที่สุด

6. ขนาดที่เหมาะสมสำหรับรถยนต์เข้า - ออก คือ 2.5 เมตร อ้างอิง ฎ.6229/2551

7. กรณีผู้ขอไม่มีรถยนต์ใช้ จะขอทางจำเป็นสำหรับขนาดของรถยนต์ไม่ได้ เพราะเกินความจำเป็น ได้เพียงทางเดินเท่านั้น

8. ทางจําเป็นอาจเป็นภาระจํายอมโดยอายุความได้ ถ้าใช้ทางจําเป็นปรปักษ์กับเจ้าของ

9. เจ้าของที่ดินสามารถตกลงกันให้ทางจำเป็น จดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอมก็ได้

10. หมดความจําเป็นก็ขอเปิดทางจําเป็นไม่ได้

11. ผู้ที่จะขอใช้ทางจําเป็นไม่จําเป็นต้องใช้สิทธิมานาน ถูกล้อมวันไหน เวลาใด แม้จะเพิ่งเข้ามาอยู่ในที่ดินซึ่งถูกล้อมก็ขอใช้ทางจําเป็นได้

12. ต้องเป็นที่ดินแปลงใหญ่มาก่อนแล้วต่อมามีการแบ่งแยกที่ดิน ออกเป็นแปลงย่อยที่ดินแปลงย่อย ถูกบังคับให้เปิดทางจําเป็นผ่านที่ดินแปลงเดิมที่ได้แบ่งแยกเท่านั้น โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน

13. การขอเปิดทางจําเป็นไม่มีอายุความ

14. ค่าทดแทน จะตกลงเป็นรายปีหรือเงินก้อนก็ได้

15. ไม่จำกัดว่าต้องเป็นที่ดินแปลงเดียวเจ้าของเดียว อาจเป็นที่ดินหลายๆแปลง หลาย ๆ เจ้าของก็ได้

16. ต้องบรรยายฟ้อง ถูกที่ดินล้อมทั้ง 4 ทิศ

เปิดบริการทุกวัน เวลา 7.00 - 18.00 น.

ช่องทางการติดต่อ กดที่ไอคอน